abweichender Verkehrswert bei Gesamtausgebot ?

    Hallo,

    ich habe hier eine Zwangsversteigerung von mehreren (12) Grundstücken, die wirtschaftlich eine Einheit bilden. Es ist daher grundsätzlich im ZV-Termin auf Antrag des Gläubigers ein Gesamtausgebot vorgesehen.

    Nun wurden vom Sachverständigen im Rahmen seiner Begutachtung die Verkehrswerte für jedes Einzelgrundstück ermittelt und vom Gericht auch entsprechend festgesetzt - in der Summe rund 3,5 Mio. Euro.

    Zusätzlich hat der Sachverständige aber dargelegt, dass eine Einzelbetrachtung der jeweiligen Grundstücke nicht sinnvoll erscheint, weil sie eine wirtschaftliche Einheit bilden. Vor diesem Hintergrund hat er den Verkehrswert auch (im Ganzen betrachtet) für alle Grundstücke zusammen auf 4,5 Mio. Euro geschätzt. Der Unterschied mit 1 Mio. Euro resultiert schlicht daraus, dass im Fall einer Zerschlagung bzw. Einzelverwertung einzelne Grundstücke dann teilweise nicht nutzbar sind und damit nahezu wertlos sind.

    Für uns als Grundpfandrechtsgläubiger ist das eine unschöne Situation, weil sich die Bieter ja immer an dem festgesetzten Verkehrswert (hier: 3,5 Mio. Euro aus der Summe der Einzelwerte) orientieren. Das hat ja leider auch Einfluss auf die Höhe der Gebote und die 7/10 bzw. 5/10-Grenze.

    Gibt es eine Möglichkeit, für den ZV-Termin bei einem Gesamtausgebot einen höheren Verkehrswert (hier also 4,5 Mio. Euro) zu Grunde zu legen?

    Ich habe im ZVG bzw. im Stöber dazu nichts hilfreiches gefunden.

    Vielleicht kann mir hier jemand helfen? :tipptipp

    Besten Dank.

    Ich sehe kein Problem darin, in solchen Fällen neben den Einzelwerten auch einen Gesamtverkehrswert festzusetzen, der die Summe der Einzelwerte übersteigt. Dann kann dieser Wert für das Gesamtausgebot zugrunde gelegt werden.

    Siehe auch
    [h=1]Unterschiedliche Verkehrswerte bei Einzel- und Gesamtbewertung[/h]

    Daß der Verkehrswert ausschließlich für die Einzelgrundstücke festzusetzen ist und sich der Gesamtverkehrswert nur hieraus ableitet, erkennt man bereits daran, daß andernfalls auch für jedes theoretisch mögliche Gruppenausgebot ein Verkehrswert festzusetzen wäre.

    Nach Dassler/Schiffhauer-Hintzen, Rn. 36 zu § 74a ZVG (unter Verweis auf eine 60 Jahre alte Entscheidung des OLG Hamm), ist bei erst im Termin gestellten Anträgen auf Gesamt- oder Gruppenausgebote der entsprechende Wert erst dann festzusetzen.

    Wenn der wirtschaftliche Gesamtwert vom zusammengerechneten Wert abweicht, setze ich den Gesamtwert im Verkehrswertbeschluss mit fest. Das ist vielleicht nicht ganz richtig, aber ich denke unschädlich.

    Lasst ja die Kinder viel lachen, sonst werden sie böse im Alter. Kinder, die viel lachen, kämpfen auf der Seite der Engel.
    Hrabanus Maurus


    Nach manchen Gesprächen mit einem Menschen hat man das Verlangen, eine Katze zu streicheln, einem Affen zuzunicken oder vor einem Elefanten den Hut zu ziehen.
    Maxim Gorki



    zu #4:
    Das hilft aber nicht wirklich weiter, denn einerseits ergeben sich bei zwölf Grundstücken so einige mögliche Kombinationen, die sachverständig nicht untersucht worden sind und andererseits kann ich mich an den BGH erinnern (ist auch noch keine 60 Jahre her) der so seine Bedenken bei bestimmten Wertfestsetzungen im Termin hatte.

    Bei einem Gesamtausgebot nehme ich dann tatsächlich die höhere Grenze. Ehrlich. Ich habe mir da noch gar keine Gedanken zu gemacht :oops: und es hat sich auch noch gar keiner beschwert. Nicht mal ein Interessent hat gezuckt. Nix.

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    Hrabanus Maurus


    Nach manchen Gesprächen mit einem Menschen hat man das Verlangen, eine Katze zu streicheln, einem Affen zuzunicken oder vor einem Elefanten den Hut zu ziehen.
    Maxim Gorki



    Wo liegt denn das Grundstück? Bei uns spielen Verkehrswerte schon länger keine Rolle mehr, §§ 85a und 74a ZVG gibt es faktisch quasi nicht mehr.

    Die Interessenten bieten das, was ihnen das Objekt wert ist. Gerade bei unbebauten Grundstücken und dieser Summe kommen eh nur Profis, die sich auskennen (und die das Gutachten gelesen haben sollten!). Die wissen also, was das Paket wert ist.

    "Just 'cos you got the power, that don't mean you got the right!" ((c) by Mr. Kilmister, passt zum Job)

    "Killed by Death" (ebenfalls (c) by Lemmy, passt eigentlich immer)

    naja, das Grundstück liegt im süddeutschen Hinterland und ist als gemischt gewerblich-landwirtschaftlich genutztes Objekt jetzt nicht gerade das, was Otto-Normal-Verbraucher wie ein Haus oder eine Wohnung ersteigert. Die Nutzung ist sehr speziell, weshalb es wirklich nur für jemanden in Frage kommt, der genug Geld hat, um seinem Hobby "Reit- und Pferdesport" zu frönen.

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