Genehmigung bei Schenkung WEG

  • [h=2]Ich habe folgende Entscheidung zu meinem Sachverhalt gefunden, einziger Unterschied ist, dass bei mir die Kinder zu je 1/2 Anteil die Wohnung unentgeltlich übertragen bekommen. Wärt ihr bei einem anderen Verhältnis (hier: je Kind 1/2) auch der Meinung, dass bei einer Schenkung einer Eigentumswohnung an die Enkel (mit Mietvertrag, Grundschuld nur dinglich) eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich ist?

    Zumal jedes Kind ja grundsätzlich nur im Verhältnis seines Anteils haftet. Zudem liegt eine Erklärung der Übergeberin (Großmutter) vor, in der sie sich verpflichtet, alle Verbindlichkeiten der Wohnung, die die Einnahmen übersteigen, zu übernehmen.
    Ich zweifle daran, dass tatsächlich eine Genehmigung erforderlich ist.


    KG, Beschluss vom 15. 7. 2010 - 1 W 312/10

    Zum Sachverhalt:[/h]Im Streitfall war zu klären, ob das Grundbuchamt mit der angefochtenen Zwischenverfügung nach § GBO § 18 GBO § 18 Absatz I 1 Alt. 2 GBO im Ergebnis zu Recht eine familiengerichtliche Genehmigung verlangt hat. Das hat der Senat angenommen.

    Gründe:
    Die beantragte Eigentumsumschreibung darf gem. § GBO § 20 GBO nur erfolgen, wenn die Auflassung (§§ BGB § 873, BGB § 925 BGB) nachgewiesen ist. Bedarf die Auflassung zu ihrer Wirksamkeit einer gerichtlichen Genehmigung, ist diese ebenfalls nachzuweisen (vgl. dazu Demharter, GBO, 27. Aufl., § 20 Rdnr. 41). Das gilt auch dann, wenn das FamG – wie hier – mitgeteilt hat, eine Genehmigung sei nicht erforderlich (OLG Zweibrücken, NJW-RR 1999, NJW-RR Jahr 1999 Seite 1174 ; Demharter, § 19 Rdnr. 71). Die Auflassungserklärung in der notariellen Verhandlung vom 27. 2. 2010 (UR-Nr. …/2010 des Notars …) bedarf der familiengerichtlichen Genehmigung.
    Zwar ist die für die Bet. zu 2 handelnde Mutter gem. §§ BGB § 1626a BGB § 1626A Absatz II, BGB § 1629 BGB § 1629 Absatz I 1 BGB berechtigt, das Kind (allein) zu vertreten. Ausschlussgründe nach §§ BGB § 1629 BGB § 1629 Absatz II 1, BGB § 1795, BGB § 181 BGB, die ohnehin nicht durch eine gerichtliche Genehmigung geheilt werden könnten, liegen nicht vor. Für die Auflassung besteht auch kein Genehmigungsvorbehalt nach § 1643 I i.V. mit § BGB § 1821 BGB § 1821 Absatz I Nr. 5 BGB. Die Vorschrift betrifft nur den schuldrechtlichen Vertrag, dessen Gültigkeit durch das Grundbuchamt grundsätzlich nicht zu prüfen ist (BayObLG, NJW-RR 1992, NJW-RR Jahr 1992 Seite 328 [NJW-RR Jahr 1992 Seite 329]; NJW-RR 1990, NJW-RR Jahr 1990 Seite 87; Demharter, § 19 Rdnr. 65).
    Die Auflassung unterfällt hier jedoch § 1643 I i.V. mit § BGB § 1822 Nr. 10 BGB. Die Übernahme einer fremden Verbindlichkeit liegt vor, wenn das Kind gemeinsam mit einem Dritten die gesamtschuldnerische Haftung für eine Verbindlichkeit übernimmt, die im Innenverhältnis der Dritte zu tragen hat und die deshalb ihm wirtschaftlich zuzuordnen ist (BGH, NJW 1983, NJW Jahr 1983 Seite 1780 [NJW Jahr 1983 Seite 1781]; BGHZ 60, BGHZ Band 60 Seite 385 [BGHZ Band 60 Seite 387ff.] = NJW 1973, NJW Jahr 1973 Seite 1276; RGZ 133, RGZ Band 133 Seite 7 [RGZ Band 133 Seite 12f.]; Palandt/Diederichsen, BGB, § 1822 Rdnr. 21). § BGB § 1822 Nr. 10 BGB soll verhindern, dass eine Schuld nur wegen der Möglichkeit des Rückgriffsanspruchs als vermeintlich risikolos übernommen wird. So liegt der Fall hier, weil die Bet. zu 2 nur einen Bruchteil – 2/15 – des Wohnungseigentums erhalten soll. Mit dem dinglichen Rechtserwerb tritt sie in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein (BGHZ 78, BGHZ Band 78 Seite 29 = NJW 1981, NJW Jahr 1981 Seite 109 [NJW Jahr 1981 Seite 110]) und haftet für die Lasten und Kosten, die gem. § WEG § 16 WEG § 16 Absatz II WEG auf das Wohnungseigentum entfallen, gegenüber der Gemeinschaft persönlich als Gesamtschuldner mit dem Bet. zu 1 (vgl. Palandt/Bassenge, § 16 WEG Rdnr. 37 m.w. Nachw.). Dabei handelt es sich zu jeweils 13/15 um die Übernahme einer fremden Verbindlichkeit i.S. von § BGB § 1822 Nr. 10 BGB. Denn 13/15 der Lasten und Kosten entfallen auf den Miteigentumsanteil des Bet. zu 1, so dass er der Bet. zu 2 in dieser Höhe gem. §§ BGB § 426, BGB § 748 BGB zur Erstattung verpflichtet wäre (vgl. BGHZ 60, BGHZ Band 60 Seite 385 [BGHZ Band 60 Seite 388]; zur gesamtschuldnerischen Haftung für Teile eines Kaufpreises, die auf Miteigentumsanteile Dritter entfallen) der Ersatzanspruch gegenüber dem Bet. zu 1 ergibt sich zudem aus den Regelungen unter § 3 Nr. 2 der Urkunde Nr. 37/2010. § BGB § 1822 Nr. 10 BGB gilt auch für den Fall, dass ein Rechtsgeschäft – hier die Übertragung eines Miteigentumsanteils – kraft Gesetzes den Eintritt in eine fremde Schuld bewirkt (BGH, NJW 1983, NJW Jahr 1983 Seite 1780; RGZ 133, RGZ Band 133 Seite 7 [RGZ Band 133 Seite 13f.]; Palandt/Diederichsen, § 1822 Rdnr. 21).

  • Das Problem stellt sich hier m.E. gleich da wie im zitierten Beschluss vom KG.
    Wenn hier zwei Kinder das Wohnungseigentum (ich nenne jetzt mal beispielhaft eine Zahl: 1/10 Eigentumsanteil am Wohnungsgrundstück) zu je 1/2 Anteil erwerben, treten sie in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein und haften dieser gegenüber für sämtliche Kosten, die auf das Wohnungseigentum als Ganzes entfallen, als Gesamtschuldner.

    Beispiel: 10.000€ Kosten, weil ein Gebäudeteil saniert wurde. Dann haftet der Wohnungseigentümer gem. § 16 II WEG, hier die Kinder, entsprechend seinem Eigentumsanteil am Wohnungsgrundstück, hier 1/10, mithin 1.000€ gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kinder können aber aufgrund der Gesamtschuldnerschaft, obwohl sie je 1/2 Anteil an der Wohnung haben, dennoch jeweils für den vollen Preis von 1.000€ in Anspruch genommen werden. Zahlt also Kind 1 die vollen 1.000€, hat es gegen Kind 2 einen Regressanspruch in Höhe von 500€; denn im Innenverhältnis muss jedes Kind nur entsprechend seinem Eigentumsanteil (1/2) zahlen.

    Ich denke, dass dein Fall also gleich gelagert ist und damit unter § 1822 Nr. 10 fällt.

    Und für den Fall, dass der ges. Vertreter der Kinder ein Elternteil gewesen ist: Es ist für die Auflassung denke ich wegen §§ 1629 II 1, 1795 I Nr. 1 BGB ein Erg.pfl. zu bestellen. Die Auflassung stellt zwar die Erfüllung einer Verbindlichkeit aus der Wohnungsschenkung dar, allerdings kann diese Ausnahme hier nur gelten, wenn auch die Auflassung led.rechtl. vorteilhaft ist. Sonst könnten über eine Schenkung (die immer led. rechtl. vorteilhaft ist) und die Ausnahme "in Erfüllung einer Verbindlichkeit" ja alle möglichen negativen Verfügungsgeschäfte vorgenommen werden (dazu: Schulte-Bunert in: Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, § 1795 BGB, Rn. 9).
    Die Auflassung selbst ist insoweit nicht vorteilhaft, als dass die Kinder beim Eigentumswechsel gem. § 566 BGB in die Eigentümerverpflichtungen aus dem Mietverhältnis eintreten. Zudem bestehen da noch die o.g. Haftungspflichten gegenüber der WEG-Gemeinschaft.

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