In aller Regel dürfte der Erbbauzins im ErbbauR-Vertrag geregelt sein. In diesen Vertrag tritt der Ersteher ein...
A.A. z.B. Stöber, ZVG, Nr. 5.1 zu § 52:
"Die bei Feststellung des geringsten Gebotes nicht berücksichtigte Erbbauzinsreallast erlischt mit dem Zuschlag. (...) Der Ersteher erwirbt das Erbbaurecht dann frei von Erbbauzinsverpflichtungen (...); er tritt nicht in den schuldrechtlichen Vertrag hierüber ein."
Und sowas, obwohl wir öfter Erbbaurechte haben, super... 
Okay, der Grundstückseigentümer hat abweichende Versteigerungsbedingungen gem. § 59 ZVG beantragt. Die Rechte Abt. ll lfd Nrn. 1 - 3 sollen bestehen bleiben.
Und nun? 
Welchen Wert setze ich an?
Jetzt ist es ein bisschen davon abhängig, wie viel Zeit du noch hast. Wenn du bis zum Termin noch ein wenig Zeit hast, könntest du hinsichtlich der Reallast und der Erhöhungsvormerkung nochmal den Sachverständigen bemühen.
Hinsichtlich des Vorkaufsrechts findest du im Stöber § 51 Rdnr. 4.14 was. Der Stöber ist ein bisschen kryptisch. Das Recht ist keine so große Belastung für den Wert, da der Vormerkungsberechtigte ja eigentlich den Vertrag einsteigt, den der Eigentümer mit einem Käufer schließt. Also auch den dort vereinbarten Kaufpreis zahlen müsste. Im Dassler/Schiffhauer steht tatsächlich eine Zahl. Rdrn. 33 zu 51 ZVG: 2-3% des Verkehrswertes.
Die Erbbauzinsreallast ist schwieriger. Da hat Stöber einige Ausführungen: § 52 Rdnr. 5. Das hängt schon auch vom Bewilligungstext ab. Schau erst mal in die Kommentierung.
Falls noch nicht bei den o.g. Fundstellen zitiert, sollte sich der Betrag beim Vorkaufsrecht auch aus
BGH (V. Zivilsenat), Beschluss vom 15.09.2016, V ZB 136/14
ableiten lassen.
Okay, der Grundstückseigentümer hat abweichende Versteigerungsbedingungen gem. § 59 ZVG beantragt. Die Rechte Abt. ll lfd Nrn. 1 - 3 sollen bestehen bleiben.
Und nun?
Bevor man Schritt 2 macht (evtl. Zuzahlungsbeträge ermitteln) sollte man Schritt 1 prüfen.
Wer ist von dem Abweichungsbegehren beeinträchtigt und muss zustimmen.
Lande ich nachher bei abweichenden Bedingungen, einem Doppelausgebot oder einer Zurückweisung des Abweichungsantrags.
Die Suchfunktion liefert für § 59 ZVG durchaus Futter.
In Schritt 2, wenn man dem Abweichungsbegehren entspricht oder bei einem Doppelausgebot landet (und sich mit der Kommentierung zu § 52 ZVG auseinandergesetzt hat, bedient man sich der Ermittlung der Zuzahlungsbeträge für die Reallast der Bewilligung, für die Vormerkung braucht man die Bewilligung, aus der die Erhöhungsfaktoren ersichtlich sind und die Webseite des Statistischen Bundesamts,
auf der man sich ausrechnen lassen kann, welche Erhöhung des Erbbauzinses zum Zeitpunkt eines Zuschlages im Vergleich zum ursprünglich bewilligten Erbbauzinses eingetreten ist.
Beim Vorkaufsrecht bin ich recht zurückhaltend und finde 2-3% zu hoch. Letztlich stellt der Zuzahlungsbetrag die Beeinträchtigung des Grundstücks durch das Recht dar, oder plump formuliert: wie viel würde jemand mehr bieten, wenn es das Recht nicht gäbe.
Dies schätze ich bei einem Vorkaufsrecht deutlich geringer ein.
Als Ersatzwert für die Erbbauzinsreallast nehme ich die abgezinste Summe der verbleibenden (aktuellen), dinglichen Erbbauzinsen für den Rest der Laufzeit des Erbbaurechts. (Einfache Überlegung: Einem Bieter ist das Objekt 200.000 Wert; wenn er weiß, dass er noch 100.000 an Erbbauzinsen zu zahlen hat, bietet er nur noch 100.000)
Für die Vormerkung zur Erhöhung nehme ich einen Bruchteil davon, in Abhängigkeit der Erhöhungsfaktoren im Vertrag.
Je nach Restlaufzeit kann dies den Verkehrswert bereits deutlich übersteigen. In solchen Fällen erfolgt eine Anpassung, um ein tragbares Ergebnis zu erzielen und nicht die Versteigerung unmöglich zu machen.
Ich habe mich jetzt in die Beiträge zu § 59 ZVG eingelesen und bin bei "Schritt 1" zu dem Schluss gekommen, dass ich nur abweichende Versteigerungsbedingungen und kein Doppelausgebot habe - ist das richtig? Ich bin mir echt unsicher, ob ich es richtig verstanden habe.
Die Rangfolge ist:
ll1, ll2
ll3
lll1, lll2
ll5
lll3
Der Antrag kam von dem Berechtigten von ll1-ll3.
Die anderen Rechte sind nachgehende Rechte, so dass eine Zustimmung gem. § 59 Abs. 3 ZVG nicht erforderlich ist.
Der betreibende Gläubiger betreibt aus RK 3 und ist deshalb außen vor.
Also kann es nur die abweichenden Versteigerungsbedingungen geben und keine gesetzlichen?
Dann geht's mit meinen Fragen weiter zu den Zuzahlungsbeträgen...
Vorkaufsrecht scheint nicht problematisch zu sein.
Aber bzgl. der Erbbauzinsreallast und Vormerkung zur Erbbauzinserhöhung:
Araya meinte für die Erbbauzinsreallast die verbleibenden dinglichen Erbbauzinsen für den Rest der Laufzeit (klingt einleuchtend und machbar) und für die Vormerkung einen Bruchteil davon in Abhängigkeit der Erhöhungsfaktoren im Vertrag.
So im Vertrag ist folgende Wertsicherungsklausel vereinbart:
Die Vertragsschließenden sind berechtigt, den Erbbauzins zu erhöhen oder zu ermäßigen, wenn eine wesentliche Änderung der Lebenshaltungskosten eintritt. Maßgebend ist der vom Statistischen Bundesamt jeweils festgestellte Preisindex der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte auf der Basis von 1985 - 100.
Hat sich dieser allgemeine Index um mindestens 10 Punkte gegenüber dem zur Zeit festgestellten Index geändert, so erhöht oder ermäßigt sich der Erbbauzins entsprechend.
[…]
Ähm ja, mit dieser Tabelle vom Statistischen Bundesamt kann ich nicht soviel anfangen. Was bedeutet das denn nun?
Also woher weiß ich, wie viel an Erbbauzins die nun gerade zahlen? Eingetragen ist ja nur der Anfangsbetrag, aber nicht das, was der Berechtigte jetzt gerade zahlen muss.
mein Link führt dich zum Berechnungsprogramm des statistischen Bundesamtes.
Wenn du dies mit den entsprechenden Punkten aus der Bewilligung zur Erbbauzinserhöhung fütterst, müsste das Programm die auswerfen, um wieviel Prozent der jetzige Erbbauzins jetzt über dem ursprünglichen Erbbauzins liegt.
Diese Differenz unter Berücksichtigung der Restlaufzeit des Erbbaurechts stellt dann den Zuzahlungsbetrag für die Vormerkung dar.
Ob das Ergebnis (und auch die Reallast) noch abzuzinsen ist???? da bin ich mir gerade nicht sicher. Musst du mal den Stöber zu § 52 ZVG fragen.
Der betreibende Gläubiger betreibt aus RK 3 und ist deshalb außen vor.
Meinst Du damit, er müsse dem Bestehenbleiben eines ihm nachrangigen Rechts nicht zustimmen?
Einfache Überlegung: Einem Bieter ist das Objekt 200.000 Wert; wenn er weiß, dass er noch 100.000 an Erbbauzinsen zu zahlen hat, bietet er nur noch 100.000
Diese Überlegung, die davon ausgeht, daß der Erwerber im Prinzip im Moment des Erwerbs einen Betrag für die gesamten noch offenen Erbbauzinsen beiseite legt, diesen "arbeiten" läßt und hieraus sowie aus den künftig auflaufenden Erträgen den Erbbauzins bestreitet, kann ich für den hiesigen Bereich nicht bestätigen. Erfahrungsgemäß wird hier der Erbbauzins eher als eine weitere Belastung gesehen, die ähnlich einer Miete aus dem laufenden Einkommen bestritten werden muß. Daher werden hier Erbbaurechte zwar geringer gehandelt als Grundstücke, letztlich aber nicht um die Differenz des noch offenen Erbbauzinses. Das ist zwar ebensowenig objektiv nachvollziehbar wie die Ansicht, Erbbaurechte seien per se billiger, weil man das Bauland nicht bezahlen müsse, wird hier aber durchaus von den Interessenten (und den Interessierten wie den Kommunen, die hier lieber Erbbaurechte vergeben) vertreten. Diese Herrschaften sind dann immer peinlich berührt, wenn man ihnen erklärt, daß sie bei den für den Jahreserbbauzins maßgeblichen 4-8 % des Bodenwertes das Grundstück vier- bis achtmal bezahlen müssen (bezahlt bekommen), und das noch dazu wertgesichert.
Ich bin daher dazu übergegangen den Ersatzbetrag für den Erbbauzins deutlich unterhalb des abgezinsten Restbetrages anzusetzen.
...
So im Vertrag ist folgende Wertsicherungsklausel vereinbart:
Die Vertragsschließenden sind berechtigt, den Erbbauzins zu erhöhen oder zu ermäßigen, wenn eine wesentliche Änderung der Lebenshaltungskosten eintritt. Maßgebend ist der vom Statistischen Bundesamt jeweils festgestellte Preisindex der Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte auf der Basis von 1985 - 100.
Hat sich dieser allgemeine Index um mindestens 10 Punkte gegenüber dem zur Zeit festgestellten Index geändert, so erhöht oder ermäßigt sich der Erbbauzins entsprechend.
[…]Ähm ja, mit dieser Tabelle vom Statistischen Bundesamt kann ich nicht soviel anfangen. Was bedeutet das denn nun?
Also woher weiß ich, wie viel an Erbbauzins die nun gerade zahlen? Eingetragen ist ja nur der Anfangsbetrag, aber nicht das, was der Berechtigte jetzt gerade zahlen muss.
Bei der Erhöhung ist noch die Zeitdauer wichtig, wann frühestens erhöht werden kann. Jährlich oder alle 5 Jahre??
Maßgeblich ist der eingetragene Erbbauzins. Es geht ja um den Ersatz für das eingetragene Recht. Falls eine Diskrepanz zwischen eingetragenem und tatsächlichem Erbbauzins besteht, kannst du das bei der Vormerkung berücksichtigen.
Einfache Überlegung: Einem Bieter ist das Objekt 200.000 Wert; wenn er weiß, dass er noch 100.000 an Erbbauzinsen zu zahlen hat, bietet er nur noch 100.000
Diese Überlegung, die davon ausgeht, daß der Erwerber im Prinzip im Moment des Erwerbs einen Betrag für die gesamten noch offenen Erbbauzinsen beiseite legt, diesen "arbeiten" läßt und hieraus sowie aus den künftig auflaufenden Erträgen den Erbbauzins bestreitet, kann ich für den hiesigen Bereich nicht bestätigen. Erfahrungsgemäß wird hier der Erbbauzins eher als eine weitere Belastung gesehen, die ähnlich einer Miete aus dem laufenden Einkommen bestritten werden muß. Daher werden hier Erbbaurechte zwar geringer gehandelt als Grundstücke, letztlich aber nicht um die Differenz des noch offenen Erbbauzinses. Das ist zwar ebensowenig objektiv nachvollziehbar wie die Ansicht, Erbbaurechte seien per se billiger, weil man das Bauland nicht bezahlen müsse, wird hier aber durchaus von den Interessenten (und den Interessierten wie den Kommunen, die hier lieber Erbbaurechte vergeben) vertreten. Diese Herrschaften sind dann immer peinlich berührt, wenn man ihnen erklärt, daß sie bei den für den Jahreserbbauzins maßgeblichen 4-8 % des Bodenwertes das Grundstück vier- bis achtmal bezahlen müssen (bezahlt bekommen), und das noch dazu wertgesichert.
Ich bin daher dazu übergegangen den Ersatzbetrag für den Erbbauzins deutlich unterhalb des abgezinsten Restbetrages anzusetzen.
Diese Erfahrungen habe ich nicht gemacht. Und falls das nur vereinzelte Überlegungen sind, wären sie mir egal, da es nicht um einzelne geht.
Ich gehe nicht davon aus, dass der Betrag bereits vorhanden ist und beiseite gelegt wird. Ich gehe davon aus, dass das wie der "Kaufpreis" eingerechnet wird. Die Überlegungen "ich kann mir ein Haus für 500.000 leisten" bedeutet (für mich), dass ich mir die Gesamtbelastung, sprich die entsprechende Ratenhöhe und Gesamtfinanzierungssumme leisten kann. Und wenn ich dann noch Erbbauzinsen von 100.000 zu berappen habe, wird aus den 500.000 Kaufpreis eben nur 400.000, da das dann mit den 100.000 wieder meine Gesamtfinanzierung ergibt.
Dass das etwas vereinfacht ist, ist mir klar. Aber meine Erfahrung (und da habe ich welche) zeigt, dass sich Bieter so wenige wie möglich Gedanken machen, also schon gar keine komplexeren. "Mein" Modell sollte also in etwa hinkommen.
Diese Erfahrungen habe ich nicht gemacht. Und falls das nur vereinzelte Überlegungen sind, wären sie mir egal, da es nicht um einzelne geht.
Ich will Dir Deine Erfahrungen keineswegs absprechen und kenne Deinen Bezirk auch gar nicht.
Meine Schilderung sollte nur einen Denkanstoß dahin geben, daß es um eine Betrachtung in merkantiler Hinsicht (konkret um die Differenz zwischen dem Wert des belasteten und des unbelasteten Objekts) geht. Wenn sich Marktbefindlichkeiten und Mathematik dabei decken, ist das doch in Ordnung. Es muß aber nicht so sein.
Allerdings ist das:
Ich gehe nicht davon aus, dass der Betrag bereits vorhanden ist und beiseite gelegt wird. Ich gehe davon aus, dass das wie der "Kaufpreis" eingerechnet wird.
ein Widerspruch in sich, denn wenn man aus einem gegebenen Gesamtbudget etwas abzieht, dann legt man damit quasi das Abgezogene beiseite. Das es -wie auch das Gesamtbudget- dabei nicht körperlich vorhanden sein muß, ändert daran nichts.
Die Grundfrage der Abzinsung, welchen Wert ein zu einem späteren Zeitpunkt zu zahlender bestimmter Betrag heute hat, läßt sich schließlich in die Frage umkehren, von welchem Betrag man heute ausgehen muß, um zu einem späteren Zeitpunkt einen bestimmten Wert zu erreichen.
Die Überlegungen "ich kann mir ein Haus für 500.000 leisten" bedeutet (für mich), dass ich mir die Gesamtbelastung, sprich die entsprechende Ratenhöhe und Gesamtfinanzierungssumme leisten kann. Und wenn ich dann noch Erbbauzinsen von 100.000 zu berappen habe, wird aus den 500.000 Kaufpreis eben nur 400.000, da das dann mit den 100.000 wieder meine Gesamtfinanzierung ergibt.
Das ist prinzipiell nachvollziehbar, bleibt aber letztlich eine merkantile = marktabhängige Frage.
Bei einem 20 Jahre alten Einfamilienhaus spielen die weiteren 80 Jahresbeträge für Interessenten Anfang 20 eine andere Rolle als für solche Interessenten, die kurz vor der Rente stehen und einen Alterswohnsitz suchen.
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Diese Erfahrungen habe ich nicht gemacht. Und falls das nur vereinzelte Überlegungen sind, wären sie mir egal, da es nicht um einzelne geht.A) Ich will Dir Deine Erfahrungen keineswegs absprechen und kenne Deinen Bezirk auch gar nicht.
Meine Schilderung sollte nur einen Denkanstoß dahin geben, daß es um eine Betrachtung in merkantiler Hinsicht (konkret um die Differenz zwischen dem Wert des belasteten und des unbelasteten Objekts) geht. Wenn sich Marktbefindlichkeiten und Mathematik dabei decken, ist das doch in Ordnung. Es muß aber nicht so sein.
Allerdings ist das:
Ich gehe nicht davon aus, dass der Betrag bereits vorhanden ist und beiseite gelegt wird. Ich gehe davon aus, dass das wie der "Kaufpreis" eingerechnet wird.B) ein Widerspruch in sich, denn wenn man aus einem gegebenen Gesamtbudget etwas abzieht, dann legt man damit quasi das Abgezogene beiseite. Das es -wie auch das Gesamtbudget- dabei nicht körperlich vorhanden sein muß, ändert daran nichts.
Die Grundfrage der Abzinsung, welchen Wert ein zu einem späteren Zeitpunkt zu zahlender bestimmter Betrag heute hat, läßt sich schließlich in die Frage umkehren, von welchem Betrag man heute ausgehen muß, um zu einem späteren Zeitpunkt einen bestimmten Wert zu erreichen.
Die Überlegungen "ich kann mir ein Haus für 500.000 leisten" bedeutet (für mich), dass ich mir die Gesamtbelastung, sprich die entsprechende Ratenhöhe und Gesamtfinanzierungssumme leisten kann. Und wenn ich dann noch Erbbauzinsen von 100.000 zu berappen habe, wird aus den 500.000 Kaufpreis eben nur 400.000, da das dann mit den 100.000 wieder meine Gesamtfinanzierung ergibt.C) Das ist prinzipiell nachvollziehbar, bleibt aber letztlich eine merkantile = marktabhängige Frage.
Bei einem 20 Jahre alten Einfamilienhaus spielen die weiteren 80 Jahresbeträge für Interessenten Anfang 20 eine andere Rolle als für solche Interessenten, die kurz vor der Rente stehen und einen Alterswohnsitz suchen.
A) Ich habe das als Denkanstoß verstanden. Jeder macht seine eigenen Erfahrungen, die sich auswirken.
B) Ich hatte dich so verstanden, dass das (körperlich) zur Seite gelegt wird.
C) Eben, weil sich jeder Interessent eigene Gedanken macht, können die für mich nicht zugrunde gelegt werden. Ich habe das pauschaliert zu berücksichtigen und muss mir irgendwie behelfen.
Ja das meinte ich damit. Wieso, sehe ich das falsch?
Der betreibende Gläubiger betreibt aus RK 3 und ist deshalb außen vor.
Meinst Du damit, er müsse dem Bestehenbleiben eines ihm nachrangigen Rechts nicht zustimmen?
Okay, das mit den Zuzahlungsbeträgen sollte dann auch machbar sein. Danke!
Wenn ihr mir jetzt noch eine allgemeine Frage beantworten könntet, wäre ich auch durch mit dem Thema :D:
Ich denke, ich habe den Sinn und Zweck dieses Verfahrens noch nicht ganz durchblickt. Die Kommentierungen helfen mir da nicht sonderlich weiter, weil die nicht das Verfahren im Allgemeinen erklären (weil das ja auch eigentlich klar sein sollte 
)..
Verstehe ich es jetzt richtig, dass ich diese Ersatzwerte nur für den Fall festsetze, das eines der Rechte vorab wegfallen? Das dachte ich die ganze Zeit, aber die Konsequenzen daraus erscheinen mir unfair.
Bei den gesetzlichen Bedingungen würden doch alle Rechte erlöschen und der Ersteher würde das Erbbaurecht ohne Belastungen erhalten.
Und jetzt sollen diese drei Rechte bestehen bleiben und ein Bieter müsste dennoch den selben Geldbetrag aufbringen, um das Erbbaurecht zu ersteigern? Das wird doch so niemand ersteigern wollen. Dann ist es ja doch quasi eine Beeinträchtigung für die betreibende Gläubigerin.
Ja das meinte ich damit. Wieso, sehe ich das falsch?
Ja, weil erwartungsgemäß weniger geboten wird als wenn das Objekt lastenfrei zur Versteigerung käme.
Verstehe ich es jetzt richtig, dass ich diese Ersatzwerte nur für den Fall festsetze, das eines der Rechte vorab wegfallen?
S. §§ 50, 51 ZVG:
Zusammengefaßt für unseren Fall - Wenn eines der betreffenden bei Feststellung des geringsten Gebotes berücksichtigten Rechte nicht besteht, hat der Ersteher außer dem Bargebot auch einen vom Gericht bei Feststellung des geringsten Gebotes zu bestimmenden Betrag, der der Werterhöhung durch das Nichtbestehen dieses Rechtes entspricht, zu zahlen.
Bei den gesetzlichen Bedingungen würden doch alle Rechte erlöschen und der Ersteher würde das Erbbaurecht ohne Belastungen erhalten.
Und jetzt sollen diese drei Rechte bestehen bleiben und ein Bieter müsste dennoch den selben Geldbetrag aufbringen, um das Erbbaurecht zu ersteigern?
Wieso denselben Geldbetrag? Er kann und wird doch weniger bieten, weil die Belastungen zu übernehmen sind.
Das wird doch so niemand ersteigern wollen. Dann ist es ja doch quasi eine Beeinträchtigung für die betreibende Gläubigerin.
1. Kann passieren, ist aber gerade bei Erbbaurechten, da diese üblicherweise nur mit den Belastungen gehandelt werden, eher nicht der Fall, s.o.
2. Ja.
Also mache ich doch ein Doppelausgebot, weil auch die betreibende Gläubigerin beeinträchtigt ist und vermutlich nicht zustimmen wird?
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