Nachweis Verwalterbestellung § 26 Abs. 3 WEG

    Ich habe folgende Frage zu der ich keine Antwort in den mir zur Verfügung stehenden Kommentaren und im rechtspflegerforum gefunden habe. Vermutlich ist die Lösung simple und ich stehe auf dem Schlauch. Für Antworten wäre ich sehr dankbar.

    In der Teilungserklärung ist bestimmt, dass in Ergänzung des § 23 WEG, zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist. Das Protokoll ist vom Verwalter und zwei Wohnungseigentümer zu unterzeichnen. Diese Regelung ist zulässig, BGH Urteil vom 11.07.1996 Az. V ZB 2/97.

    Muss ich diese Regelung bei dem Nachweis der Verwalterbestellung beachten, d.h. benötige ich die Unterschriften von zwei Wohnungseigentümer?

    Gemäß § 26 Abs. 3 WEG reicht zum Nachweis der Verwalterbestellung, das Protokoll über seine Beststellung unter dem sich die (öffentlich beglaubigten) Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen befinden. § 26 Abs. 3 WEG ist ja eine Nachweiserleichterung.

    Zitat von Lena

    I.... Das Protokoll ist vom Verwalter und zwei Wohnungseigentümer zu unterzeichnen. Diese Regelung ist zulässig, BGH Urteil vom 11.07.1996 Az. V ZB 2/97. Muss ich diese Regelung bei dem Nachweis der Verwalterbestellung beachten, d.h. benötige ich die Unterschriften von zwei Wohnungseigentümer? ...

    Ja. Siehe die Ausführungen hier:

    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post974837

    Allerdings müssen neben dem Verwalter auch zwei Wohnungseigentümer an der Versammlung teilgenommen haben. Der BGH führt dazu im Versäumnisurteil vom 25. September 2015 - V ZR 203/14,
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…091&pos=0&anz=1
    aus. „Bestätigen mehrere Personen unabhängig voneinander die Richtigkeit des Protokolls, wird die Richtigkeitsgewähr entsprechend erhöht. Dies ist der Hintergrund des bereits oben erwähnten Vier-Augen-Prinzips. Sind jedoch neben dem Verwalter nicht zusätzlich zwei weitere Wohnungseigentümer in einer Versammlung anwesend, wäre es sinnwidrig, neben der Unterschrift des Verwalters die Unterschrift von zwei Wohnungseigentümern zu verlangen…“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Danke für deine Antwort.

    Ich hatte gehofft, dass das Grundbuchamt nur § 26 Abs. 3 WEG beachten muss, d.h. ich muss bei jeder Verwalterzustimmung nebst Nachweis der Verwalterstellung in die Teilungserklärung und deren Änderungen schauen, ob nichts Abweichendes vereinbart ist.
    Aus dem mir vorliegenden Protokoll geht hervor, dass mehrere Wohnungseigentümer anwesend waren und ein Verwaltungsbeirat bestellt ist. Es hat ein Wohnungseigentümer und der Vorsitzende unterzeichnet.

    Noch zwei Fragen:
    Muss die weitere Unterschrift auch öffentlich beglaubigt sein ?
    In dem vorliegenden Fall ist es vermutlich so, dass kein Unterzeichner in einer Doppelfunktion handelt, auch der vors. Verwaltungsbeirat nicht.

    Durch das oben beschriebene qualifizierte Protokollerfordernis, ist die Bestimmung des § 24 Abs. 6 WEG aber nicht derart abbedungen, dass die Unterschrift eines Verwaltungsbeirats nicht erforderlich ist?!

    Zitat von Lena

    ....
    Durch das oben beschriebene qualifizierte Protokollerfordernis, ist die Bestimmung des § 24 Abs. 6 WEG aber nicht derart abbedungen, dass die Unterschrift eines Verwaltungsbeirats nicht erforderlich ist?!

    Die Unterschriften nach § 24 Absatz 6 WEG sind nur dann erforderlich, wenn es keine abweichenden Vereinbarungen gibt (s. Häublein im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, Updatestand 31.07.2018, WEG § 24 RN 243; Schultzky in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Auflage 2017, § 24 RN 132 a; Hermann im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.07.2018, § 24 WEG RN 249 mwN in Fußnote 623). Gibt es eine Protokollierungsklausel, sind die Unterschriften der dort Genannten erforderlich. Vorliegend bedarf es daher nicht noch zusätzlich der Unterschrift des Vorsitzenden oder stellvertretenden Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats: Wozu auch ? Das 4-Augen-Prinzip ist beim Erfordernis von drei Unterschriften allemal eingehalten (es sei denn, alle drei wären einäugig:teufel:).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Vielen Dank für die wie immer sehr hilfreichen Antworten.

    Ich habe mich zwischenzeitlich tiefer eingelesen und die angegebenen Fundstellen (soweit mir zugänglich) aufgerufen.

    In der mir vorliegenden Teilungserklärung wurde eine qualifizierte Protokollierungsklausel dahingehend vereinbart, dass in Ergänzung des § 23 WEGzur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außerden dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist. Das Protokoll ist vom Verwalter und von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen“
    Die Beschlüsse, die gegen diese Vereinbarung verstoßen, sind laut BGH, Beschluss vom 3.7.1997 –V ZB 2/97 nicht unwirksam, sondern anfechtbar. Zudem wird ein Verstoß gegen eine qualifizierte Protokollierungsklausel als heilbar angesehen. Grundsätzlich können die Unterschriften nachgeholt werden. Gilt dies auch wenn in dem Protokoll nicht bestimmt ist, welche Eigentümer das Protokoll zu unterzeichnen haben?

    NachOLG Schleswig ZMR 2006, 721 ist eine Heilung nicht möglich und die Beschlüsse nach Anfechtung für ungültig zu erklären.

    Schultzkyin Jennißen WEG § 24 Rn 132a schreibt „Die in der Protokollierungsklauselvereinbarten oder, wenn eine Vereinbarung nicht getroffen wurde, die nach § 24 Abs. 6 Satz 2 erforderlichen Unterschriften können im gerichtlichen Verfahren zulässigerweise nachgeholt werden. Bei einer Vereinbarung bestimmter Unterzeichner ist durch Auslegung zu ermitteln, ob und durch wen eine Ersetzung von Unterschriften zulässig ist“.


    Des Weiteren habe ich noch Folgendes gefunden:
    Staudinger updatestand 2.8.2018 § 24 Rn 243 „Beschränkungender Gestaltungsfreiheit werden aber dort angenommen, wo das Protokoll gem. § 26 Abs 3 WEG zur Legitimation im GB-Verfahren dient (BeckerZWE 2016, 2, 6)“
    Becker vertritt mit Verweis auf Bärmann/ Merle § 26 RN 316 den Standpunkt, dass die Wohnungseigentümer nicht durch Vereinbarung darüber disponieren können, welche Nachweise das Grundbuchamt im Grundbuchverfahren zu berücksichtigen hat.

    Ich frage mich nach meiner heutigen Recherche, ob ich einen anfechtbaren Beschluss über die Verwalterbestellung im Grundbuchverfahren als Nachweis ablehnen darf?
    s. Staudinger/Jacoby (2018) WEG § 26 Rn 231.1 „Aus dem Protokoll dürfen keine Gründe hervorgehen, die der Wirksamkeit des Beschlusses entgegenstehen. Die bloße Anfechtbarkeit schadet indessen nicht (OLG München 26. 1. 2018 - 34 Wx 304/17

    Die Antwort gibst Du Dir doch in der letzten Zeile selbst. Anfechtbar ist wirksam, bis erfolgreich angefochten wurde.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

    Zitat von Lena

    ...
    NachOLG Schleswig ZMR 2006, 721 ist eine Heilung nicht möglich und die Beschlüsse nach Anfechtung für ungültig zu erklären....

    Der Beschluss des SchlHolstOLG vom 24.03.2006, 2 W 230/03, bezieht sich aber auf die fehlende Nachholbarkeit der Unterschrift unter den „Bestimmungsbeschluss“. Das ist der Geschäftsordnungsbeschluss, der zu der Frage hätte ergehen müssen, welche beiden Wohnungseigentümer zur Unterzeichnung des Protokolls bestimmt werden. Dieser Geschäftsordnungsbeschluss ist selbständig nicht anfechtbar. Sein Fehlen führt jedoch im Falle der Anfechtung der gefassten Beschlüsse zu deren Aufhebung. Die gefassten Beschlüsse sind also auch nach Ansicht des SchlHolstOLG nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Ist die Anfechtungsfrist abgelaufen, sind die Beschlüsse mithin hinzunehmen. Sollte das Protokoll nicht (neben dem Verwalter als Vorsitzendem) von zwei verschiedenen Wohnungseigentümern unterschrieben worden sein (s. Engelhardt im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 23 WEG RN 23 unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 30.03.2012, V ZR 178/11, in Fußnote 55), wird die fehlende Unterschrift nach wohl überwiegender Ansicht für nachholbar gehalten (s. MüKo/Engelhard, § 24 WEG RN 52 unter Hinweis auf OLG München NJW 2008, 156; Demharter Rpfleger 2010, 499 und ZWE 2010, 75 (76) und die aA OLG Düsseldorf ZWE 2010, 182; LG Lübeck BeckRS 1991, 30809829). Allerdings muss es sich um die Unterschrift eines Wohnungseigentümers handeln, der an der Versammlung teilgenommen hat, s. den Bezugsthread
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post974837
    Dies lässt sich durch eine Anwesenheitsliste nachweisen.

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    Sorry, noch eine Frage:

    Ich habe ein Protokoll über die Verwalterbestellung inkl. Anwesenheitsliste vorliegen, das von dem Vorsitzenden und einem Wohnungseigentümer unterzeichnet ist. Die Unterschrift eines zweiten Wohnungseigentümers fehlt und müsste nachgeholt werden. In diesem Protokoll ist der Bestimmungs- bzw. Geschäftsordnungsbeschluss nicht enthalten? Ich weiß also nicht, welche zwei Wohnungseigentümer unterzeichnen müssen. Muss ich als Grundbuchamt auch prüfen, welche Eigentümer unterschreiben müssen? Ist das Protokoll als Nachweis verwendbar, wenn ein weiterer Wohnungseigentümer unterzeichnet?

    Der Geschäftsordnungsbeschluss, mit dem bestimmt wird, welche zwei Wohnungseigentümer das Protokoll zu unterzeichnen haben, ist nicht nachholbar (s. Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 19. Auflage 2010, § 24 RN 17 unter Zitat OLG Schleswig, NZM 2007, 132). Das SchlHolstOLG führt dazu in Rz. 24 aus (Hervorhebung durch mich) „Zwar ist ein Geschäftsordnungsbeschluss nicht gesondert anfechtbar, weil er sich als solcher mit dem Ablauf der Versammlung erledigt. Er ist jedoch im Zusammenhang mit der Anfechtung der Sachbeschlüsse überprüfbar, wenn sich sein Mangel – wie vorliegend – auf die Sachbeschlüsse auswirken kann (OLG Hamm WE 1997, 23; BayObLG NJW-RR 1987, 1363)“.

    Wenn die Teilungserklärung die Wirksamkeit von Beschlüssen von der Unterzeichnung des Protokolls durch zwei Eigentümer abhängig macht, kann jeder Beschluss bei Fehlen einer Unterschrift aufgrund eines Verstoßes gegen die Protokollierungsklausel angefochten werden (Bartholome in BeckOKWEG, Timme, Stand 01.09.2018, § 24 RN 148 unter Zitat BGH NZM 2012, 509; LG Dortmund ZWE 2017, 141).

    Wenn aber der Sachbeschluss, wie hier die Verwalterbestellung, nicht angefochten wurde, dann kann der Umstand, dass es an der Bestimmung der zwei Wohnungseigentümer fehlt, die das Protokoll zu unterzeichnen haben, auch keine Bedeutung mehr erlangen.

    Fehlt eine der erforderlichen Unterschriften, liegt trotz allem die vom Gesetz erforderte Niederschrift vor, da nur die Beweiskraft in Frage steht (BeckOKTimme/Bartholome, § 24 RN 147 unter Zitat Jeckstaedt GE 2010, 524 f.). Die Gültigkeit des Beschlusses wird durch Mängel der Niederschrift nicht berührt. Das gilt auch, wenn die Vereinbarung die Protokollierung zur Wirksamkeitsvoraussetzung macht (Bärmann/Pick, § 24 WEG RN 17 unter Zitat OLG Düsseldorf, NJW-RR 2005, 165; OLG Köln, ZMR 2006, 711 = NZM 2007, 133).

    Geht man von der Nachholbarkeit einer fehlenden Unterschrift unter das Protokoll aus, dann ist das Protokoll nachträglich von einem Wohnungseigentümer, der an der Versammlung teilgenommen hat, zu unterzeichnen und dessen Unterschr6fit beglaubigen zu lassen.

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