Wohnungseigentümersammlung Mehrhausanlage

Sorry, habe momentan wenig Zeit. Ich würde aber mein Augenmerk eher auf die Frage richten wollen, ob es sich bei dem Beschluss zur Verwalterbestellung um einen nichtigen oder um einen anfechtbaren Beschluss handelt.

Dies deshalb, weil bei einer Mehrhausanlage die Verwalterbestellung nur von der Gesamtgemeinschaft vorgenommen werden kann. Zwar sind in einer Gemeinschaftsordnung Regelungen möglich, wonach bei Mehrhausanlagen die einzelnen Häuser getrennt bewirtschaftet und verwaltet werden können (BGH, Urteil vom 10.11.2017, V ZR 184/16, mit Anm. Bub/Bernhard in FD-MietR 2018,402629; Jennißen/Schultzky, § 23 WEG RN 7; 31; § 25 WEG RN 51). Auch wird den Untergemeinschaften von der Rechtsprechung ein sog. Blockstimmrecht zugebilligt (Jennißen/Schultzky, § 25 WEG RN 52).

Das gilt jedoch nicht für die Verwalterbestellung (DNotI-Report 15/2007, 113 ff,
https://www.dnoti.de/gutachten/inde…663?mode=detail
LG Düsseldorf, NZM 2010, 288; Hügel, NZM 2010, 8 ff.).

Denn Angelegenheiten der Gesamteigentümergemeinschaft, die alle Eigentümer einer Mehrhausanlage betreffen, sind in einer Gesamteigentümerversammlung zu behandeln (Hügel, NZM 2010, 8/15).

Wenn vorliegend aber die Einladung zur Eigentümerversammlung nur an die Eigentümer des Hauses 1 c gerichtet war, dann konnte der Beschluss in der entsprechenden Versammlung nicht gefasst werden. Daran ändert sich dadurch, dass sozusagen „Abgeordnete“ der Häuser 1 a und 1 b vertreten waren, nichts. Denn sie konnten die restlichen Wohnungseigentümer dieser Häuser nicht aufgrund einer im Wege der Beschlussfassung erteilten Vollmacht vertreten.

Zwar geht das OLG München in Rz. 24 des Beschlusses vom v. 16.11.2016, 34 Wx 305/16
http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-19793?hl=true
davon aus, dass nicht nur der Verwalter, sondern auch ein Dritter durch Beschluss der Gemeinschaft bevollmächtigt werden kann. Dabei geht es jedoch um die Fälle des § 27 Absatz 3 WEG, bei denen ein Verwalter fehlt oder er zur Vertretung nicht berechtigt ist. In diesen Fällen vertreten zwar alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft; sie können aber auch durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. Dabei handelt es sich um die erleichterte Form einer rechtsgeschäftlichen Bevollmächtigung, die sich ausschließlich auf die Aktivvertretung der Gemeinschaft bezieht (Heinemann in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Auflage 2017, § 27 RNern 133, 134).

Ansonsten können die Wohnungseigentümer bei der Stimmabgabe nur anhand einer rechtsgeschäftlich erteilten Vollmacht handeln (Müller, Stimmrechtsvollmacht im Wohnungseigentumsrecht, ZWE 2017, 394 ff.; Jennißen/Schultzky, § 25 WEG RNern 60 ff.). Im Zweifel muss der Bevollmächtigte trotz der an sich gegebenen Formlosigkeit (§ 167 Abs. 2 BGB) seine Vollmacht nachweisen (Hügel im BeckOK BGB, Stand 01.05.2018, § 25 RN 5 unter Zitat MüKoBGB/Engelhardt Rn. 25; s. auch Kümmel ZWE 2000, 292; Müller ZWE 2000, 237). Allerdings ist dieser Nachweis gegenüber dem Versammlungsleiter zu erbringen, denn er hat schon bei der Feststellung der Beschlussfähigkeit die Frage der wirksamen Bevollmächtigung zu klären (Jennißen/Schultzky, § 25 WEG RNern 55, 78 ff.).

Wenn vorliegend Frau X für das Haus 1a und Herr Y für das Haus 1 b im Beschlusswege Vollmachten erhalten haben sollen, dann dürfte der Verwalter allenfalls die betreffenden Beschlüsse, nicht aber die tatsächliche Erteilung der Vollmachten geprüft haben.

Auch können Vertretungsregelungen, die sich auf die Gesamtgemeinschaft beziehen, nicht Gegenstand der Beschlussfassung in einer „Teileigentum-Versammlung der jeweiligen Häuser“ sein.

Wenn also letztlich nur die Untergemeinschaft Haus 1c über die Verwalterbestellung entschieden hat, dann könnte dieser Beschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig sein (LG München I, Urt. v. 2.6.2014 – 1 S 3223/12 = NZM 4/2015, 140). Das wäre aber noch näher zu prüfen.

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