Erbbaurechtsvormerkung bei Mängeln des Erbbaurechts

  • Ich soll das erste Mal eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung eines Erbbaurechts eintragen.

    Ich beabsichtige, halbspaltig eine "Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung des Erbbaurechts für ... gem. Bewilligung vom ..." einzutragen.

    In der Erbbaurechtsbestellungsurkunde sind zwei Haken:
    1. "Als Inhalt der Erbbauzins-Reallast wird vereinbart, dass [...] der jeweilige Erbbauberechtigte dem jeweiligen Inhaber der Reallast gegenüber berechtigt ist, das Erbbaurecht in einem bestimmten Umfang mit einer der Reallast im Rang vorgehenden Grundschuld, Hypothek oder Rentenschuld im Erbbaugrundbuch zu belasten."
    Dies ist die Wiedergabe des Gesetzestextes (§ 9 Abs. 3 Nr. 2 ErbbauRG) und meines Erachtens nicht zulässig, da eben dieser Umfang ja durch die Urkunde zu bestimmen wäre?

    2." Nach Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf oder beim Heimfall gehen die errichteten Gebäude und sonstigen baulichen Anlagen in das Eigentum des Eigentümers oder seiner Rechtsnachfolger über. Für diesen Übergang hat der Eigentümer keinerlei Zahlung zu leisten, insbesondere keine Abfindungszahlung für einen etwaigen Wert der baulichen Anlagen. Der Erbbauberechtigte haftet dafür, dass zum Zeitpunkt des Übergangs das Erbbaurecht unbelastet ist."
    Die Erwerbsurkunde sieht damit doch vor, den Erbbauberechtigten (dinglich?) zu verpflichten, für
    die Lastenfreiheit des Erbbaurechts bei Beendigung desselben Sorge zu tragen? Ist das überhaupt möglich?

    Da die Vormerkung für ein Erbbaurecht nach meinem Verständnis die Einräumung genau eines bestimmten Erbbaurechts und nicht irgendeines Erbbaurechts sichert, sind diese Haken doch jetzt schon von mir zu berücksichtigen und ggf. die Behebung zu fordern?

    Zudem wurde die Erbbauberechtigte (GbR) vollmachtlos vertreten und in der Genehmigung war ein anderer (kürzerer) Name der GbR angegeben. Jetzt hat der die Genehmigungsunterschriften beglaubigende Notar eine Klarstellung gemäß § 44a II BeurkG abgegeben, dass der längere Name der richtige gewesen wäre. Aber das kann er doch bei einer Beglaubigung gar nicht? Wie kann man das lösen?

    Für Rückmeldungen wäre ich echt dankbar.

  • Vormerkbar ist nur das, was letztlich auch eintragbar ist. Daher ist bei Eintragung der Vormerkung für ein Erbbaurecht dessen Inhalt auf seine Zulässigkeit zu prüfen. Allerdings betrifft dein erster "Haken" nicht das Erbbaurecht, sondern lediglich den Erbbauzins, der ja nicht vorgemerkt werden soll. Bei "Haken" 2 würde ich spontan denken, dass dieser Passus eine Abrede zur Höhe bzw. zum Ausschluss des Entschädigungsanspruchs beim Heimfall sowie zum Heimfall generell darstellt. Diese dürfte m.E. als Inhalt des Erbbaurechts zulässig sein, vgl. §§ 2 Ziff. 4, 32 Abs. 2 ErbbauRG. Hinsichtlich des Namens der Erbbauberechtigten müsste eine Berichtigung m.E. ggf. nicht durch den die Genehmigung der GbR beglaubigenden, sondern durch den den Erbbaurechtsvertrag beurkundenden Notar erfolgen!

  • Vormerkbar ist nur das, was letztlich auch eintragbar ist. Daher ist bei Eintragung der Vormerkung für ein Erbbaurecht dessen Inhalt auf seine Zulässigkeit zu prüfen. Allerdings betrifft dein erster "Haken" nicht das Erbbaurecht, sondern lediglich den Erbbauzins, der ja nicht vorgemerkt werden soll. Bei "Haken" 2 würde ich spontan denken, dass dieser Passus eine Abrede zur Höhe bzw. zum Ausschluss des Entschädigungsanspruchs beim Heimfall sowie zum Heimfall generell darstellt. Diese dürfte m.E. als Inhalt des Erbbaurechts zulässig sein, vgl. §§ 2 Ziff. 4, 32 Abs. 2 ErbbauRG. Hinsichtlich des Namens der Erbbauberechtigten müsste eine Berichtigung m.E. ggf. nicht durch den die Genehmigung der GbR beglaubigenden, sondern durch den den Erbbaurechtsvertrag beurkundenden Notar erfolgen!

    Hallo. Also ist der Erbbauzins nicht Teil des Erbbaurechts und damit gibt es (noch) kein Problem, sondern erst wenn ich den Zins eintragen sollte.

    Mir geht es bei dem anderen Passus nicht um den Entschädigungsausschluss, sondern um den LETZTEN Satz.

    In der Urkunde war der Name der GbR korrekt, in der Genehmigung zu kurz.

    Alle Angaben ohne Gewähr.

    Einmal editiert, zuletzt von Ryker (19. Oktober 2018 um 11:17)

  • Wie Thorsten bereits ausgeführt hat, ist nur ein solcher Anspruch vormerkungsfähig, der durch eine endgültige Eintragung erfüllt werden kann (RGZ 55, 270, 273; BayObLGZ Rpfleger 1972, 442, 443; BayObLG DNotZ 1986, 622, 623, zitiert bei Gursky im Staudinger, BGB Neubearbeitung 2013, § 883 RN 29). Dazu zählen Ansprüche auf Freistellung des Grundstücks (hier: Erbbaurechts) von Lasten nicht (RGZ 55, 270, 274). Das RG 5. Zivilsenat führt dazu im Urteil vom 11.07.1903, V 144/03, aus: „Diese Verpflichtung eignet sich, als eine persönliche der Eigentümer, nicht zu einer endgültigen Eintragung, da sie weder einem Recht gegenübersteht, mit dem ein Grundstück belastet werden kann, noch eine Verfügungsbeschränkung der Eigentümer darstellt, die auch ohnedies nicht dinglich wirksam sein würde, weil sie durch ein Rechtsgeschäft begründet …..wäre.“

    Andererseits ist es aber auch so, dass an die Beurkundung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Bestellung des Erbbaurechts nach §§ 11 Abs. 2 ErbbauVO, 311b Absatz 1 BGB nicht die gleichen Anforderungen zu stellen sind, wie an die Bezeichnung des dinglichen Rechts selbst (BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 10.01.1992, V ZR 213/90, OLG Hamm 22. Zivilsenat; Urteil vom 27.06.2013, I-22 U 165/12, 22 U 165/12, jeweils noch zu § 313 BGB a.F.).

    Und der schuldrechtliche Anspruch auf Einräumung des Erbbaurechts soll ja vorgemerkt werden.

    Der Erbbauvertrag besteht auch üblicherweise aus schuldrechtlichen und dinglich wirkenden Regelungen (s. Schmenger, BWNotZ 4/2006, 73/87
    http://www.notare-wuerttemberg.de/downloads/bwnotz-04-2006.pdf

    Daher bin ich mir nicht sicher, ob bereits bei der Eintragung der Vormerkung feststehen muss, welche einzelnen Bestimmungen bei Bestellung des Erbbaurechts verdinglicht werden sollen und welche nicht; s. hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…355#post1120355

    Auch beim einem Ausschluss des Entschädigungsanspruchs bzw des Vergütungsanspruchs nach §§ 27 Abs 1 S 2, 32 Abs 1 S 2 ErbbauRG ist zu berücksichtigen, dass von einer gesetzlich vorgegebenen Gestaltungsmöglichkeit Gebrauch gemacht wird (Staudinger/Rapp, § 11 ErbbauRG, RN 33). Daher kann die Eintragung der Vormerkung mit diesem Inhalt nicht abgelehnt werden, obgleich der Ausschluss möglicherweise deshalb unwirksam ist, weil das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt wird (§§ 27 II 2; 32 II 2 ErbbauRG).

    Kann der Ausschluss wirksam vereinbart werden, erlöschen die Rechte, zu deren Löschung der Erbbauberechtigte verpflichtet sein soll, bei Zeitablauf ohnehin. Die obige Vereinbarung macht daher nur bei Ausübung des Heimfallanspruchs Sinn. Dann scheint sie mir aber als rein schuldrechtlich wirkende Vereinbarung erforderlich, damit der Grundstückseigentümer eine Handhabe gegen den Anspruchsverpflichteten hat. Ob man deswegen die Eintragung der Vormerkung ablehnen kann, weil die Regelung bei Bestellung des Erbbaurechts nicht verdinglicht werden kann, erscheint mir fraglich.

    Was den Erbbauzins anbetrifft, so ist er nicht Inhalt des Erbbaurechts (Schmenger, BWNotZ 4/2006, 73 mwN in Fußn. 9), so dass sich auch die Frage der Bestimmtheit bei der Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung des Erbbaurechts nicht stellt (siehe Thorsten).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Danke für deine Ausführungen, ich komme zu dem Schluss, dass die Vormerkung einzutragen ist, jedoch die angesprochenen Punkte zur Eintragung des Erbbaurechts bzw. des Erbbauzinses verändert/klargestellt werden müssen.

    Jetzt hängt es für mich noch an der Berichtigung des Namens der GbR (Erbbauberechtigten) des die Genehmigung beurkundenden Notars. §44 eröffnet eine solche Berichtigung doch nur für Niederschriften, nicht für bloße Unterschriftsbeglaubigungen. Kann jetzt die Erbbauberechtigte einfach selbst den Text oberhalb der Beglaubigung berichtigen?

  • Wenn die Voraussetzungen gegeben sind (offensichtliche Unrichtigkeit), s. dazu hier.
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…756#post1134756
    dann kann die Berichtigung nach § 44a II BeurkG auch bei unterschriftsbeglaubigten Erklärungen erfolgen; s. hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…124#post1148124
    bzw. den dort genannten Bezugsthread:
    https://rechtspflegerforum.de/showthread.php…0438#post950438

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Wenn die Voraussetzungen gegeben sind (offensichtliche Unrichtigkeit), s. dazu hier.
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…756#post1134756
    dann kann die Berichtigung nach § 44a II BeurkG auch bei unterschriftsbeglaubigten Erklärungen erfolgen; s. hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…124#post1148124
    bzw. den dort genannten Bezugsthread:
    https://rechtspflegerforum.de/showthread.php…0438#post950438

    Danke dir, die Voraussetzungen sehe ich als erfüllt an.

    Wo ich dich hier schon "am Wickel habe":

    Folgender Inhalt des Erbbaurechts ist bestimmt genug und zulässig oder?
    "Errichtung des Bauwerks
    Die Erbbauberechtigte ist berechtigt, auf oder unter der Erdoberfläche des Erbbaugrundstücks ein oder mehrere Wohn- und/oder Geschäftsgebäude nebst Kfz-Stellplätzen zu errichten. Das Erbbaurecht umfasst auch das Recht, ggf. nur eine Kfz-Stellplatzanlage mit Fundamenten und Fahrgassen als Bauwerk zu errichten.
    Das Erbbaurecht umfasst auch das Recht, weitere Wohn- und Geschäftsgebäude oder Parkplatze herzustellen sowie vorhandene Baulichkeiten abzureißen oder in sonstiger Weise zu entfernen, sofern zumindest eine bauliche Anlage (ein Gebäude oder eine Kfz-Stellplatzanlage nebst Fundament und Fahrgassen) verbleibt. Die heute auf dem Erbbaugrundstück aufstehende Bude/aufstehende Baulichkeiten darf die Erbbauberechtigte auf ihre Kosten abreißen."

    (Zusätzlich ist dem Vertrag noch eine Anlage beigefügt aus der sich die beabsichtigte Bebauung (ALDI-Markt) genau ergibt. Bezug genommen wird auf diese Anlage allerdings nur in der Bestellung zweier Dienstbarkeiten im selben Vertrag.)

  • Nö, nö, ich sehe meine Aufgabe nicht darin, Dir den Blick in die einschlägigen Kommentare zu ersparen.

    Zum Bauwerk und Vereinbarungen über den Abbruch siehe das Gutachten des DNotI vom 08.06.2017, Abruf-Nr.: 153818
    https://www.dnoti.de/gutachten/index.html?&pageIndex=12
    (dort an 7. Stelle).

    Lediglich der Umstand, dass das Bauwerk nach Beendigung des Erbbaurechts zu beseitigen ist (= Abrissverpflichtung), kann nicht mit dinglicher Wirkung vereinbart werden, siehe:
    https://rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post959636

    Zur Bestimmtheit des Bauwerks siehe z. B. den Beschluss des OLG München vom 10.12.2012 - 34 Wx 523/11 = FGPrax 2013, 62, veröffentlicht auch beim DNotI, letzte Aktualisierung: 22.2.2013 und die Kommentierungen, etwa bei Maaß im BeckOK BGB, Stand 01.08.2018, § 1 ErbbauRG RNern 12 ff.

    Gefühlsmäßig würde ich allerdings sagen, dass die obige Regelung für die Bestimmtheit reicht.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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