Unzulässige Bedingung der Auflassung?

  • Update: mittlerweile liegt bereits die Auflassung zum Vollzug vor. (Zumindest) die Auflassung ist m.E. unter einer unzulässigen Bedingung erklärt. Liege ich da völlig daneben, nachdem bislang keinerlei Rückmeldung gekommen ist? ich wäre für jede Einschätzung dankbar!

  • "Die dieser Rahmenurkunde beigefügten Verträge und Vereinbarungen (einschließlich der gesondert zu beglaubigenden Anlagen B.2 und D) bilden eine rechtliche Einheit. Wird einer der Verträge oder eine der Vereinbarungen nicht wirksam oder rückabgewickelt, werden auch die jeweils anderen Verträge und Vereinbarungen nicht wirksam bzw. rückabgewickelt".

    Die Auflassung befand sich doch in Anlage A. Die scheint ja von der Bedingung nicht umfasst, sondern nur Anlagen B.2 und D oder sehe ich das falsch?

  • Lt. Rahmenurkunde bilden alle Vereinbarungen einschließlich der Anlagen eine Einheit. Ich verstehe das so: wenn z.B. die Löschungsbewilligung Anlage B.2 nicht wirksam wäre, wäre nach der Regelung in der Rahmenurkunde auch der Kaufvertrag samt Auflassung nicht wirksam. Daher meine Bedenken wg. Auflassung unter Bedingung (man könnte sich ggfs. auch dahingehend Gedanken wegen der weiteren Bewilligungen in der Urkunde machen).

  • Mit meiner Einschätzung, dass zwar die Auflassung unbedingt erklärt wird, jedoch deren Vollzug bedingt ist, Dieckmann BwNotZ 2000, 134 (141), liege ich so falsch nicht.

    Ja und? Meinst Du, die Löschungsbewilligungen für Grundpfandrechte, die jeden Tag reinkommen, würden alle zu abgezahlten Krediten erteilt? Und wenn nein (Tip: die Antwort ist in der Tat "nein"), wie stellt der jeweilige Gläubiger sicher, dass seine Grundpfandrechte erst gelöscht werden, wenn er abgelöst wurde? Denn "durch Ablösung der geischerten Forderungen" bedingte Löschungsbewilligungen für Grundschulden sind ja bekanntlich auch für die Tonne.

    Eben.

    Eine Löschungsbewilligung kann wohl schlecht mit einer Auflassung verglichen werden.
    S. hierzu die sehr gut historische Aufarbeitung zur Auflassung: V ZB 3/16

    Als nach § 848 ZPO eingesetzter Sequester hatte ich mich schon mehrfach mit Pfändungen von Eigentumsverschaffungsansprüchen zu befassen. Ich gebe zu, § 848 ZPO ist in der Beurkundungspraxis nicht gerade das Tagesgeschäft.

    Zwischen Verkäufer (Drittschuldner) und Erwerber (Schuldner) hakelt es. Der Eigentumsverschaffungsanspruch ist gepfändet. Der Drittschuldner will die Auflassung nicht erklären. Er behauptet, irgendwelche Bedingungen des Verpflichtungsvertrages seien noch offen.


    [FONT=&quot]Variante A [/FONT](Auflassung wird in einer separaten Urkunde erklärt): Der Drittschuldner wird vom Gläubiger auf Abgabe einer WE (Abgabe der Auflassung) verklagt.
    [FONT=&quot]Variante B: [/FONT](Auflassung wird sofort erklärt, nur der Vollzug ausgesetzt). Der Drittschuldner wird wieder auf Abgabe einer WE verklagt. Aber wie sieht denn der Klagantrag aus? Wohl so, der Drittschuldner wird verklagt, den Notar anzuweisen, die Auflassung dem Grundbuchamt einzureichen.

    Bei Variante A werden zunächst die Bedingungen des Verpflichtungsgeschäftes erfüllt, dann erfolgt die unbedingte Auflassung.
    Bei Variante B wird die Auflassung erklärt, dann kommen erst die Bedingungen des Verpflichtungsvertrages.

    Auch wenn Variante B heute üblich ist, darf diese hinterfragt werden, ob diese auch in Ausnahmefällen trägt. Im Falle der Pfändung der Rechte des Schuldners entsteht die Sicherungshypothek nach § 848 Abs. 2 Satz 2 ZPO mit der Erklärung der Auflassung (Mensch, RfplStud. 2012, 33 (36)). Bei Variante B ist die Auflassung bereits erklärt; somit müßte die Sicherungshypothek mit der Pfändung schon entstanden sein, völlig ungewiss ob im Drittschuldnerprozess der Gläubiger obsiegen wird (man denke an einen erfolgreich erklärten Rücktritt des Drittschuldners vom Kaufvertrag).

    Was ist wenn der Vertrag unter dem Vorbehalt einer Genehmigung nach dem FamFG steht? Dann kann doch schlechterdings gleich die Auflassung im Verpflichtungsvertrag erklärt werden. Wird die Genehmigung des FamFG nicht erteilt, ist auch die Auflassung damit kassiert. Auch hier zeigt sich, dass die sofort erklärte Auflassung von einer Bedingung abhängig ist.

    Die Auflassung bei Variante B ist nur pseudohaft unbedingt erklärt. Über den Umweg des Nichtvollzuges, wird der Auflassung ihre gesetzgeberische Intention genommen.

    Zur Tauglichkeit der Vorratsauflassung in der Insolvenz s. DNotI-Report 17/2019: Insolvenz des Verkäufers und Vollzug der Eigentumsumschreibung bei beurkundungsrechtlicher oder verfahrensrechtlicher Lösung hinsichtlich der Auflassung


  • [FONT=&amp]Variante A [/FONT](Auflassung wird in einer separaten Urkunde erklärt): Der Drittschuldner wird vom Gläubiger auf Abgabe einer WE (Abgabe der Auflassung) verklagt.
    [FONT=&amp]Variante B: [/FONT](Auflassung wird sofort erklärt, nur der Vollzug ausgesetzt). Der Drittschuldner wird wieder auf Abgabe einer WE verklagt. Aber wie sieht denn der Klagantrag aus? Wohl so, der Drittschuldner wird verklagt, den Notar anzuweisen, die Auflassung dem Grundbuchamt einzureichen.

    Bei Variante A werden zunächst die Bedingungen des Verpflichtungsgeschäftes erfüllt, dann erfolgt die unbedingte Auflassung.
    Bei Variante B wird die Auflassung erklärt, dann kommen erst die Bedingungen des Verpflichtungsvertrages.


    Ah ja? Die unbedingte Auflassung erfolgt dann? Wann genau? Wie wird das sichergestellt? Was, wenn der Verkäufer - der den Kaufpreis ja bereits erhalten hat - einfach nicht kommt? Auf Auflassung klagen, den Kostenvorschuß (Streitwert: Kaufpreis!) zahlen, drei Jahre auf ein rechtskräftige Urteil warten, den Vorschuß beim amtsbekannt pfandlosen Verkäufer abschreiben und sich dann um die zwischenzeitlich im Rang nach der Vormerkung erfolgten ZwaSis kümmern? Variante A läuft auf mehr oder weniger ungesicherte Vorleistung des Käufers hinaus - deshalb ist sie heute unüblich.


    Auch wenn Variante B heute üblich ist, darf diese hinterfragt werden, ob diese auch in Ausnahmefällen trägt. Im Falle der Pfändung der Rechte des Schuldners entsteht die Sicherungshypothek nach § 848 Abs. 2 Satz 2 ZPO mit der Erklärung der Auflassung (Mensch, RfplStud. 2012, 33 (36)). Bei Variante B ist die Auflassung bereits erklärt; somit müßte die Sicherungshypothek mit der Pfändung schon entstanden sein, völlig ungewiss ob im Drittschuldnerprozess der Gläubiger obsiegen wird (man denke an einen erfolgreich erklärten Rücktritt des Drittschuldners vom Kaufvertrag).


    Ah ja? Schon mit Auflassung? Wie Mensch zu dieser Auffassung kommt, weiß nur Mensch selbst. Im Gesetz steht jedenfalls "Mit dem Übergang des Eigentums auf den Schuldner erlangt der Gläubiger eine Sicherungshypothek für seine Forderung." (§ 848 Abs. 2 Satz 2 ZPO). Und das ist nicht schon mit Auflassung, sondern erst mit Eintragung im Grundbuch der Fall (§ 873 BGB).


    Was ist wenn der Vertrag unter dem Vorbehalt einer Genehmigung nach dem FamFG steht? Dann kann doch schlechterdings gleich die Auflassung im Verpflichtungsvertrag erklärt werden. Wird die Genehmigung des FamFG nicht erteilt, ist auch die Auflassung damit kassiert. Auch hier zeigt sich, dass die sofort erklärte Auflassung von einer Bedingung abhängig ist.


    Sorry, aber das ist blanker Unsinn. Die Erklärung ist nicht unter eine Bedingung erfolgt, sondern sie wird überhaupt erst wirksam, wenn genehmigt wird.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Sorry, aber das ist blanker Unsinn.

    Warum gleich gar so garstig?

    Zu Mensch, RpflStud. 2012,33 (36) finden Sie weitere Nachweise bei
    Hintzen, Pfändung und Vollstreckung im Grundbuch, 3. Aufl. 2008, Rz. 290.

    Einmal editiert, zuletzt von wohoj (24. April 2020 um 08:25) aus folgendem Grund: Rz. berichtigt

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