Dienstbarkeit § 8 WoBindG

  • Guten Morgen,

    ich benötige mal eure Hilfe in einem Fall, den ich so bisher noch nicht hatte. Mir liegt folgende Bewilligung auf Eintragung von beschr. persönl. Dienstbarkeiten auf mehreren (öffentlich geförderten) Wohnungsgrundbuchblättern zugunsten des Landes vor:
    Der Eigentümer verpflichtet sich bis zum (Datum) hinsichtlich der geförderten Wohnungen
    a) die Bindung an die Kostenmiete gemäß § 8 WoBindG zu beachten und
    b) die Bindung an die bei Bewilligung der Anschlussförderungsmittel vereinbarte "Verpflichtungsmiete" einzuhalten.
    Hierfür soll ein "Wohnungsbesetzungsrecht" eingetragen werden. Ist so ein Rechts als Dienstbarkeit überhaupt eintragungsfähig? Vielen Dank schon mal!

  • Ja, das habe ich auch schon gelesen. Aber in meinem Fall ist das m. E. gar kein richtiges Wohnungsbesetzungsrecht, auch wenn es vom Notar so bezeichnet wurde. Die Einschränkung liegt ja nicht darin, dass die Wohnungen nur an bestimmte Personen zum Gebrauch überlassen werden dürfen, sondern dass die Vermietung der Wohnungen an eine Mietbindung geknüpft ist, die durch eine Dienstbarkeit gesichert werden soll.

  • Zur Eintragung bewilligt ist ein Wohnungsbesetzungsrecht zugunsten des Landes. Dieses beinhaltet das Verbot, die Nutzung der Wohnung durch alle Personen zu unterlassen, die nicht von dem Berechtigten benannt worden sind. Das kann zulässiger Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB sein. Die Dienstbarkeit enthält auch nicht lediglich eine Beschränkung der rechtsgeschäftlichen Befugnisse des Eigentümers, die nicht Inhalt einer Dienstbarkeit sein kann. Denn das mit dem Benennungsrecht verbundene Nutzungsverbot schränkt die Befugnis des Eigentümers zur tatsächlichen Nutzung seines Grundstücks ein; dem Eigentümer wird untersagt, die ihm gehörende Sache selbst oder durch Überlassung des Besitzes an einen Dritten zu nutzen. Wird der tatsächliche Gebrauch durch die Dienstbarkeit eingeschränkt, spielt es keine Rolle, wenn mit dieser für den Eigentümer zugleich Einschränkungen beim Abschluss durch die Dienstbarkeit als solche nicht verbotener Rechtsgeschäfte (hier beim Abschluss von Miet- und Pachtverträgen mit von der Kl. nicht benannten Personen) verbunden sind (s. BGH, Urt. v. 21. 12. 2012 – V ZR 221/11, Randziffern 17, 18
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…076&pos=0&anz=1

    Eine andere Frage ist, inwieweit sich die schuldrechtlichen Verpflichtungen des Eigentümers (Bindung an die Kostenmiete/Bindung an "Verpflichtungsmiete") im Rahmen dieser Dienstbarkeit verdinglichen lassen.

    Hintergrund dieser Verpflichtungen dürfte die Vergabe zinsgünstiger Kredite durch die öffentliche Hand sein („öffentlich geförderter Wohnraum“), um den von der Dienstbarkeitsberechtigten bestimmten Bevölkerungsgruppen Wohnraum zu erschwinglichen Preisen zur Verfügung stellen zu können. Im Gegenzug darf der Eigentümer nur die Kostenmiete erheben.

    Könnten diese Vereinbarungen nicht verdinglicht werden, wäre der Rechtsnachfolger im Eigentum dann, wenn er in die schuldrechtlichen Vereinbarungen nicht eintritt, daran nicht gebunden. Also müssen sie im Rahmen des Begleitschuldverhältnisses verdinglicht werden können, s. dazu etwa hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1045517

    Allerdings ist mir noch nicht ganz klar, was unter der „Verpflichtungsmiete" verstanden werden soll. Ist das näher definiert?

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Zu Wohnungsbesetzungsrechten, auch im Zusammenhang mit öffentlicher Förderung und Eintragung für die öffentliche Hand: Staudinger/Reymann (2017) BGB § 1090, Rn 18 ff, inbes. Rn 25.

    Man wird sich die genaue Formulierung ansehen müssen. Unabhängig von der Frage, ob die genannten Verpflichtungen dem Grunde nach eintragungsfähig wären, könnte das Wohnungsbesetzungsrecht so gestaltet sein, dass die Wohnungen nur von Personen bewohnt werden dürfen, deren Mietverträge die genannten Voraussetzungen erfüllen. Ich habe Zweifel, ob die Beschränkungen für sich eintragungsfähig sind, (mindestens) muss die Bewilligung eine überzeugende Verknüpfung zu einem Wohnungsbesetzungsrecht enthalten.

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