Zuweisung einzelner Stellplätze in Combilift-Anlage

  • Guten Tag,

    in einer Eigentumswohnanlage wird u.a. eine Tiefgarage gebaut, in der neben herkömmlichen PKW-Abstellplätzen auch eine sog. Combilift-Anlage mit 9 Stellplätzen errichtet wird. Die PKW-Abstellplätze werden dauerhaft markiert und als Teileigentumseinheiten gebildet. Mich beschäftigt der Combilift.

    Die einzelnen Stellplätze innerhalb des Combilifts sind nicht sondereigentumsfähig, wohl aber der gesamte Combilift an sich. Gebildet wird also eine Teileigentumseinheit "Combilift". In der Gemeinschaftsordnung wird hierzu u.a. folgendes geregelt: "Hinsichtlich dieses Combilifts wird vereinbart, dass jeweils ein 1/9 Miteigentumsanteil zur alleinigen Nutzung eines Kfz-Stellplatzes berechtigt. Der teilende Eigentümer bestimmt bei Erstveräußerung eines solchen Miteigentumsanteils im Combilift im Veräußerungsvertrag, an welchem Stellplatz im Combilift der Erwerber das alleinige Nutzungsrecht erwirbt. Die Vereinbarung dieses ausschließlichen Nutzungsrechts gem. §§ 13, 15 Abs. 1 WEG ist im Bestandsverzeichnis des betreffenden Grundbuchs einzutragen."

    Vorgesehen ist nun, dass der Teilungserklärung ein gesonderter Plan "Combilift" beigefügt wird, in dem die einzelnen Stellplätze eingezeichnet sind. Problem dabei: Jeweils zwei Stellplätze teilen sich eine Ein-/Ausfahrt (also Stpl. 2+3, Stpl. 4+5 usw). Im Grundriss des Combilifts sind daher immer zwei Stellplätze an einer Stelle eingezeichnet (z.B. Stpl. 2+3).

    Die Zuweisung im Veräußerungsvertrag stelle ich mir dann wie folgt vor:
    "In Ausübung seines in der Teilungserklärung vorbehaltenen Rechts weist der Verkäufer diesem 1/9 Miteigentumsanteil (Bruchteil) als Nutzungsrecht gemäß §§ 13, 15 Abs. 1 WEG zu, den im Grundriss Combilift des Aufteilungsplans (Anlage X der Teilungserklärung) mit der internen Nummerierung „STPL 2“ bezeichneten Stellplatz im Combilift unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer allein zu nutzen. Die Eintragung dieser Zuweisung des Nutzungsrechts in das Grundbuch wird hiermit bewilligt und beantragt."

    Hätte jemand Bedenken im Hinblick darauf, dass im Grundriss Combilift eben immer zwei Stellplätze an einer Stelle eingezeichnet sind? Hintergrund ist, dass sich die Stellplätze auf zwei Ebenen befinden. Ich habe im Anhang eine Grafik des Herstellers beigefügt, aus der das Park-System ersichtlich ist. Aus dem Grundriss Combilift ergibt sich das mit den zwei Ebenen aber nicht.

    Was denkt ihr?

    Mich würden auch generell eure Erfahrungen mit derartigen Combilift-Anlagen interessieren. Anders als bei einem Duplex-/Vierfachparker sind die Stellplätze hier innerhalb des Combilifts weiter verschiebbar, trotzdem hat der Nutzer natürlich nur "seinen" Stellplatz und erhält sein Auto immer an derselben Ein-/Ausfahrt.

    Vielen Dank!

  • Erfahrungen mit einer Combilift-Anlage habe ich nicht.

    Wie hier ausgeführt,
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1058885
    kann es allerdings Sondernutzungsrechte nur am Gemeinschaftseigentum geben. In Rz 11 des Beschlusses vom 20.2.2014 – V ZB 116/13, führt der BGH aus: „In dieser Fallgestaltung kommt die Zuweisung fester Stellplätze an die Miteigentümer auf der Grundlage von Sondernutzungsrechten iSv § 5 IV 2 WEG nicht in Betracht (so aber wohl Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2836; Klein in Bärmann, § 13 Rn. 113; Langhein, Notar 2012, 290), weil Sondernutzungsrechte nur an gemeinschaftlichem Eigentum bestehen können (vgl. BT-Drs. 16/887, 16 = NZM 401 [409 l. Sp. unter c])…“

    Der BGH hält in diesem Beschluss aber neben einer Regelung nach § 1010 BGB im Hinblick auf die bisherige Grundbuchpraxis (s. dazu die Anmerkung von Schmidt in der MittBayNot 5/2014, 442/443)
    http://www.notare.bayern.de/fileadmin/file…yNot_2014_5.pdf
    auch die Zuweisung der Stellplätze mittels Gebrauchsregelung durch Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer gem. § 15 I WEG für zulässig (Rz. 13). Die Eigentümer von Mehrfachparkern stünden – anders als Bruchteilseigentümer –typischerweise nicht in einer persönlichen Verbindung zueinander, sondern würden eine zufällige Gemeinschaft bilden. Dauerhafte und klare Nutzungsregelungen könnten so dem „Frieden“ in der Gemeinschaft dienen – was für einen noch ausreichenden Gemeinschaftsbezug genüge.

    Der Senat geht dabei von einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer aus (s. die Anmerkungen von Bub von der Osten in FD-MietR 2014, 357758 und Dötsch in der ZfIR 2014, 442/443
    https://www.juris.de/perma?d=jzs-ZFIR-2014-11-0441-1-R-05
    wodurch im Innenverhältnis „Sondernutzungsrechte“ nicht am gemeinschaftlichen Eigentum, sondern am „gemeinschaftlichen Teileigentum“ begründet werden (s. Bub/von der Osten unter Zitat OLG Jena, Beschluss vom 24.11.1999 – 6 W 715/99OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 23.12.1999 – 20 W 281/98).

    Und wenn es sich um eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer handelt, dann müsste –wie sonst beim SNR- auch ein Zuordnungsvorbehalt zugunsten des teilenden Eigentümers möglich sein.

    Allerdings setzt die Zuordnung ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer voraus, dass sie in der Teilungserklärung unter der aufschiebenden Bedingung der Zuordnung von der Mitbenutzung der Stellplätze ausgeschlossen sind (negative Komponente; s. OLG Hamm 15. Zivilsenat, Beschluss vom 16.06.2017, 15 W 474/16, Rz. 13 mwN)
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm…s_20170616.html
    und hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…978#post1079978

    Das kann ich bei der obigen Formulierung nicht erkennen.

    Ansonsten hätte ich keine Bedenken im Hinblick darauf, dass im Grundriss Combilift immer zwei Stellplätze an einer Stelle eingezeichnet sind, wenn sich aus den Grundbucherklärungen ergibt, dass sich die Stellplätze auf zwei Ebenen befinden.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Vielen Dank für die Einschätzung.

    Zitat

    Ansonsten hätte ich keine Bedenken im Hinblick darauf, dass im Grundriss Combilift immer zwei Stellplätze an einer Stelle eingezeichnet sind, wenn sich aus den Grundbucherklärungen ergibt, dass sich die Stellplätze auf zwei Ebenen befinden.


    Ja, vor allem im textlichen Teil der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung wird im Detail erläutert, dass es sich um zwei Ebenen handelt und nach welchem Raster die Stellplätze verteilt auf die zwei Ebenen angeordnet sind.

    Ich denke auch, dass die Zuordnung damit eindeutig ist.

    Zitat

    Allerdings setzt die Zuordnung ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer voraus, dass sie in der Teilungserklärung unter der aufschiebenden Bedingung der Zuordnung von der Mitbenutzung der Stellplätze ausgeschlossen sind (...) Das kann ich bei der obigen Formulierung nicht erkennen.


    Vielen Dank für diesen Hinweis. Die Formulierung stammt letztlich aus dem Beck'schen Formularbuch Wohnungseigentumsrecht, 3. Auflage 2016, D. II. 2, dort § 7. Ich bin nicht ganz sicher, ob der Autor die Ansicht vertritt, eine ausdrückliche negative Komponente sei in diesen Fällen eines Nutzungsrechts gem. §§ 13, 15 Abs. 1 WEG nicht erforderlich oder ob er denkt, in seiner Formulierung sei diese negative Komponente doch enthalten.
    Vorsorglich würde ich nun jedenfalls einen Zusatz in die Teilungserklärung aufnehmen, wonach "sämtliche (weiteren) Eigentümer von der Nutzung der genannten Stellplätze unter der aufschiebenden Bedingung der Zuweisung ausgeschlossen" werden. Damit dürften diese Bedenken auch auch wem Weg geräumt sein.

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