Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung eines Sondernutzungsrechts

  • Hallo zusammen,
    ich habe folgenden Fall vorliegen :
    Eigentümer A gehören die WEG-Einheiten 1, 2 und 3. Den Einheiten Nr. 2 ist Stellplatz X und der Einheit Nr. 3 Stellplatz Z zugeordnet. Die Stellplätze X und Z sollen nunmehr der Einheit Nr. 1 zugeordnet werden, was in der Urkunde auch schon bewilligt wurde. Die Eintragung geht aber wegen fehlender Gläubigerzustimmungen noch nicht. Die Einheit Nr. 1 sowie die neu zugeordneten Stellplätze sollen an B verkauft werden und nunmehr eine Vormerkung für B an der Einheit 1 (funktioniert natürlich) und betreffend der Übertragung der Stellplätze X und Z eingetragen werden. Das die Übertragung von Sondernutzungsrechten an einen anderen Wohnungseigentümer durch Vormerkung sicherbar ist, ist mir klar. Aber gilt dies auch für einen Dritten, der momentan noch gar kein Wohnungseigentümer ist ?
    Hatte jemand diesen Fall schon mal ?
    Ich freu mich auf Denkanstöße
    LG Hamburg

  • Würde lediglich auf den inneren Zusammenhang des Anspruchs abstellen. Mit dem Wohnungseigentum kann auch das Sondernutzungsrecht übertragen werden.

    BGH, Beschluß vom 24.11.1978, V ZB 11/77:

    "Lediglich der Übertragung des Sondernutzungsrechts auf einen außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehenden Dritten stünde der in § 6 WEG niedergelegte Grundsatz der zwingenden Verbindung des Sondereigentums mit einem Miteigentumsanteil entgegen."

  • Aber genau das ist ja mein Problem. Momentan ist das Sondernutzungsrecht ja nicht der Einheit 1 zugeordnet und die Einheiten 2 und 3 verbleiben ja beim Eigentümer. Von diesen werden nur die Sondernutzungsrechte an einen (momentan noch) Dritten veräußert. Oder meinst Du mit innerer Sachzusammenhang, da ich die Vormerkung an 1 eintrage kann ich auch die Übertragung der Sondernutzungsrechte von 2 und 3 sichern ?

  • Oder meinst Du mit innerer Sachzusammenhang, da ich die Vormerkung an 1 eintrage ...

    Womöglich ist nicht mal das erforderlich. Wenn sich A dem B gegenüber ausschließlich zur Übertragung eines Sondernutzungsrechtes (= Inhaltsänderung) verpflichtet, ist die Erfüllung des Anspruchs nicht grundsätzlich ausgeschlossen, weil morgen B über einen Erwerb von C noch Wohnungseigentümer werden könnte. Keine Fundstellen parat. Nur dass laut Kommentierung die "Übertragung" an einen Dritten ausgeschlossen ist. Über eine fehlende Verpflichtungsmöglichkeit habe ich nichts gelesen.

  • Verpflichten kann man sich ja zu allem, ob eine Erfüllung möglich ist, steht auf einem anderen Blatt. Die Erfüllung könnte ja auch daran scheitern, dass in einem "Normalfall" der Gläubiger nicht zustimmt, oder der Vormerkungsberechtigte seine eigene Wohnung veräußert hat und dann gar nicht mehr Wohnungseigentümer ist. Von daher würde ich die Vormerkung eintragen.

  • Grenze ist die Unmöglichkeit der Leistung. Ohne Anspruch keine Vormerkung. Vielleicht wenn man definitiv wüßte, dass der Käufer des Sondernutzungsrechts keinen Erwerb einer Wohnung beabsichtigt ...

  • In meinem Vertrag heißt es wie folgt:

    Im Grundbuch eingetragen ist ein 150/1000 MEA an dem Grundstück ..., verbunden mit dem Sondereigentum an dem Büro im Obergeschosse rechts, Nr. 5 des Aufteilungsplans.

    Infolge künftiger noch nicht im Grundbuch eingetragener Änderung der Teilungserklärung wird der Grundbuchbestand wie folgt geändert werden:
    150/1000 MEA an dem Grundstück ..., verbunden mit dem Sondereigentum an dem Wohnungseigentum im Obergeschoss rechts, Nr. 5 des Aufteilungsplans, sowie dem Sondernutzungsrecht an dem Kellerraum und dem Sondernutzungsrecht am PKW-Stellplatz Nr. 5 des Aufteilungsplans.

    Veräußert werden soll der künftige Grundbesitz. Die Teilungserklärung konnte laut Vertrag bislang nicht geändert werden, da noch eine Zustimmung eines Miteigentümers fehlt.

    Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Verschaffung des Eigentums an dem künftigen Grundbesitz bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer Vormerkung.

    Zur Info:
    In den Wohnungsgrundbüchern sind bislang keine Sondernutzungsrechte eingetragen.


    Kann die Vormerkung wie beantragt (nur) in "meinem" Grundbuch eingetragen werden und wenn ja, wie ist eine derartige Eintragung zu formulieren?

    Wegen des Sondernutzungsrechts habe ich arge Bauchschmerzen. Hierzu habe ich insbes. BGH, Beschluss vom 24. November 1978 一 V ZB 11/77 一 gelesen.
    Müsste nicht eher ein (schuldrechtlicher) Anspruch auf Begründung und Zuordnung des Sondernutzungsrechtes an dem 150/1000 MEA verbunden mit dem Sondereigentum Nr. 5 gegenüber sämtlichen Miteigentümer geschaffen werden und dieser Anspruch in allen Grundbüchern (mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer) mit einer Vormerkung gesichert werden?

    Wie löst man hier das Problem?

  • ....Veräußert werden soll der künftige Grundbesitz. ...

    Ein Sondernutzungsrecht lässt sich nur am Gemeinschaftseigentum begründen, siehe den hier https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…329#post1208329
    zitierten Beschluss des BGH vom 20.02.2014, V ZB 116/13.

    Über das Gemeinschaftseigentum kann jedoch der einzelne Wohnungseigentümer nicht verfügen. Es fehlt schlicht an der Identität zwischen eingetragenem Eigentümer (= Sondereigentümer) und Anspruchsschuldner (= alle Wohnungseigentümer als Berechtigte aus dem Gemeinschaftseigentum); siehe etwa KG Berlin 1. Zivilsenat, vom 01.02.2011, 1 W 3/11, Rz. 18
    https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/KORE203792011
    oder die Nachweise im Gutachten des DNotI vom 1.1.1998, Abruf-Nr. Abruf-Nr.: 1188
    https://www.dnoti.de/gutachten/deta…1fd13bc243c18a1

    Das gleiche gilt für die Eintragung der Vormerkung auf dem neuen Objekt. Den Anspruch auf Eigentumsverschaffung hieran könnte der eingetragene Eigentümer nur erfüllen, wenn die Mitwirkungsbefugnis der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer bei der Änderung der Zweckbestimmung durch die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung mit Bindung für die Sondernachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG) ausgeschlossen wurde (s. den hier
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…208#post1171208
    genannten Beschluss des OLG München Beschluss v. 15.05.2017, 34 Wx 207/16
    https://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…-109766?hl=true

    Das ist aber offenbar nicht der Fall. Also kann die AV nur zu Lasten des derzeit bestehenden Objekts eintragen werden.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Danke für deine Stellungnahme, meine Bauchschmerzen waren ja dann begründet.Belastungsgegenstand kann ja offensichtlich nur der derzeitige bestand sein.

    Das Sondereigentum soll ja demnächst von Büroraum (Teileigentum) zu Wohnraum (Wohnungseigentum) geändert werden.
    Müsste diesbezüglich etwas in der Vormerkung verlautbart werden?
    Oder trage ich dann als Vormerkung schlicht ein "Eigentumsvormerkung zug. XY"

    Sorry, ich bin neu und habe vor 8 Jahren mal für einen ganz kurzen Zeitraum Grundbuch gemacht und stand damals schon mit Wohnungseigentum auf Kriegsfuß.

  • Okay jetzt habe ich es glaube ich verstanden, nach dem langen Tag stand ich scheinbar neben der Spur

    Belastet werden kann nur der derzeitige Miteigentumsanteil nebst dem derzeit bestehenden Sondereigentum (ohne Sondernutzungsrecht). Und gesichert werden kann auch nur der Anspruch eben auf Übertragung genau dieses Grundbesitzes (Teileigentum und nicht Wohnungseigentum) und nicht etwa auch ein noch zu bildendes Sondernutzungsrecht.

    zu bewilligen wäre mithin die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung der derzeit eingetragenen Grundbesitz. Einzutragen wäre dann ganz klassisch eine "Auflassungsvormerkug zug. XY".

    Korrigiert mich wenn ich mich irre

  • ... Und gesichert werden kann auch nur der Anspruch eben auf Übertragung genau dieses Grundbesitzes (Teileigentum und nicht Wohnungseigentum) und nicht etwa auch ein noch zu bildendes Sondernutzungsrecht.....

    Nein, ich glaube da habe ich mich falsch ausgedrückt. Den Anspruch auf das Sondernutzungsrecht kann der Eigentümer der Einheit Nr. 5 nicht verschaffen; eine Vormerkung hierauf müsste ohnehin zu Lasten aller Einheiten eingetragen werden. Also: das SNR kann nicht Gegenstand der vom Eigentümer der Einheit Nr. 5 bewilligten AV sein.

    Die Änderung der Zweckbestimmung (statt Büro Nr. 5 Wohnung Nr. 5) betrifft aber nur das Sondereigentum des betreffenden Eigentümers. Die Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum ist zwar auch von der Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer abhängig. Deren Zustimmung kann aber ggf. im Klagewege erwirkt werden. Daher müsste der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an der Wohnung Nr. 5 (statt Büro) als bedingter oder künftiger Anspruch vormerkungsfähig sein, weil ja z. B. auch beim ungeteilten Grundstück der Anspruch auf Übereignung einer Wohnung schon vor Vollzug der Teilungserklärung durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch des ungeteilten Grundstücks gesichert werden kann (s. BGH, Beschluss vom 5. 6. 2008, V ZB 85/07, unter Zitat. BayObLGZ 1977, 1556; OLG Frankfurt, DNotZ 1972, 180; OLG Köln, DNotZ 1985, 450; s. auch Senat, Urt. v. 2. 4. 1993 – V ZR 14/92, NJW-RR 1993, 840). Das werde ich morgen überprüfen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Ja, ich denke, dass das so richtig sein müsste. Das BayObLG führt im Beschluss vom 13.03.1974 - BReg. 2 Z 12/74 = BayObLGZ 1974, 118 ff, aus (Hervorhebung durch mich):
    „Vormerkungsfähig i. S. des § 883 BGB ist ein schuldrechtlicher Anspruch auf dingliche Rechtsänderung nur, wenn er sich gegen den im Grundbuch eingetragenen Verpflichteten richtet, wenn er – mag er auch ein künftiger oder bedingter Anspruch sein – nach Inhalt und Gegenstand bestimmt oder zumindest bestimmbar ist, wenn ihm nicht erkennbar die Rechtsgrundlage fehlt und wenn die Erfüllung des Anspruchs am Ort der Vormerkung im Grundbuch eingetragen werden muss oder darf (BGHZ 12, 115/117 f. = NJW 1954, 635; RGZ 151, 75; BayObLG Rpfleger 1972, 442 = MittBayNot 1973, 23; Erman/Westermann BGB 5. Aufl. § 883 Rdnr. 14; Palandt/Degenhart BGB § 883 Anm. 3 und 4; Soergel/Siebert/Baur BGB 10. Aufl. § 883 Rdnrn. 4–11; Staudinger/Seufert BGB 11. Aufl. § 883 Rdnrn. 7, 14, 14 b). Soweit diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist insbesondere auch der Anspruch auf Einräumung, Aufhebung oder Inhaltsänderung des Sondereigentums (§ 3 WEG), dessen Erfüllung gemäß § 4, § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2 WEG die Eintragung im Grundbuch erfordert, grundsätzlich vormerkungsfähig (v. Bary NJW 1972, 8; Glage NJW 1967, 813; Bärmann WEG 2. Aufl. § 4 Rdnr. 47, § 10 Rdnr. 40; Palandt/Degenhart aaO WEG § 4 Anm. 2, § 8 Anm. 3 b; Weitnauer/Wirths WEG 4. Aufl. Anhang zu § 8 Rdnr. 11)“

    Im Beschluss vom 13.02.1992, 2Z BR 3/92, ist dazu zwar ausgeführt:
    „Der Senat hat in der Entscheidung auch ausgeführt, "unabhängig von der Unbestimmtheit des Anspruchs sei dessen Erfüllung auch nicht lediglich vom Willen des Antragstellers abhängig". Begründet wurde dies damit, dass die weitere Aufteilung des Miteigentums und die Begründung neuer Sondereigentumsrechte zu einer Verschiebung der derzeitigen Stimmrechtsverhältnisse führen würde, die wegen der noch unbekannten Anzahl der künftigen Stimmrechte der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfe; der Antrag auf Eintragung einer Vormerkung scheitere daher außer an der Unbestimmtheit des Anspruchsinhalts auch an der für die Geltendmachung des Anspruchs noch erforderlichen Zustimmung aller Wohnungseigentümer (BayObLGZ 1974, 118/124). Dieses Argument ist in der Zwischenzeit durch die Rechtsprechung überholt: Jeder Wohnungseigentümer kann sein Wohnungseigentum ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer unterteilen (BGHZ 49, 250; BayObLGZ 1983, 79/82); eine Veränderung des ursprünglichen Stimmrechts in seinem Umfang ist damit aber in keinem Fall verbunden (BGHZ 73, 150/155; BayObLG NJWRR 1991, 910).“

    Das scheint mir aber der Vormerkungsfähigkeit des Anspruchs nicht entgegenzustehen, weil sie von der Frage der Durchsetzbarkeit zu unterscheiden ist (Häublein, DNotZ 2000, 442/454 mit weit. Nachw. in Fußnote 67; M. Müller im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.06.2021, § 4 WEG RN 76: „Für die Streitentscheidung kommt es darauf an, ob ein vormerkungsfähiger Anspruch iSv § 883 Abs. 1 S. 1 BGB auch dann vorliegt, wenn er auf eine Rechtsänderung gerichtet ist, zu deren Vornahme es nicht nur auf die Mitwirkung des Schuldners, sondern auch auf diejenige anderer Personen ankommt…“)

    Schließlich könnte auch eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung bereits einen Änderungsvorbehalt begründen, was durch Auslegung zu entscheiden wäre (BeckOGK/Müller § 1 WEG RN 184 mwN in Fußnote 343) oder aber es gibt möglicherweise Änderungsvollmachten der übrigen Wohnungseigentümer in den einzelnen Kaufverträgen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Danke für deinen ausführlichen Beitrag. Ich musste mir zunächst deine zitierten Fundstellen besorgen, darum dauerte es nun etwas bei mir.

    Also (ich hoffe ich habe es jetzt verstanden):

    1. Der Anspruch auf Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum kann mit einer Vormerkung gesichert werden (Änderung Zweckbestimmung / Inhaltsänderung)
    2. Der Anspruch auf Begründung und Zuordnung des Sondernutzungsrechtes kann nicht gesichert werden, weil hier der Eigentümer nicht der (alleinige) persönliche Schuldner ist. Schuldner wären die gesamten Wohnungseigentümer.

    3. Als Eintragungstext schlage ich vor:

    „Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Umwandlung des Teileigentums (Büro) in Wohnungseigentum und auf Übertragung des 150/1000 MEA den dem Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an dem nach Umwandlung entstandenen Wohnungseigentum im Obergeschoss rechts, Nr. 5 des Aufteilungsplans“
    Gibt es dazu Anmerkungen oder Verbesserungsvorschläge?

    4. Wenn auch der Anspruch auf Begründung und Zuordnung des Sondernutzungsrechtes nicht vormerkbar ist, kann denn zumindest bereits jetzt der (künftige und natürlich nicht sichere) Anspruch auf Übertragung des dieser Einheit noch zuzuordnenden Sondernutzungsrechtes in Verbindung mit der Übertragung des Wohnungseigentums mit der Vormerkung gesichert werden? Oder ist durch die Vormerkung ohnehin der Anspruch auf Übertragung des Sondernutzungsrechtes gesichert, auch wenn dieses SNR erst später (nach Eintragung der Vormerkung) der Einheit zugeordnet wird und das SNR (wie in Ziffer 3 dargestellt) nicht ausdrücklich in der Vormerkung genannt wird?

    Vielen Dank

  • Der Anspruch auf Änderung der Zweckbestimmung (Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum) kann nicht vorgemerkt werden. Kohler führt dazu im Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 883 RN 18 aus: „Auch Ansprüche auf Abgabe einer Zustimmungserklärung nach den §§ 876, 877, 880 Abs. 2 S. 2, § 1183 sind nicht vormerkbar, da das Ziel dieser Ansprüche als solches nicht selbst eintragungsfähig ist, sondern die Anspruchsdurchsetzung lediglich Wirksamkeitsvoraussetzung für eine ihrerseits eintragungsfähige Rechtsänderung ist.“

    Vorgemerkt werden kann lediglich der durch die Umwandlung bedingte Anspruch auf Verschaffung des Eigentums.

    Der von Dir vorgeschlagene Text müsste also lauten: „Vormerkung zur Sicherung des durch di Änderung der Zweckbestimmung bedingten Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums an dem mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 5 im Obergeschoss rechts verbundenen 150/1000 Miteigentumsanteils. Bezug: Bewilligung vom ……………(Notar/UR-Nr.). Eingetragen am………….

    Deine Frage 4 habe ich bereits beantwortet: Den Anspruchs auf Verschaffung eines Sondernutzungsrechts kann der Eigentümer der Einheit Nr. 5 nicht erfüllen, weil dabei über das Gemeinschaftseigentum verfügt wird und dem Eigentümer einer einzelnen Einheit darüber die Verfügungsbefugnis fehlt.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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