Vergessene Zuordnung Sondernutzungsrecht

  • Hab gerade einen "Eilt sehr" - Antrag auf Zuordnung eines SNR vorliegen und gleichzeitig hab ich OLG München, Beschluss vom 22.12.2017, 34 Wx 139/17 im neuen Rpfleger-Heft gelesen. Jetzt frag ich mich, ob der Notar das auch gelesen hat und es deshalb eilt und ob die Entscheidung auf meinen Fall zutrifft:

    In der TE von 1990 ist dem Bauträger das Recht eingeräumt, SNR an bestimmten Stellplätzen später an einzelne Käufer zuzuordnen (dadurch aufsch. bed. Auisschluss der anderenSondereigentümer).
    Im Kaufvertrag von 1991 wird Stellplatz 1 der Wohnung 1 zugewiesen und die entspr. Eintragung bewilligt und beantragt. Notar beantragt nur Eintragung der AV.

    1995 wird gesondert die Auflassung (samt Löschungsbewilligung Vormerkung) beurkundet und eingetragen. Das SNR wird nicht erwähnt und auch der Restvollzug o.ä. der Vorurkunde nicht beantragt.

    2018 stellt der Notar Antrag auf Eintragung der Zuweisung des SNR zu Wohnung 1 (Eigentümer ist seit 1995 derselbe).

    Wenn ich OLG München richtig verstehe, brauche ich jetzt die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und ggf. Gläubiger (anders ist dort nur, dass dort die Wohnung nochmal weiterveräußert und dabei das Sondernutzungsrecht nicht erwähnt wurde). Wie seht ihr den Fall?

  • OLG Hamm, Beschluss vom 16.062017, 15 W 474/16

    Seh ich jetzt den Zusammenhang mit meinem Fall nicht auf Anhieb. OLG München stellt ja darauf ab, dass die positive Zuweisung nicht eingetragen wurde (und deshalb dann derzeit nur schuldrechtliches SNR und deshalb keine Vermutung, dass es dem Eigentümer Wohnung 1 noch zusteht). Oder hab ich das falsch verstanden?

  • Beim Fall des OLG Hamm hat der Bauträger verschiedene SNR`s in der Teilungserklärung begründet und sich die Zuordnung vorbehalten. (negative Komponente)
    Die Einheit wurde in einer Urkunde veräußert und die Zuordnung wurde bewilligt. (positive Komponente) Der Notar hat nur damals den Antrag (vergessen?) nicht gestellt. Jahre später wird nun
    der Antrag des Notars eingereicht und muss vollzogen werden.

  • Bei München ist der Unterschied, dass das SNR weiter hätte abgetreten werden sollen.

    Allerdings wurde lt. Sachverhalt OLG München dort auch vom Notar noch der Antrag gestellt, die Zuordnung nachzutragen -erfolglos-

    Dazu sagt München: "Mangels bisheriger Eintragung spricht auch keine Vermutung dafür, dass das einmal zugewiesene Sondernutzungsrecht beim Inhaber des WEG verblieben ist".
    Weiter unten wird dann noch auf den "langen Zeitraum seit der Begründung des Rechts" verwiesen (als Argument dagegen, dass die Verhältnisse seither unverändert geblieben sind).

  • Jetzt wird es interessanter. Hab mal die anderen Einheiten angeschaut und dabei festgestellt, dass genau dieser Stellplatz schon bei einer anderen Einheit gebucht ist......(am Tag der Beurkundung der TE gleich weiterverkauft an diesen Eigentümer - und später dann nochmal der jetzt betroffenen Einheit zugeordnet).

    Eigentlich ein gutes Argument dafür, solche SNR - Listen zu führen und in die WEG-Akten einzulegen.

  • Diese Prüfung hätte ich eigentlich erwartet, bevor hier gepostet wird. Bei den Post`s vermisse ich auch Hinweise auf den Beschluss des OLG Düsseldorf 3. Zivilsenat vom 09.06.2017, I-3 Wx 46/17 oder die Anmerkung von Hogenschurz zum Beschluss des OLG Saarbrücken vom 06.03.2018, 5 W 17/18, in der ZfIR 2018, 412-416 mwN.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • ZfIR hab ich keinen Zugriff. Eine SNR-Liste ist nicht angelegt und es sind sehr viele Blätter. Da mir der frühere Bauträger gut bekannt ist, um es vorsichtig auszudrücken, hab ich dann doch noch mal zu blättern angefangen. Du darfst nicht vergessen, dass man unter dem Druck steht, möglichst viele Fälle in möglichst wenig Zeit zu erledigen. Und die Fähigkeit zur umfassenden und zutreffenden Fallanalyse in kurzer Zeit ist nur wenigen gegeben (ich gehöre zur Mehrheit).

  • Die ZfIR bekommst Du evtl. bei juris; die o. a. Anmerkung nebst Entscheidung z. B. unter:

    https://www.juris.de/jportal/portal…true#focuspoint

    Listen über die bereits erfolgte Zuordnung von SNRen wurden bei uns bereits vor EGB-Zeiten angelegt. Zumindest wurde bei dem Zuordnungsvorbehalt in der Teilungserklärung vermerkt, inwieweit er bereits ausgenutzt wurde. Sonst läufst Du ja stets Gefahr, dass eine mehrfache Zuordnung erfolgt:eek:

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  • Haben sie jetzt zurückgenommen.
    Es waren 3 Stellplätze, zwei sind verdinglicht, einer schwebt noch im Raum. Den möchten sie jetzt einer Wohnung zuweisen. Lt. TE könnte der aufteilende Eigentümer auch ohne Wohnungsveräußerung einen Stellplatz durch not. begl., gegenüber dem Verwalter abzugebende Erklärung zuweisen, aber diese Firma gibt es natürlich nicht mehr und ist auch glaub ich strittig, ob er nach der letzten Veräußerung noch zuweisen kann.

    Kann so eine Zuweisungsbefugnis auf die WE-Gemeinschaft übergehen, bzw. reicht es, wenn alle Eigentümer not. begl. übereinstimmend erklären, dass die Zuordnung des SNR X zu Wohnung Nr. ....bewilligt wird?


  • Kann so eine Zuweisungsbefugnis auf die WE-Gemeinschaft übergehen, bzw. reicht es, wenn alle Eigentümer not. begl. übereinstimmend erklären, dass die Zuordnung des SNR X zu Wohnung Nr. ....bewilligt wird?

    Das geht doch immer, §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 3. :confused:, nur die Zustimmungserfordernisse der dingl. Berechtigten hat man dann halt. Oder willst du darauf raus, dass man gerade den nicht mehr braucht, wenn ein Zuweisungsvorbehalt vereinbart wurde?

    Oder, um aus Goethes "Faust", Teil I, Zeile 2667 zu zitieren: "Nein!"

  • Hab irgendwie überlegt, ob die Zuweisungsbefugnis des teilenden Eigentümers in Konkurrenz zur übereinstimmenden Zuweisung durch alle Wohnungseigentümer steht. Wenn man der Ansicht ist, dass die Zuweisungsbefugnis mit Veräußerung der letzten Einheit endet, dann hat man das Problem natürlich nicht.

    Wenn sie nicht endet und der teilende Eigentümer weist SNR 1 der Wohnung 1 zu und alle Eigentümer weisen gleichzeitig SNR 1 der Wohnung 2 zu....
    (sehr theoretisch, aber.....)

  • Wie hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1021663
    und im Bezugsthread bzw. dort nachfolgend
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post946744
    ausgeführt, endet die dem teilenden Eigentümer eingeräumte Zuordnungsbefugnis mit der Abveräußerung der letzten Einheit. Ist die Zuordnung bis dahin unterblieben, kann (mal abgesehen davon, dass der teilende Eigentümer offenbar rechtlich nicht mehr existent ist) die Bewilligung des teilenden Eigentümers nicht nachgeholt werden (s. OLG Saarbrücken 5. Zivilsenat, Beschluss vom 06.03.2018, 5 W 17/18 unter Hinweis auf OLG Frankfurt, ZWE 2016, 171 (= Beschluss vom 25.06.2015, 20 W 54/15)
    http://www.lareda.hessenrecht.hessen.de/lexsoft/defaul…l#docid:7450231
    Er muss im Zeitpunkt der Zuordnung noch Eigentümer sein (OLG Hamm 15. Zivilsenat, Beschluss vom 16.06.2017, 15 W 474/16). Möglicherweise hatte er die Zuordnung aber bereits vorgenommen. Da dies nicht verdinglicht wurde, ist lediglich ein schuldrechtliches SNR entstanden. Solange das Sondernutzungsrecht noch nicht im Grundbuch bei einem Sondereigentum gebucht ist, kommen jedoch auch die übrigen Wohnungseigentümer als Berechtigte in Betracht, weil das schuldrechtliche Sondernutzungsrecht formfrei übertragbar ist (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 01.07.2013, 3 W 22/13 u. a.). Folglich benötigst Du zur Zuordnung deren Bewilligungen (s. z. B. Lafontaine im jurisPK-BGB, 8. Auflage 2017, Stand 08.02.2018, § 13 WEG RN 146) und die Zustimmung der Gläubiger (zu beidem s. OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 22.12.2017, 34 Wx 139/17, Rz. 39 mwN)
    http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…-137367?hl=true

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  • Gibt es schon neuere oder weitere Rechtsprechung dazu?

    Ich habe den Fall, dass im KV die Zuweisung erfolgte, aber erst nach Umschreibung der Antrag auf Zuordnung eingereicht worden ist. Jetzt kann ich die Bewilligung nicht mehr nehmen.

    Mir stellen sich jetzt folgende Fragen:
    1. Brauch ich einfach nur die Bewilligung aller Eigentümer + Zustimmung der Berechtigten zu meinem Blatt?
    2. Eintragung erfolgt dann nur in dem Blatt, wo es zugewiesen wird?
    3. Oder brauch ich eine Änderung der Teilungserklärung? Also Bewilligung zu allen Blättern und Eintragung in allen Blättern?

    Jennißen schreibt im WEG-Kommentar (§13 Rn. 81a), dass die Zuweisungsbefugis nach h.M. auf alle Wohnungseigentümer übergehen soll, es für diesen Übergang aber keine gesetzliche Regelung/Auslegung gäbe und seiner Meinung nach damit die Befugnis endgültig untergeht. Was das in Bezug auf meine Fragen bedeutet, weiß ich nicht.

    Vllt hat jemand Denkanstöße :-/

    Danke!

  • Die obigen Ausführungen gelten nur, wenn es in der Teilungserklärung keine Regelung gibt, wonach der Zuweisungsvorbehalt auch noch nach Abveräußerung der letzten Einheit bestehen soll; s. dazu OLG Stuttgart, Beschluss v. 11. 5. 2012 − 8 W 164/11
    http://lrbw.juris.de/cgi-bin/laende…167&pos=0&anz=1
    Das OLG führt aus: „Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung (Anm: Urt. v. 02.12. 2011, V ZR 74/11) aus, dass es sich auch ohne ausdrückliche Regelung von selbst verstehe, dass die Ermächtigung mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigentum an einen Erwerber ende. Im vorliegenden Fall sieht die Teilungserklärung aber gerade anderes vor, weshalb es nach dem Wortlaut des hier vereinbarten Zuweisungsvorbehalts auch nicht darauf ankommt, ob es zu dessen Ausübung ausreichte, dass die Beteiligte Ziff. 1 nur noch Eigentümerin von Stellplätzen ist..“

    Wie sieht denn in Deinem Fall der Zuweisungsvorbehalt aus ?

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Die obigen Ausführungen gelten nur, wenn es in der Teilungserklärung keine Regelung gibt, wonach der Zuweisungsvorbehalt auch noch nach Abveräußerung der letzten Einheit bestehen soll; s. dazu OLG Stuttgart, Beschluss v. 11. 5. 2012 − 8 W 164/11
    http://lrbw.juris.de/cgi-bin/laende…167&pos=0&anz=1
    Das OLG führt aus: „Der Bundesgerichtshof führt in seiner Entscheidung (Anm: Urt. v. 02.12. 2011, V ZR 74/11) aus, dass es sich auch ohne ausdrückliche Regelung von selbst verstehe, dass die Ermächtigung mit der letzten Veräußerung von Wohnungseigentum an einen Erwerber ende. Im vorliegenden Fall sieht die Teilungserklärung aber gerade anderes vor, weshalb es nach dem Wortlaut des hier vereinbarten Zuweisungsvorbehalts auch nicht darauf ankommt, ob es zu dessen Ausübung ausreichte, dass die Beteiligte Ziff. 1 nur noch Eigentümerin von Stellplätzen ist..“

    Wie sieht denn in Deinem Fall der Zuweisungsvorbehalt aus ?

    "Gemäß den Plänen werden SNR an den Kellerräumen ... gebildet und zwar in der Weise, dass an jedem der Kellerräume ein gesondertes Sondernutzungsrecht entsteht. Jedes SNR wird schon jetzt unter der aufschiebenden Bedingung bestellt, dass der jeweils Berechtigte später bestimmt wird.
    Der teilende Eigentümer hat das Recht der Zuordnung ... Dieses Recht endet mit Veräußerung der letzten Einheit durch ihn. Mit Veräußerung des jeweiligen SNR wird die Zuordnung bindend. Der Eigentümer hat die Grundbucheintragung zu bewirken. Die dingliche Zuordnung geschieht durch einen dahingerichteten Antrag des Eigentümers."

    Ich bin ursprünglich davon ausgegangen, dass ich eine Änderung der TE brauche, in welcher nunmehr ein (neues) SNR bestellt und zugeordnet wird. Also alle Eigentümer, alle Berechtigten, Antrag zum niedrigsten Blatt.
    Unter den Kollegen ist aber die Überlegung, ob das SNR nicht dennoch besteht, es nur keine Zuordnungsbefugnis mehr gibt, also alle Eigentümer und Berechtigte die Zuordnung erklären/zustimmen müssen zum betroffenen Blatt.
    Es gibt allerdings auch hier die Meinung, dass nur die Eigentümer ohne Berechtigte die Zuordnung erklären müssten.

    Ich bin jetzt gänzlich verwirrt :confused:

  • Von den drei Begründungsmöglichkeiten für vorbehaltene* Sondernutzungsrechte (das sog. „Parken“ durch gebündelte Zuordnung von Sondernutzungsrechten zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer einzigen Wohnungs- oder Teileigentumseinheit, die Einräumung eines „Begründungsvorbehaltes“ zugunsten des teilenden Eigentümers anlässlich der Errichtung der Teilungserklärung, mit dem die zukünftigen Erwerber eines Wohnungseigentums bis auf den teilenden Eigentümer von der Nutzung näher beschriebener gemeinschaftlicher Bereiche ausgeschlossen sind und die aufschiebend bedingte Begründung von Sondernutzungsrechten in der Weise, dass mit dem Eintritt der – positiven – Zuordnung eines Sondernutzungsrechts der im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums jeweils eingetragene bedingte – negative – Ausschluss vom Mitgebrauch wirksam wird (s. dazu Kral im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand: 01.06.2019, Sonderbereich WEG, Teil 6. Sondernutzungsrechte, RNern 55, 56, 58; Schneider, „Ermächtigung des teilenden Eigentümers zur Einräumung und Inhaltsbestimmung von Sondernutzungsrechten“, ZWE 2012, 171 https://beck-online.beck.de/Dokument?vpath…WE-B-2012-S-171
    hast Du mithin die dritte Variante (s. dazu Müller im BeckOK WEG, Timme, Stand 01.05.2019, § 15 WEG RN 344 mwN).

    Unabhängig davon, ob man den Ansichten folgt, dass der teilende Eigentümer bei dieser Variante nicht persönlich sondernutzungsberechtigt, sondern nur zuweisungsberechtigt ist und daher die Zuordnungsbefugnis auch unabhängig von der Stellung als teilender Eigentümer (fort-)bestehen könne, geht das OLG Hamm bei dieser Konstellation im Beschluss vom 16.06.2017, 15 W 474/16
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm…s_20170616.html
    davon aus, dass es ausreicht, wenn der teilende Eigentümer die Zuweisungsbefugnis schon mit der Erklärung in dem notariellen Übertragungsvertrag, also noch zu einer Zeit ausgeübt hat, als er selbst noch Mitglied der Gemeinschaft war. Es fährt fort: „Damit trat die aufschiebende Bedingung, von der an die übrigen Wohnungseigentümer von ihrem Mitgebrauchsrecht ausgeschlossen sind, ein. Dass der Urkundsnotar für den Beteiligten zu 1) den Antrag auf Eintragung des Sondernutzungsrechts als Inhalt des Sondereigentums erst nach Ausscheiden der teilenden Eigentümerin aus der Gemeinschaft gestellt hat, ist daher ohne Belang“.

    Nach Deinen Ausführungen ist mit Veräußerung (zum Veräußerungsbegriff siehe das Gutachten des DNotI im DNotI-Report 16/2011, 121/122)
    https://www.dnoti.de/fileadmin/user…1-light-pdf.pdf
    des jeweiligen SNR die Zuordnung bindend geworden. Damit kommt es auf den Verlust der Verfügungsbefugnis des teilenden Eigentümers durch den eingetragenen Eigentumswechsel nicht an.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Einmal editiert, zuletzt von Prinz (7. August 2019 um 10:17) aus folgendem Grund: *"vorbehaltene" eingefügt

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