Absicherung des Wohnens/Ausgleich für Ausbaukosten?

  • Hallo liebe Kollegen,

    ein Verfahren ausder Kategorie "Da ist der Wurm drin!" liegt mir mal wieder vor undich möchte an der Stelle nichts falsch machen – die Beteiligten sind wirklich justiz-gebeutelt.^^

    Betroffene wohnte mit Vater in einem Haus auf Grundstück des Vaters. Bereits zu Lebzeiten des Vaters sollte das Grundstück an dessen Enkelin (Nichte der Betroffenen) und ihren Ehemann übertragen werden. Vater wurde ebenfalls betreut, sodass BtG in Übertragung schon involviert war. Aufgrund mangelnder Kommunikation zog sich Genehmigungsverfahren zur Übertragung unglaublich in die Länge – Ende vom Lied: Vater noch vor vollendeter Beurkundung verstorben.

    Langes Heckmeck folgte und nun – juhu – stehen wir kurz davor, dass die Übertragung beurkundet werden kann– yeah! Nun das nächste Dilemma (oder auch nicht?):

    Betroffene möchte auf dem Grundstück wohnen bleiben. Ihre Nichte als künftige Eigentümerin ist einverstanden. Man will ein Nebengelass zu Wohnzwecken ausbauen. Kosten dafür soll die Betroffene (die noch ohne Weiteres angehört werden kann und wohl ihr Einverständnis signalisieren wird) aus ihren reichlich vorhandenen Mitteln tragen. Ich sehe insoweit erstmal kein Problem, zumal Betreuer Rechnung legen muss und nichts "vorbeigeschummelt"wird.

    Nun frage ich mich aber: Muss da nicht noch irgendwie das Wohnen abgesichert werden? Faktisch geht die Betroffene ja in Vorleistung. Sie kann erst drin wohnen, wenn das Nebengebäude ausgebaut ist. Reicht es, wenn die Beteiligten dann ein Vertrag über mietfreies Wohnen abschließen oder muss ein Wohnrecht dinglich gesichert werden?

    Sorry, wenn meine Fragerei irgendwie naiv wirkt, aber angesichts dessen, was in dem Verfahren noch alles ansteht und schon erledigt ist, kann schon mal der Überblick flötengehen. ^^

  • Vorabfrage: Kann die Betroffenen hier selbst handeln? Hört sich so an "

    die noch ohne Weiteres angehört werden kann und wohl ihr Einverständnis signalisieren wird

    ".
    Dann sollte sie dies auch tun, dann erübrigt sich alles weitere.

  • Dingliches Wohnrecht muss sein.

    Und wegen der Umbaukosten auch Darlehensvertrag mit Höchstbetragshypothek. Eigentlich an erster Rangstelle nach Wohnungsrecht.

    Das Darlehen wird dann abgewohnt.

  • Ich hab so etwas befürchtet.

    Das Problem, das sich jetzt ergeben wird, ist folgendes:

    Die Nichte will auch das Wohnhaus ausbauen und dieser Ausbau muss finanziert werden. Die Bank wird auf der dinglichen Sicherung bestehen und für die einzutragende Grundschuld besten Rang fordern.
    Wenn die entsprechende Grundschuld Vorrang vor den Rechten der Betroffenen hat, ist die Frage, ob die Eintragung sinnvoll ist, schon zu stellen. Ohne dingliche Sicherung aber ist die Situation bedenklich.

    Kann die Grundschuld zugunsten der Bank nicht im besten Rang eingetragen werden, besteht die Gefahr, dass die Nichte den Kredit nicht bekommt. Sie würde - verständlicherweise - dann aber die Ausbauidee verwerfen - ihre Tante, die Betroffene, würde dann andernorts unterkommen müssen.

    Das kann so doch aber auch nicht gewollt sein. Es handelt sich um ihr Elternhaus, sie will dort ausdrücklich bleiben.

    Mir gehen allmählich die Ideen aus...

    Einmal editiert, zuletzt von acts (12. Dezember 2018 um 11:44)

  • Die Erbengemeinschaft (bestehend aus der Betroffenen, der Nichte und weiteren Nichten/Neffen der Betroffenen) will nun auf die Nichte übertragen.

    Zwischenzeitlich habe ich noch einmal mit den Beteiligten sprechen können und die Situation erläutert. Die Nichte hat danach mit der Bank gesprochen, welche schon bestätigt hat, dass unter diesen Voraussetzungen kein Darlehen gewährt würde. Man will nun doch eine Wohnung für die Betroffene suchen - was alle Beteiligten (inkl. meinereiner) sehr bedauerlich fänden.

  • Hmmmm also ich frage mich, ob das wirklich zwingend nötig ist? Ich meine die Betreuung findet ja nicht im luftleeren Raum statt um sämtliche Vorschriften möglichst minutiös anzuwenden und den Gesetzgeber zu erfreuen.
    Vielmehr ist es Sinn und Zweck der Betreuung auf die Betreute und DEREN Interessen abzustellen.

    Nun ist die Situation die, dass die Betreute ausreichend Geld HAT (so verstehe ich das jedenfalls. Wenn wir hier von deren letztem Hemd reden, brauchst Du nicht weiter lesen...) und einen Teil davon dafür investieren möchte "zu Hause" bei ihrer Familie wohnen zu bleiben. Dagegen ist so weit wohl nichts einzuwenden.

    Jetzt ist es (Erwerbsmodalität) aber so, dass die Betreute für diese Investition keine dingliche Sicherung an erster Rangstelle erhalten KANN (weil der Vertrag nur zu Stande kommt, wenn sie der Bank den Vorrang gewährt).

    Die Frage ist daher NICHT, ob es Aufgabe des Betreuers wäre auf dingliche Sicherheit zu achten (das wäre es zweifellos!) - weil diese nunmal nicht zu haben ist - sondern ob das "unvollkommene" Geschäft trotzdem möglich ist, oder ob die Unmöglichkeit der dinglichen Sicherung die Unmöglichkeit des Rechtsgeschäfts zur Folge hat.

    In Betracht kommt hier mE §1811 BGB "andere Anlegung" nämlich eine Investition in DEN zukünftigen Wohnraum den man gern hätte.

    Prüfen wir doch mal:

    Fraglich wäre damit, ob nach der Lage des Falles (DIESES speziellen Falles!!!!) die beabsichtigte Anlageform den Grundsätzen einer wirtschaftlichen Vermögensverwaltung zuwider laufen würde.

    Nun. Würde es? Es ist ein gewisses Risiko, das ist zweifelsohne korrekt. Dennoch ist es wohl nicht der Inbegriff einer wirtschaftlichen Vermögensverwaltung dem eigenen Lebensglück zuwider zu handeln (sonst wäre es schließlich auch unwirtschaftlich in den Urlaub zu fahren oder schöne Klamotten zu tragen...). Vielmehr ist es Inbegriff einer wirtschaftlichen Vermögnsverwaltung solche Dinge in VERNÜNFTIGEM Rahmen zu berücksichtigen. Keine Klamotten zu kaufen, die man sich nicht leisten kann und nicht von HartzIV auf Pump eine Weltreise zu buchen z.B..

    Meine Frage daher: Wie sieht es VERNÜNFTIGERWEISE aus mit Rücklagen, falls etwas schief geht? Wie groß ist bei VERNÜNFTIGER Betrachtung das Risiko (Haben die Nichte und ihr Mann bspw. beide sichere Jobs ?) Kann man VERNÜNFTIGERWEISE annehmen, dass die Betroffene auf diese Weise die kommenden Jahrzehnte glücklich und zufrieden bei ihrer Familie wohnt?

    Ob ich in dieser Situation genehmigen würde? Ich weiß es nicht. Müsste ich drüber nachdenken, nachlesen, alle Beteiligten anhören... Es war nur so ein Gedanke...

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