Unzulässige Bedingung der Auflassung?

  • Hallo, ich habe X und Y zu je 1/2 eingetragen. X verstirbt und wird von Y und seinen 5 Kindern beerbt. Es wird ein Auseinandersetzungsvertrag geschlossen, sodass Y Alleineigentümerin wird. Diese Auflassung ist ganz normal unter § 1 des Vertrags abgefasst. In § 2 (also räumlich verschieden) ist jetzt die Rede davon, dass der gesamte Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen wird, dass die künftige Alleineigentümerin alle übrigen Erben des X per Erbvertrag als Erben einsetzt. Ist diese Bedingung auch auf die Auflassung zu beziehen, die ja eindeutig Teil des Vertrags ist?

  • Kammergericht, Beschluß vom 31.01.2006, 1 W 450/05:

    „Zudem ist mangels konkreter Anhaltspunkte im Zweifel davon auszugehen, dass die durch einen Notar beratenen Vertragsparteien nur ein gültiges Geschäft, also eine unbedingte Auflassung und Bewilligung der Vormerkung gewollt haben (vgl. KG, aaO; OLG Oldenburg, aaO; OLG Düsseldorf, MDR 1957, 479).“

    Das "der gesamte Vertrag" lassen allerdings wenig Platz für Zweifel oder auslegungsfähige Mehrdeutigkeiten.

  • Nun haben wir ja aber auch mal gelernt, daß die Auflassung unabhängig vom schuldrechtlichen Vertrag existiert...
    Kommt da noch eine "Rückforderungsversicherung" für den Fall des Bedingungseintritts (Rück-AV z. B.)? Wenn nicht, würde ich das aber auch eher als versemmelt ansehen.

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    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • Nun haben wir ja aber auch mal gelernt, daß die Auflassung unabhängig vom schuldrechtlichen Vertrag existiert...

    Es wird in der Formulierung nicht zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Vertrag (= Auflassung) unterschieden. Bei den oben zitierten Entscheidungen geht es z.B. darum, dass ein Vertrag gekündigt werden könne. Das Gericht stellt dann auf den Rücktritt als einem schuldrechtlichen Instrument ab, das dem dinglichen Vertrag fremd sei. Und dass man bei einer notariellen Beurkundung davon ausgehen könne, dass nur rechtlich Mögliches vereinbart werde. Der Rücktriit war demnach wörtlich zu verstehen und nicht in eine Bedingung auszulegen. Vorliegend steht laut Sachverhalt einfach nur, dass der gesamte Vertrag bedingt ist.

  • Ist doch alles richtig. Ich wollte doch nur vorsichtig andeuten, daß möglicherweise noch Regelungen in der Urkunde sein könnten, die nicht im Sachverhalt stehen. Wenn es nur so ist, wie es oben beschrieben wird, sind wir uns doch alle drei bislang einig. Also nicht mehr hauen, ich ergebe mich doch schon.:aufgeb:

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  • Und nun kommt der Notar auf die Idee, in einer Urkunde durch die bevollmächtigte ReNo erklären zu lassen, dass die Regelungen der Bedingung geändert werden dahingehend, dass "selbstverständlich" nur der schuldrechtliche Passus unter der Bedingung steht.

    Nun müssten wir eine wirksame Auflassung haben... Hättet ihr Bedenken gegen die Eintragung?

  • Und nun kommt der Notar auf die Idee, in einer Urkunde durch die bevollmächtigte ReNo erklären zu lassen, dass die Regelungen der Bedingung geändert werden dahingehend, dass "selbstverständlich" nur der schuldrechtliche Passus unter der Bedingung steht.

    Nun müssten wir eine wirksame Auflassung haben... Hättet ihr Bedenken gegen die Eintragung?

    Wenn die Vollmacht die Änderung der Auflassung hergibt. Von den Beschränkungen des § 181 ist die Bevollmächtigte befreit?

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  • Die Auflassung ist unter einer Bedingung abgegeben worden und damit unwirksam. Die nachträgliche Änderung/Streichung der Bedingung verhilft der Auflassung m.E. nicht zur Wirksamkeit.
    Wenn die Vollmacht die Änderung der Auflassung umfasst, könnte man ggf. von einer konkludenten Neuvornahme der Auflassung ausgehen.

  • Ich häng mich mal dran.
    Normaler Kaufvertrag.
    Es wird sofort die Auflassung erklärt.
    Der Notar wird aber angewiesen, von der Auflassung erst dann
    Gebrauch zu machen, wenn der Kaufpreis gezahlt ist.
    Gebrauch machen = Der Veräußerer ermächtigt den Notar, die Eintragungs-
    bewilligung beim GBA abzugeben. Der Notar wird angewiesen, von der Ermächtigung
    nur Gebrauch zu machen, wenn ihm der Veräußerer die Kaufpreiszahlung
    schriftlich besätigt hat.
    Das ist doch eine astreine Bedingung, oder?


  • Nö, das ist eine unbedingte Auflassung mit der Anweisung, sie erst in den Rechtsverkehr zu bringen, wenn...

    Und vollkommen üblich. Wie sonst soll die Zug-um-Zug-Leistung beim Kaufvertrag sichergestellt werden?

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  • Naja. Die Frage war, ob das Gebrauch machen eine Bedingung darstellt und jetzt wird festgestellt, dass das Gebrauch machen selbst erst bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen erfolgen soll. Damit steht aber weder die Auflassung (s. Überschrift) noch die Bewilligung unter einer Bedingung. Wenn der Notar morgens nicht aufsteht, wird er später im Büro keine Bewilligung formulieren können. Auch eine Form der Bedingung.

  • Mit meiner Einschätzung, dass zwar die Auflassung unbedingt erklärt wird, jedoch deren Vollzug bedingt ist, Dieckmann BwNotZ 2000, 134 (141), liege ich so falsch nicht.

    Ja und? Meinst Du, die Löschungsbewilligungen für Grundpfandrechte, die jeden Tag reinkommen, würden alle zu abgezahlten Krediten erteilt? Und wenn nein (Tip: die Antwort ist in der Tat "nein"), wie stellt der jeweilige Gläubiger sicher, dass seine Grundpfandrechte erst gelöscht werden, wenn er abgelöst wurde? Denn "durch Ablösung der geischerten Forderungen" bedingte Löschungsbewilligungen für Grundschulden sind ja bekanntlich auch für die Tonne.

    Eben.

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  • zum Thema Auflassung bzw. Eintragungsbewilligung unter einer Bedingung:
    Mir liegt ein Mustervertrag eines bundesweit tätigen Unternehmens vor, welches Miteigentumsanteile an bebauten Grundstücken u.a. gegen Nießbrauchsbestellung, Miteigentümervereinbarung, Ankausfsrecht etc. erwirbt. Die (älteren) Verkäufer können also die Immobilie weiter nutzen und zahlen dafür ein monatliches Nutzungsentgelt.
    Der Kaufvertrag besteht aus einer Rahmenurkunde und mehreren Anlagen. Die Urkunde enthält unter Ziff. 6 folgenden Passus: "Die dieser Rahmenurkunde beigefügten Verträge und Vereinbarungen (einschließlich der gesondert zu beglaubigenden Anlagen B.2 und D) bilden eine rechtliche Einheit. Wird einer der Verträge oder eine der Vereinbarungen nicht wirksam oder rückabgewickelt, werden auch die jeweils anderen Verträge und Vereinbarungen nicht wirksam bzw. rückabgewickelt". Es handelt sich um folgende Anlagen: A Kaufvertrag mit Auflassung und unwiderruflicher Belastungsvollmacht, B Nießbrauchsbestellung, B.1 Anpassung Nutzungsentgelt, B.2 Löschungsbewilligung Nießbrauch, C Miteigentümervereinbarung, D Vollmacht Gesamtverkauf. Die Urkunde enthält daneben noch den Passus "Sollte eine Bestimmung dieser Rahmenurkunde oder ihrer Anlagen ganz oder teilweise unwirksam oder nicht durchführbar sein oder werden, so berührt dies nicht die Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit aller übrigen Bestimmungen dieser Rahmenurkunde oder ihrer Anlagen. Ziffer 6 bleibt hiervon unberührt". (Anmerkung hierzu: in der mir vorliegenden Ausfertigung fehlt die Unterschriftsbeglaubigung der Anlagen B.2 und D).
    Ich war ursprünglich der Meinung, dass die zunächst beantragte Auflassungsvormerkung eingetragen werden kann (s.o. und andere Beiträge: es ist davon auszugehen, dass der Notar eine wirksame Beurkundung beabsichtigt und die Anwendung des § 139 BGB auf die dinglichen Erklärungen nicht gewollt ist). Nachdem es sich aber bei der Anlage B.2 um eine Löschungsbewilligung handelt, ist m.E. explizit zum Ausdruck gebracht, dass § 139 BGB auf die Bewilligungen und die Auflassung Anwendung finden soll. D.h. alle Bewilligungen und die Auflassung wären unter einer unzulässigen Bedingung erklärt.
    Ich gehe davon aus, dass auch andere Kollegen/innen bereits mit diesem Mustervertrag befasst waren/sind. Wie ist Eure Einschätzung hierzu? (ich bin mir unsicher, ob nur die Eintragung der Auflassung oder alles weitere abzulehnen ist; aktuell liegt eine Grundschuldbestellung durch die Käuferin aufgrund unwiderruflicher Belastungsvollmacht seitens der Verkäufer vor, die ist wohl eintragungsfähig).

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