Hallo,
ich habe folgenden komplexen Fall, der mir Kopfzerbrechen bereitet. Wahrscheinlich ist es schwierig mir die Fragen ad hoc zu beantworten. Dennoch wäre ich sehr dankbar um Meinungen:
Beantragt ist die Teilung eines Grundstücks (Grundstück 2) in Wohnungseigentum (Gebäude 2). Das Grundstück 2 wird von einem Bauträger gekauft. In dem Vertrag ist vermerkt, dass seitens des Bauträgers geplant ist, auch die jeweils rechts und links neben dem Grundstück 2 liegenden Grundstücke zu erwerben (Grundstück 1 und Grundstück 3) und Wohnungseigentum (Gebäude 1 und Gebäude 3) zu begründen.
Es soll, sofern die Grundstücke 1 und 3 auch erworben werden, eine Tiefgarage unter den drei Gebäuden errichtet werden. Ich habe jetzt aktuell nur die Teilungserklärung für das Gebäude 2 nebst Aufteilungsplan vorliegen. Der Aufteilungsplan bzw. die Abgeschlossenheitsbescheinigung weisen im Kellergeschoss Tiefgaragenstellplätze als abgeschlossen aus. In der Teilungserklärung wird Teileigentum an den Stellplätzen gebildet. Die Tiefgarage ist erstmal links und rechts durch Mauern begrenzt. Die Zufahrt zu der Tiefgarage befindet sich auf dem Grundstück 2.
Im Falle der Realisierung der Gebäude 1 und 3 befindet sich jeweils ein Stellplatz auf der Grundstücksgrenze Grundstück 1 und Grundstück 2 bzw. der Grundstücksgrenze Grundstück 3 und Grundstück 2, d.h. die Grundstücksgrenzen verlaufen durch diese Stellplätze. An diesen Stellplätzen wird derzeit noch kein Sondereigentum gebildet. Die Teile der Stellplätze, die jeweils auf das Grundstück 2 ragen, werden im Wege einer Überbaugrunddienstbarkeit den Grundstücken 1 und 3 zugeordnet.
Es ist bestimmt: „Für den Fall, dass das Gebäude 1 errichtet und die Tiefgarage erweitert wird, wird der im Plan mit Stellplatz X bezeichnete Tiefgaragenstellplatz dem Grundstück 1 zugeordnet. Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks 2 räumt dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks 1 das Recht ein, das Grundstück 2 mit dem Teil des Stellplatzes X zu überbauen, der in der Anlage markiert ist“.
Eine gleiche Dienstbarkeit wird dem Grundstück 3 für den Stellplatz Y eingeräumt. Ist das möglich?
Des Weiteren wird für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke 1 und 3 und zulasten des Grundstücks 2 eine Grunddienstbarkeit bestellt, die das Recht zur Mitbenutzung der Tiefgaragenzufahrt sowie das Recht die Tiefgarage zu begehen, zu befahren und zu durchqueren um zu dem „eigenen“ Tiefgaragenteil zu gelangen, beinhaltet.
Die Tiefgarage selbst soll wohl nicht im Wege eines Überbaus einem Stammgrundstück (Grundstück 2) zugeordnet und wesentliche Bestandteil dieses Grundstücks werden. Ist das möglich? Der BGH (DNotZ 1982, 43) geht davon aus, dass es sich bei einer Tiefgarage um ein einheitliches Gebäude handelt. Wie stelle ich fest, ob es sich um eine funktionale Einheit handelt?
Können an den offenen Tiefgaragenteilen, unterschiedliche Eigentumsverhältnisse bestehen? Davon geht –wenn ich das richtig verstanden habe- wohl Oppermann (DNotZ 2015, 662) für den Fall aus, dass keine Zuordnung zu einem Stammgrundstück möglich ist.
Zudem besteht noch das Problem, ob an Stellplätzen in offenen Tiefgaragen SE gegründet werden kann. Aber derzeit ist sie ja seitlich noch nicht offen?