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Thema: Zustimmung Vormerkungsb. und Grundschuldgl. Begründung Sondernutzungsutzungsrecht

  1. #1
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    Zustimmung Vormerkungsb. und Grundschuldgl. Begründung Sondernutzungsutzungsrecht

    Eine WEG-Serie ist in den Blättern 114 bis 119 eingetragen. In der Teilungserklärung wurden u.a. Sondernutzungsrechte an den PKW-Stellpläten 1 bis 5 begründet und jeder Einheit ein Stellplatz zugewiesen.

    In allen Wohnungsgrundbücher der genannten Serie sind bereits Auflassungsvormerkungen und Grundschulden eingetragen.

    Der Notar legt nun eine Änderung der Teilungserklärung vor, in der nur der bisher noch in allen Blättern der Serie als Eigentümer eingetragene Bauträger handelt. In der ursprünglichen Teilungserklärung und in den jeweiligen Kaufverträgen der einzelnen Wohnungen sind keine auf ihn lautende Vollmachten zur Begründung und Zuweisung von Sondernutzungsrechten enthalten.

    In der vorgelegten Änderung der Teilungserklärung wird ein weiteres Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellpltaz Nr. 6 begründet und der Wohnung Nr. 4 zugewiesen. Ein korrekter Plan ist als Anlage beigefügt.

    1) Sind hierfür die Zustimmungen der Vormerkungsberechigten und der Grundschuldgläubiger erforderlich?

    Falls ja: Bei der Grundschuld und der Auflassungsvormerkung in Blatt 115 gibt es eine Besonderheit. Der Antrag auf Eintragung dieser Auflassungsvormerkung und dieser Grundschuld ist zeitlich nach dem vorgenannten Antrag auf Eintragung der Begründung und Zuweisung des Sondernutzungsrechts an dem PKW-Stellplatz Nr. 6 eingegangen. Der Vorantrag war dem Rechtspfleger bei Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Grundschuld aber nicht ersichtlich, da das Blatt 115 in dem Erstantrag bei der Eintragung des Verfahrens in das Geschäftsregister im System nicht einbezogen wurde.

    2) Haben dieser Vormerkungsberechtigte und dieser Gläubiger Ihre Rechte gutgläubig, also ohne den Verlust des Sondernutzungsrechts aus dem Gemeinschaftseigentum, erworben? Was ist in diesem Fall zu tun?

  2. #2
    Gehört zum Inventar Avatar von jfp
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    Zitat Zitat von greg Beitrag anzeigen

    1) Sind hierfür die Zustimmungen der Vormerkungsberechigten und der Grundschuldgläubiger erforderlich?
    Die Zustimmung der Vormerkungsberechtigten kann dir egal sein. Eine etw. relative Unwirksamkeit hättest du nicht zu prüfen. Daher kannst du die Zustimmung nicht erfordern. Man muss dann nur bei der Löschung der Vormerkungen aufpassen.

    Die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger wäre erforderlich, wenn die negative Komponente des SNR nicht in Teilungserklärung vorhanden war. Wenn ich das richtig verstanden habe, dann ist sie hier erforderlich.

    Zitat Zitat von greg Beitrag anzeigen

    2) Haben dieser Vormerkungsberechtigte und dieser Gläubiger Ihre Rechte gutgläubig, also ohne den Verlust des Sondernutzungsrechts aus dem Gemeinschaftseigentum, erworben? Was ist in diesem Fall zu tun?

    Da kann kein Erwerb kraft öffentlichen Glaubens vorliegen, weil dazu hätte das Grundbuch zunächst unrichtig sein müssen, was hier nicht der Fall ist. Hier liegt natürlich ein verstoß gegen §17 GBO vor, aber dadurch wird das Grundbuch nicht unrichtig.
    Auch dieser Grundpfandrechtsgläubiger muss zustimmen.
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  3. #3
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    Zitat Zitat von jfp Beitrag anzeigen
    Man muss dann nur bei der Löschung der Vormerkungen aufpassen.
    Wenn die jeweilige Vormerkung bei der Umschreibung des Eigentums mit dem üblichen Passus ("...Löschung nur wenn keine nachrangigen Rechte ohne Mitwirkung des Vormekungsberechtigten eingetragen wurden..." zur Löschung bewilligt und beantragt wird, erfolgt die Löschung nicht?

  4. #4
    Gehört zum Inventar Avatar von jfp
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    Genau, weil dann ja eine Zwischeneintragung erfolgt ist.

    Ich erfordere dann eine neue Bewilligung oder alternativ den (formgerechten) Nachweis der Zustimmung.
    Aber das betrifft nur die Löschung der Vormerkungen.

    Bei der Eintragung des SNR kann die Zustimmung der Vormerkungsberechtigten nicht verlangt werden. Ich würde den Notar rein vorsorglich auf die spätere Problematik aufmerksam machen.
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  5. #5
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    Zur Frage, wer zustimmen muss, vgl. § 5 Abs. 4 WEG!
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  6. #6
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    Also Leute, jetzt bin ich aber reichlich entsetzt, vor allen Dingen, weil es keine widersprechenden Meldungen gibt. Oder habe ich den Sachverhalt falsch verstanden? Es soll doch im Nachhinein an einer Fläche, an der noch kein SNR begründet wurde und an der kein Zuordnungsvorbehalt für den teilenden Eigentümer besteht, ein Sondernutzungsrecht begründet werden. Wieso geht es dabei um eine „etw. relative Unwirksamkeit“ und wieso kann „die Zustimmung der Vormerkungsberechtigten (kann) dir egal sein“?

    Selbstverständlich bedarf es bei der nachträglichen Begründung eines Sondernutzungsrechts der Zustimmung der Vormerkungsberechtigten. Der BGH, V. Zivilsenat, führt in Rz. 25 des Urteils vom 21.10.2016 - V ZR 78/16 -
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cg...93&pos=0&anz=1
    aus (Hervorhebung durch mich): „Der teilende Eigentümer kann die Teilungserklärung insgesamt und damit auch die darin zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte im Grundsatz durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch ändern (vgl. Senat, Beschluss vom 13. September 2000 - V ZB 14/00, BGHZ 145, 133, 136). Das gilt uneingeschränkt, solange er noch Eigentümer aller Sondereigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist; danach bedarf er der Zustimmung der Berechtigten der eingetragenen Vormerkungen (BayObLGZ 1974, 217, 219; BayObLG, NJW-RR 1993, 1362, 1363).

    Sind also –wie vorliegend- Auflassungsvormerkungen für Erwerber eingetragen, bedarf der teilende Eigentümer der Zustimmung der Berechtigten der eingetragenen Vormerkungen (s. Kreuzer im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 10 WEG RN 158 a. E.; Staudinger/Rapp, § 5 RN 111; Hügel im BeckOK BGB, Stand 01.05.2018, § 8 WEG RN 10, § 5 WEG RN 24; Then in Spielbauer/Then, WEG, 3. Auflage 2017, § 5 RN 17; Kral im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.05.2018, Sonderbereich WEG, RN 186-je mwN)
    Geändert von Prinz (12.07.2018 um 20:17 Uhr)
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  7. #7
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    Ich sehe nicht auf welcher Grundlage man formellrechtlich eine Bewilligung der Vormerkungsberechtigten erfordern könnte.

    Aus der BGH-Entscheidung ist dies m.E. auch nicht herauszulesen.
    In der BGH-Entscheidung geht ja auch nicht um eine grundbuchrechtliche Frage, sondern um die materiellrechtliche Frage bzgl. des Bestehens eines SNR.
    Das der Eigentümer die Zustimmung der Vormerkungsberechtigten benötigt, damit das neue SNR Bestand hat ist wohl unstreitig (anderes hab ich auch nicht behauptet). Aber ich sehe nicht, dass der Nachweis der Zustimmung der
    Vormerkungsberechtigten
    ein grundbuchrechtlicher Mangel ist. Wenn ohne diese Zustimmung eingetragen würde, wäre die Änderung der Teilungserklärung (Bestellung des SNR) m.E. vormerkungsunwirksam.
    Das kann aber m.E. nicht zu einer Ablehnung der Eintragung führen, da eine solche Eintragung nur relativ unwirksam gegenüber dem Vormerkungsberechtigten wäre und dieser durch die Vormerkung geschützt wird.

    Man braucht doch grundsätzlich keine Bewilligung der Vormerkungsberechtigten um nachrangige Eintragungen zu vollziehen.
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  8. #8
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    Es geht nicht um „nachrangige Eintragungen“. Das Eigentum steht mit Belastungen in keinem Rangverhältnis (RGZ 116, 363; Kutter im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2012, § 879 RN 7). Wenn –wie vorliegend- eine Komponente des Eigentums geändert wird (hier: der Inhalt des Sondereigentums), dann erfordert dies nach §§ 877, 876 BGB die Zustimmung der dinglich Berechtigten, da materiell-rechtlich ihre Zustimmung erforderlich ist (BGHZ 91, 343/346). Daher müssen auch die Vormerkungsberechtigten die zur nachträglichen Begründung eines Sondernutzungsrechts formell-rechtlich erforderliche Eintragungsbewilligung abgeben (s. den Leitsatz b des Beschlusses des BayObLG, vom 30.06.1989, BReg. 2 Z 47/89 = DNotZ 1990, 381: „Bei der nachträglichen Begründung eines Sondernutzungsrechts müssen alle Wohnungseigentümer gemäß § 19 GBO die Eintragung in das Grundbuch bewilligen. Bewilligen müssen die Eintragung aber auch diejenigen, denen an einem Wohnungseigentum ein dingliches Recht zusteht, somit auch diejenigen, zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist).

    Daran hat sich durch die Neufassung des WEG zum 1.7.2007 nichts geändert.
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  9. #9
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    Ok, der wesentliche Unterschied ist das (materiellrechtliche) Zustimmungserfordernis nach §876, 877 BGB.
    Das hatte ich so nicht auf dem Schirm. Ich hatte mich mit dieser Frage aber bisher auch nicht tiefgreifend beschäftigt (mangels Erfordernis, da ich einen entsprechenden Fall bisher noch nicht zu entscheiden hatte).

    Man sollte besser nur antworten wenn man sich mit der Problemstellung bereits tiefgreifend beschäftigt hat oder dies vorher tun.
    Geändert von jfp (13.07.2018 um 11:22 Uhr) Grund: Formatierungsfehler
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