Genereller Ausschluss des Stimmrechts der Teileigentümer

  • Guten Morgen,
    ich habe eine Teilung nach § 8 WEG.
    Aufgeteilt wird in Sondereigentum an Wohnungen sowie aneinzelnen Tiefgaragenstellplätzen, die jeweils einen eigenen Miteigentumsanteilbilden und auf einem gesonderten Blatt eingetragen werden sollen.

    In der Gemeinschaftsordnung bin ich über folgende Regelunggestolpert:
    „Jeder Wohnungseigentümer hat so viele Stimmen, wie seinMiteigentum Hundertstel-Anteile umfasst.“ Abgabe bei mehreren Eigentümern nurgemeinschaftlich usw. Dann:

    „Jeder Teileigentümer hat kein Stimmrecht.“
    Sprich: die Tiefgaragenstellplätze dürfen niemals mitabstimmen? Diese machen zusammen immerhin 15 % aller Miteigentumsanteile aus.Leider habe ich bisher nichts dazu gefunden (vermutlich an den falschen Stellengelesen). Weiß jemand dazu etwas aus dem Stehgreif?

  • Wer über die Regelung des § 16 II WEG an den Kosten beteiligt ist, kann vom Stimmrecht nicht ausgeschlossen werden (s. Häublein, „Die Mehrhausanlage in der Verwalterpraxis“, NZM 2003, 785/791 mwN in Fußn. 56). Nur bei exklusiver Kostentragung, wenn also die Gemeinschaftsordnung eine Regelung enthält, die die Kosten in Abweichung von § 16 II WEG den jeweiligen Eigentümern des betroffenen Hauses zuweist, kann auch ein Blockstimmrecht begründet werden (Abramenko, „Beschlussfassung und Beschlussanfechtung in Untergemeinschaften“, ZWE 2011, 159/162). Häublein verweist im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, Updatestand 31.07.2018, § 25 WEG RN 8.1 darauf, dass der BGH im Urteil vom 10.11.2017, V ZR 184/16, entspre*chende Regelungen von der Existenz einer Verein*barung abhängig zu machen scheint, die die Kosten*tragung in Überein*stimmung mit den Stimm*rechten regelt. Davon geht auch Rüscher in seiner Anmerkung zum Urteil des BGH in der ZfIR 2018, 353/357
    https://www.juris.de/perma?d=jzs-ZFIR-2018-10-0353-01-R-03
    aus (…“und die hierdurch anfallenden Kosten ausschließlich von den Mitgliedern der betroffenen Untergemeinschaft zu tragen sind…“)

    Ansonsten sind Regelungen nach § 134 BGB nichtig, die durch einen allgemeinen Ausschluss des Wohnungseigentümers bzw. hier des Teileigentümers vom Stimmrecht das mitgliedschaftsrechtliche Element des Wohnungseigentums missachten; da das Stimmrecht ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten bildet, kann es nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden (OLG Hamm, Beschluss vom 22.02.2007,15 W 322/06; Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2018, § 10 RN 117 mwN; Staudinger/Häublein (2018) WEG § 25, RN 7 mwN).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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