Umschreibung Vormerkung

Ist denn im Erbbaurechtsvertrag ein Zustimmungsvorbehalt nach § 5 Abs. 2 ErbbauRG enthalten und hat vorliegend der Grundstückseigentümer ebenfalls die Eintragung bewilligt ?

Ob es zur Erbbauzinserhöhung der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, ist zwar umstritten (s. Grziwotz in Erman BGB, Kommentar, 15. Auflage 2017, § 5 ErbbauRG RN 3).

Das LG Münster hält im Beschluss vom vom 02. Dezember 1993, 5 T 990/93, die Zustimmung für nicht erforderlich (s. Briesemeister in Keller/Munzig, Grundbuchrecht – Kommentar, 7. Auflage 2015, § 6 (Erbbaurecht und Wohnungserbbaurecht) RN 33 Fußn. 122).

Der Leitsatz aus dem Beschluss des LG Regensburg, vom 18. April 2007, 5 T 61/07, lautet hingegen (Hervorhebung durch mich):

„Ist in einem Erbbaurechtsvertrag ein Zustimmungsvorbehalt nach § 5 Abs. 2 ErbbauVO enthalten, so bedarf es einer gesonderten Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Eintragung einer weiteren Erbbauzinsreallast jedenfalls dann nicht, wenn der Erbbauberechtigte nach dem Erbbaurechtsvertrag verpflichtet ist, für den Fall der Erhöhung des Erbbauzinses eine weitere Reallast in Höhe des Unterschiedsbetrages zu bestellen, und diesbezüglich eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist“.

Ähnlich das LG Bochum im Beschluss vom 28. Mai 1990 – 7 T 300/90; Leitsatz:

„Wenn die Vertragsparteien eines Erbbaurechtsvertrages sich darüber einig geworden sind, dass für den Fall der Änderung des Erbbauzinses ein Anspruch auf zusätzlichen Erbbauzins besteht und zu dessen Sicherung die Eintragung einer zusätzlichen Reallast in das Erbbaugrundbuch zu bewilligen ist, so ergibt sich daraus zwanglos, dass der Eigentümer für die Zukunft mit der Eintragung einer zusätzlichen Reallast in das Erbbaugrundbuch zu seinen Gunsten einverstanden ist. Ist der Erbbaurechtsvertrag zum Inhalt des Erbbaurechts geworden, liegt die in ihm enthaltene Bewilligung des Eigentümers zur Eintragung einer weiteren Reallast dem Grundbuchamt in grundbuchrechtlicher Form (GBO § 29) vor. Es bestehen auch keine Bedenken dagegen, dass der Eigentümer für bestimmte Fälle von Belastungen seine Zustimmung generell im Voraus erteilt.“

Da vorliegend die Vormerkung aber nur in Bezug auf einen ½ Erbbaurechtsanteil umgeschrieben werden soll, würde ich die Zustimmung des Eigentümers für erforderlich halten.

Auf die Reallast findet nach einhelliger Ansicht der § 1132 Abs. 1 BGB Anwendung. Würde man die Reallast so eintragen, wie sie vorgemerkt ist, würde demnach ein Gesamtrecht mit den beiden Miteigentumsanteilen als Belastungsgegenstand entstehen (vgl. "Zwangssicherunghypothek ..."). Sofern der Eigentümer noch zustimmt, spräche meiner Meinung nach nichts dagegen, die Vormerkung insoweit ("teilweise") umzuschreiben.

Zitat von Schmechri

.... In der Bewilligung ist davon keine Rede. Diese hat die Miteigentümerin für sich selbst und ihre drei mdj. Kinder, welche in Erbengemeinschaft Eigentümer des anderen Miteigentumsanteils sind, abgegeben, gerichtet auf teilweise Umschreibung der Vormerkung in eine Erbbauzinsreallast. ..

Antrag und Bewilligung müssen kongruent sein (s. Reetz im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.12.2018, § 13 RN 45 mwN). Wenn der vorliegende Antrag hinter der Bewilligung zurückbleibt, lässt er sich so nicht vollziehen. Ich würde aber einfach beim Grundstückseigentümer die weitergehende Antragstellung anregen.

Der springende Punkt bleibt, welchen Anspruch die Vormerkung tatsächlich sichert. Wozu sich die Miteigentümer also verpflichtet haben und wie der Anspruch zu erfüllen ist. Warum die Vormerkung, obwohl jeder Miteigentümer die Reallast letztlich nur hinsichtlich des eigenen Anteils bestellen kann, doch am ganzen Grundstück eingetragen wird. Und woraus sich erklärt, wie man in der vorliegenden Bewilligung zu einem Teilvollzug kommt, der zumindest dann zulässig sein dürfte, wenn der Eigentümer zustimmt.

Zur gemeinschaftlichen Verpflichtung: MüKo/Bydlinski BGB § 420 Rn. 5; § 431 Rn. 3. Zur Erfüllung: MüKo/Karsten Schmidt BGB § 747 Rn. 25: „Nach der hier vertretenen Auffassung ist die Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand eine koordinierte Verfügung aller Teilhaber über ihre Bruchteile […]. Ziel der Verfügung ist die Veräußerung oder Belastung des Gegenstands in toto (erkennbar zB an der Grundbucheintragung), aber erreicht wird dieses Ziel durch die Summe von Einzelverfügungen aller Mitberechtigten.“

Ja, das stimmt. Allerdings liegt vorliegend ja eine Bestellung (Eintragungsbewilligung) der Reallast an beiden Miteigentums- bzw. Miterbbaurechtsanteilen vor, lediglich der Antrag ist auf die Eintragung an nur einem der Anteile beschränkt.

Könnte dieser Anteil isoliert belastet werden (§ 1106 BGB), müsste dem der Eigentümer zustimmen, da sich die vorliegende Zustimmung auf das bezieht, was zur Eintragung bewilligt wurde, nämlich die Umschreibung der Vormerkung in eine am Erbbaurecht insgesamt lastende Reallast.

Auch stellt sich die Frage, ob sich nicht auch der Inhalt oder Gegenstand der Vormerkung ändert, wenn der Erbbauzins nur zu Lasten eines Bruchteils eingetragen würde

Wie das OLG Hamm im Beschluss vom 23. Februar 2010, I-15 Wx 316/09 (dort zum Rangvorbehalt) ausführt, sind Verfügungen über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen solche Verfügungen, deren rechtliche Wirkung sich ihrem Inhalt nach nicht auf das einzelne Anteilsrecht begrenzen lässt.

Und die rechtliche Wirkung bestünde bei der Umschreibung der Vormerkung nur zu Lasten eines Bruchteils darin, dass bei späterer Belastung des anderen Bruchteils die Erbbauzinsen zu unterschiedlichen Zeiten entstünden (BGHZ 22, 220/222) und auch zu unterschiedlichen Zeiten fällig würden, da die Fälligkeit nicht vor der Eintragung liegen kann (s. Otto im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.12.2018, Sonderbereich Erbbaurecht, RN 151).

Auch würde sich die am Erbbaurecht insgesamt eingetragene Vormerkung nur noch auf einen hälftigen Anteil beziehen.

Zitat von Prinz

... nämlich die Umschreibung der Vormerkung in eine am Erbbaurecht insgesamt lastende Reallast.

Meiner Ansicht nach (s.o.) ist Belastungsgegenstand immer der Miteigentumsanteil. Entweder für sich allein oder bei einem Gesamtrecht zusammen mit dem anderen Anteil. Wäre bei einer Dienstbarkeit z.B. anders.

Zitat von Prinz

Auch würde sich die am Erbbaurecht insgesamt eingetragene Vormerkung nur noch auf einen hälftigen Anteil beziehen.

Vermutlich nicht, weil die Vormerkung nicht nur eine Erhöhung sichern und damit in jedem Fall nur teilweise umgeschrieben wird.

Aber im Ergebnis sind wir uns ja einig.

Wenn die Vormerkung betragsmäßig beschränkt ist, sichert sie nur eine Erhöhung und der Anspruch ist mit der Erhöhung zu Lasten des MEA insoweit auch erfüllt. Auch bezweifle ich nicht, dass Belastungsgegenstand der MEA ist. Es geht aber darum, dass der neue Erbbauzins nicht nur zu Lasten eines MEA eingetragen werden kann, weil dies eine unterschiedliche Fälligkeit der (dann) zu unterschiedlichen Zeitpunkten entstehenden Erbbauzinsen zur Folge hätte. Das würde zum einen zu einer Erschwernis in der Verwaltung der Erbbauzinsen durch den Grundstückseigentümer führen; zum anderen fällt bei der Zwangsversteigerung zwar der vorrangige Erbbauzins unter § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG und damit in das geringste Gebot, bleibt also bestehen (§§ 44, 45, 52 ZVG), die aus den letzten zwei Jahren rückständigen und die laufenden Erbbauzinsen sind aber bar zu bezahlen (§§ 49, 13 Abs. 1, 12 S. 2, 47 ZVG; s. Ott in Hoffmann-Becking/Gebele, Beck’sches Formularbuch Bürgerliches, Handels- und Wirtschaftsrecht, 13. Auflage 2019, Teil 5 5. Stillhalteerklärung für Erbbauzins, RN 2). Dabei kommt es dann wieder auf die Fälligkeit der Erbbauzinsen an, denn ein Rückstand kann sprachlich nur bei vorliegender Fälligkeit des Anspruchs entstehen (s. zum Hausgeld: Bergerhoff in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Auflage 2017, § 90. Die Zwangsversteigerung, RN 49). Diese Fälligkeit kann aber nicht unterschiedlich sein, so dass zur Bestellung des Erbbauzinses eine koordinierte Verfügung aller Teilhaber über ihre Bruchteile erforderlich ist. Es handelt sich um Verfügungen über den gemeinschaftlichen Gegenstand, deren rechtliche Wirkung sich ihrem Inhalt nach nicht auf das einzelne Anteilsrecht begrenzen lässt.

Zitat von Prinz

Diese Fälligkeit kann aber nicht unterschiedlich sein, ...

Und dafür gibt es eine Fundstelle? Wenn der Grundstückseigentümer mitwirkt - und davon gehen wir ja aus - wüßte ich nicht, warum das so nicht vereinbart werden könnte. Auch eine Grundschuld kann als Gesamtrecht mit unterschiedlichen Fälligkeiten vereinbart werden. Die "Erschwernis in der Verwaltung der Erbbauzinses" würde er dann eben in Kauf nehmen. Man wird die Eintragung nicht davon abhängig machen können, dass man den Zwangsversteigerungsrechtspfleger nicht ins Unglück stürzt.

Eigentlich ergibt sich das schon daraus, dass der neue Erbbauzins -würde er nicht unter Umschreibung der Vormerkung einzutragen sein- auch als Änderung des Inhalts des bisherigen Erbbauzinses eingetragen werden könnte (s. Rz, 17, 18 des Beschlusses des OLG Frankfurt/Main vom 03.02.1978, 20 W 758/77) und sich aus einer Inhaltsänderung keine unterschiedlichen Zinsfälligkeiten ergeben können.

Die Belastung nur einzelner Miteigentumsanteile würde vorliegend zu unterschiedlichen Zinsfälligkeiten führen, weil der dingliche Erbbauzins erst mit der Eintragung entsteht und vor diesem Zeitpunkt einzelne Ansprüche aus der Reallast und daher auch aus dem dinglichen Erbbauzins weder fällig werden noch auch nur entstehen können (BGH, Beschluss vom 13.11.1974, V ZB 11/74, unter Zitat des Senatsurteils vom 28. November 1956 - V ZR 40/56 = BGHZ 22, 220,222).

Zitat von Prinz

Eigentlich ergibt sich das schon daraus, dass der neue Erbbauzins -würde er nicht unter Umschreibung der Vormerkung einzutragen sein- auch als Änderung des Inhalts des bisherigen Erbbauzinses eingetragen werden könnte

Eine "Änderung", die dem Wesen nach eine Neubestellung ist, weshalb natürlich auch da unterschiedliche Fälligkeiten vereinbart werden können. Wo liegt im Augenblick eigentlich noch das Problem? In der Mängelbehebung sind wir uns doch einig.

Na, dann ist es ja okay. Du hattest nach einer Antwort verlangt…

Zitat von Prinz

Na, dann ist es ja okay. Du hattest nach einer Antwort verlangt…

Allerdings nach einer inhaltlich richtigen.

Dem bin ich nachgekommen:)

Dass Grundschulden, Hypotheken und Reallasten am Anteil bzw. den Anteilen lasten und nicht am "Erbbaurecht insgesamt", hängt doch nicht davon ab, ob man den Erhöhungsbetrag in die Veränderungspalte einträgt. Und selbstverständlich kann hinsichtlich der verschiedenen Belastungsgegenstände eines Gesamtrechtes die Fälligkeit unterschiedlich sein.

Na gut. Dann kannst Du doch Deiner Ansicht nach die Umschreibung der Vormerkung nur zu Lasten eines Miiteigentums- bzw. Miterbbauberechtigtenanteils vornehmen. Worin liegt also Dein Problem ?

Materiell-rechtlich ist es möglich, formell-rechtlich decken sich Antrag und Bewilligung nicht.

Das ist aber keine neue Erkenntnis, weil ich das oben
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1160796
bereits ausgeführt habe.

Dem hast Du aber im Folgebeitrag materiell-rechtliche Besonderheiten entgegensetzen wollen („Der springende Punkt bleibt, welchen Anspruch die Vormerkung tatsächlich sichert….“). Auf die Erläuterung warte ich noch...

Zitat von Prinz

Auf die Erläuterung warte ich noch...

Schon längst geschehen (s.o.)

Zitat von Schmechri

Abgesehen davon: Ist denn überhaupt die Umschreibung nur bzgl. eines MEA möglich? Die Vormerkung lastet doch am ganzen Grundstück.

Ist meiner Ansicht nach möglich, weil die Vormerkung nicht am ganzen Grundstück lastet. Wenn man dagegen unterstellt, die Vormerkung und die Reallast betreffen das "Erbbaurecht insgesamt", nützt auch eine eingeschränkte Bewilligung nichts.