Gutgläubiger Erwerb?

    Habe hier einen verzwickten und haarsträubenden Fall, über dem ich schon eine gewisse Zeit brüte und würde gern eure Meinung hören.
    Im Grundbuch eingetragen war eine Erbengemeinschaft, bestehend aus 6 Personen (A-F genannt).

    Erster Vertrag zum Zeitpunkt X:
    Miterbe A überträgt seinen "Miteigentumsanteil von1/18" an Miterben B. Auflassung wird erklärt. Grundbucheintragung erfolgtzugunsten der Miterbin B.
    Eintragungsgrundlage: Bezüglich des Erbanteils des A aufgrund Auflassung eingetragen am…

    Zweiter Vertrag zum Zeitpunkt Y:
    Miterbin B und Miterbin C sowie ein Dritter K (=Sohn vonC) treten auf. B und C übertragen ihre "Miteigentumsanteile", auch den im ersten Vertrag erworbenen, an den Dritten. Auflassung wird erklärt.
    Der Dritte K wird im Grundbuch in Erbengemeinschaft mit den noch verbliebenen 3 Mitgliedern der Erbengemeinschaft in Erbengemeinschaft eingetragen. Eintragungsgrundlage: Bezüglich der Erbanteile von B und C aufgrund Auflassung eingetragen am…

    Dritter Vertrag zum Zeitpunkt X:

    Die letzten 3 verbliebenen ursprünglichen Miterben D, Eund F übertragen ihre "Miteigentumsanteile" ebenfalls an den Dritten K.
    Zusätzlich wird im Vertrag erklärt, dass sie davon ausgehen, dass nur noch das Grundstück allein den ungeteilten Nachlass der vormaligen Erblasserin S bildet.
    Auflassung wird erklärt. Eintragung des Dritten K (nunmehr als Alleineigentümer) des Grundstücks erfolgt.


    Der Dritte K überträgt nunmehr das Grundstück an seinen Sohn. Auflassung wird erklärt, Eintragung des Eigentumswechsels wird bewilligt und beantragt.

    Kann diesem Eigentumsumschreibungsantrag nunmehr entsprochen werden?

    Ein Stück aus dem Tollhaus.

    Welcher irrsinnige Notar hat das jeweils beurkundet und welcher irrsinnige Rechtspfleger hat das jeweils eingetragen?

    Vertrag 1:
    A hat keinen Miteigentumsanteil den er auflassen könnte. Er hat nur einen Erbanteil und jener kann nicht aufgelassen, sondern nur übertragen werden. Für eine solche Übertragung spricht nichts, weil die Erbteilsübertragung den gesamten Nachlass umfassen würde. Zudem ist eine solche auch explizit nicht beurkundet. Damit hat B nichts erworben und A hat weiterhin seinen Erbanteil inne.

    Zwischenergebnis: Es sind immer noch A bis F Eigentümer in Erbengemeinschaft.

    Vertrag 2:
    Wie bei Vertrag 1. K hat nichts erworben, weder von B noch von C (und natürlich erst recht nichts von A).

    Zwischenergebnis: Es sind immer noch A bis F Eigentümer in Erbengemeinschaft.

    Vertrag 3:
    Auch hier gibt es seitens D, E und F nichts aufzulassen. Selbst wenn man - wovon ich nicht ausgehe - die Auflassung aufgrund des Zusatzes, dass der Grundbesitz nach Ansicht der Beteiligten der letzte Nachlassgegenstand ist, im Sinne einer Erbteilsübertragung auslegen könnte, hätte K hierdurch lediglich die Erbteile von D, E und F erworben. Er wäre also keinesfalls Alleineigentümer geworden, sondern Eigentümer wären A, B und C sowie (anstelle von D, E und F) K in Erbengemeinschaft. Ich gehe aber davon aus, dass keine Erbteilsübertragung vorliegt und daher immer noch A bis F Eigentümer in Erbengemeinschaft sind.

    Ergebnis:
    Dem vorliegenden Antrag kann keinesfalls entsprochen werden, da K in keinem der beiden genannten Fälle Alleineigenümer ist. Er könnte nicht einmal bezüglich der ggf. erworbenen früheren Erbteile von D, E und F vollzogen werden, weil K keine Erbteilsübertragung vorgenommen, sondern als Alleineigentümer den gesamten Grundbesitz aufgelassen hat.

    Also Amtswiderspruch gegen das Alleineigentum des K zugunsten von A bis F in Erbengemeinschaft und Zwischenverfügung im Hinblick auf die Beibringung der Genehmigungen von A bis F.

    Dass der Sohn von K gutgläubig erwerben könnte, ist ohne Belang. Das Grundbuchamt darf nach einhelliger Rechtsprechung in einem solchen Fall nicht vollziehen, weil die erklärte Auflassung des nichtberechtigten K mangels Genehmigung von A bis F unwirksam ist. Es kann daher dahinstehen, ob die Übertragung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge erfolgt und daher ggf. bereits (oder auch) aus diesem Grund ein gutlgäubiger Erwerb ausscheidet.

    Kann ein schöner Haftpflichtfall werden.

    Guten Morgen Cromwell,

    vielen Dank erst einmal für die Antwort. Leider ist es so. Ein Stück aus dem Tollhaus!!!
    Ich hatte es genauso gesehen wie du. Ich hatte dem Notar geschrieben (allerdings nicht als Zwischenverfügung),
    dass hier weder eine wirksame Auflassung vorliegt noch eine Umdeutung in eine Erbanteilsübertragung vorliegt.
    Eine Umschreibung könne nur erfolgen, wenn eine Auflassung zwischen dem jetzigen Erwerber und den Erben vorgelegt wird.
    In diesem Punkt müsste ich allerdings eine Zwischenverfügung erlassen, da die Erben die mir vorliegende Auflassung genehmigen könnten.
    Außerdem teilte ich dem Notar mit, dass ich einen Amtswiderspruch zugunsten der Erben in EG eintragen muss.
    Der Erwerber hat nunmehr einen Rechtsanwalt eingeschaltet, der der Meinung ist, das Ganze in Erbanteilsübertragungen umdeuten zu können.
    Außerdem teilt er mit, dass "das Grundbuchamt die beantragte Eintragung nicht schon dann ablehnen könne, wenn sie möglicherweise mit der wahren Rechtslage nicht übereinstimmt." "Das Grundbuchamt muss zu der sicheren Überzeugung gelangen, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde. Bloße Zweifel genügen nicht."
    Er ist der Meinung, dass die Übertragung des Alleineigentums auf den Veräußerer im Wege der Umdeutung wirksam erfolgt und damit das Grundbuch als richtig zu vermuten ist. Ein gutgläubiger Erwerb seines Mandanten sei durch das Grundbuchamt nicht zu hindern.

    Ich werde nunmehr eineZwischenverfügung erlassen und die Genehmigungen der Erben/Erbeserben anfordernnebst den entsprechenden Erbnachweisen.
    Außerdem werde ich einen Amtswiderspruch eintragen.Warten wir mal das Rechtsmittel ab.
    Vielleicht könnte mir Cromwell eine aktuelle Rechtsprechungmitteilen in Bezug darauf, dass das GB Amt dem Erwerber nicht zu einemgutgläubigen Erwerb verhelfen darf.

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