Belastung Stockwerkeigentum

Zitat von April

.....Brauche ich, um BV 1 und BV 2 im Grundbuch als einheitliches Stockwerkseigentum unter BV 3 darzustellen, einen Antrag des Eigentümers? ......

Ich schätze mal, dass Du einen Antrag des Eigentümers auf Vereinigung beider Stockwerkseigentumsrechte nicht erlangen wirst. Die Situation ist insoweit nicht anders, als bei der Vereinigung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum nach § 78 SachenRBerG. Das LG Leipzig führt dazu im Beschluss vom 04.06.1996 - 12 T 3937/96 = VIZ 1996, 482 aus (Hervorhebung durch mich): „Die vom Gesetzgeber beabsichtigte Gleichbehandlung gebietet es deshalb, (nur) eine einheitliche Belastung zuzulassen. § 867 ZPO ist deshalb im Lichte der durch § 78 I 1 SachenRBerG beabsichtigten Rechtsvereinheitlichung zu sehen. Die Gegenauffassung (vgl. LG Chemnitz, RPfleger 1995, 456 mit abl. Anm. Wanek; LG Leipzig, Beschl. v. 16. 11. 1995 – 1 T 7728/95) ist demgegenüber abzulehnen. Sie würde dazu führen, dass gerade die vom Gesetz beabsichtige Rechtsvereinheitlichung vereitelt würde, weil sich der jeweilige Grundstücks– und Gebäudeeigentümer durch das Unterlassen der Vereinigung jeglicher Zwangshypothek entziehen könnte. ..“

Die Vereinigung der im selben Eigentum stehenden Stockwerksrechte ist nach Art. 227 AGBGB bereits eingetreten. Fraglich ist, ob dadurch ein Fall der Richtigstellung oder der Grundbuchberichtigung gegeben ist. Mir scheint es eher eine Richtigstellung zu sein. Diese kann von Amts wegen vorgenommen werden (Holzer im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.03.2019, § 22 RN 97). Der Gläubiger müsste dann noch seinen Antrag auf Eintragung der Zwasi dahin korrigieren, dass sie am vereinigten Stockwerkseigentum einzutragen ist.

Zitat von April

dem Schuldner und den weiteren Miteigentümern rechtliches Gehör gewähren?

Äh... Art. 227 AGBGB (BaWü) gilt nur beim "Zusammentreffen mehrerer Stockwerksrechte in einer Hand". Wenn auf einem Grundstück mehrere Stockwerksrechte für verschiedene Eigentümer bestehen, hat es damit sein Bewenden.

Mal angenommen, der Eigentümer würde nur das Stockwerkseigentum BV 1 belasten wollen. Das ist nach der gesetzlich angeordneten Vereinigung der beiden Stockwerkseigentumsrechte (Art. 227 AGBGB) nicht mehr möglich. Also fehlt es an der Voreintragung des Betroffenen am vereinigten Objekt. Dazu habe ich hier
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…365#post1045365

ausgeführt: „§ 39 Absatz 1 GBO verlangt die Voreintragung des (weiter verfügenden) Eigentümers in allen seinen Rechtsbeziehungen (Bauer in Bauer/von Oefele, Grundbuchordnung, 2. Auflage 2006 § 39 GBO RN 32 ff). Die Voreintragung ist nur fortschreibungsfähig, wenn sie das Recht (hier: das Vollrecht Eigentum) in allen seinen Bestandteilen enthält, die es nach dem Gesetz kennzeichnen. Dem genügt eine inhaltlich unzulässig oder unvollständige Eintragung nicht (Bauer.. RN 32 sowie Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Auflage, 2008, RN 137 m.w.N. in Fußn. 5). Also muss die Voreintragung das betroffene Recht richtig zum Ausdruck bringen (Bauer…RN 35)….“

Ich würde daher in diesem Fall dem Eigentümer im Wege der Zwischenverfügung aufgeben, seine Voreintragung bei dem vereinigten Stockwerkseigentum herbeizuführen, um dann das vereinigte Objekt belasten zu können.

Nicht anders kann es mE sein, wenn den Eintragungsantrag ein Gläubiger stellt. Wäre sein Antrag auf die Belastung der vereinigten Stockwerkseigentumsrechte gerichtet, würde man darin wohl auch den Antrag auf Voreintragung des Eigentümers an diesem Objekt sehen können. Der Leitsatz aus dem Beschluss des BayObLG vom 30.10.1978, 2 Z 78/77 = DNotZ 1979, 428 = Rpfleger 1979, 106, lautet: Ein Eintragungsantrag kann dahin ausgelegt werden, dass mit ihm die für seinen Vollzug erforderliche Voreintragung des Betroffenen beantragt ist.

Und bei der Voreintragung höre ich eigentlich niemanden vorher an.

Ich würde vorliegend so vorgehen, dass ich bei dem Gläubiger anregen würde, den Antrag auf Eintragung der Zwangssicherungshypothek an dem nach Art. 227 AGBGB vereinigten Stockwerkseigentum (bzw. an dem Miteigentum hieran) zu stellen und zugleich die Voreintragung des Eigentümers an diesem Objekt zu beantragen.

Zitat von April

....Daher tendiere ich eher zu deinem obigen Vorschlag mit der amtswegigen Richtigstellung, allerdings würde das das Verfahren wohl verzögern, da ich wohl auch bei der Richtigstellung anhören muss, oder?

Rechtliches Gehör ist eigentlich immer zu gewähren, siehe:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post822313

Das gilt auch im Verfahren der Richtigstellung, s. OLG München, Beschluss vom 17.12.2013, 34 Wx 454/12
http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-01165?hl=true
(„Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (Rpfleger 2000, 205/207) kommt zwar nicht ein Verstoß gegen das Grundrecht aus Art. 103 Abs. 1 GG (so wohl BGH Rpfleger 2005, 135/136; Hügel/Holzer GBO § 1 Rn. 121; § 22 Rn. 21), indessen ein solcher gegen den rechtstaatlichen Grundsatz des fairen Verfahrens aus Art. 2 Abs. 1, Art. 20 Abs. 3 GG in Betracht (vgl. auch Demharter § 1 Rn. 48 m. w. N.). Geht man weiter von der herrschenden Ansicht aus, dass vor Anbringung derartiger Richtigstellungen der davon (wenn auch nur formell) betroffene Rechtsinhaber anzuhören ist (Hügel/Holzer GBO § 1 Rn. 121; § 22 Rn. 21), liegt zwar ein verfahrensverletzender Akt des Grundbuchamts vor, der jedoch als solcher nicht derartiges Gewicht hat, dass er schon als schwerwiegend bezeichnet werden kann…“).

Ich habe allerdings nun doch so meine Zweifel, ob es tatsächlich nur um eine Richtigstellung geht (siehe zum Anwendungsbereich BeckOK GBO, Hügel/Holzer, § 22 RN 92).

Nach Art. 227 AGBGB tritt beim Zusammentreffen mehrerer Stockwerksrechte die Vereinigung zu einem einheitlichen Recht unbeschadet der an den bisher getrennten Eigentumsrechten begründeten besonderen Rechte ein. Das ist dann aber eher eine materiell-rechtliche Veränderung, die nicht in den Bereich der Richtigstellung fallen dürfte. Davon wäre vorliegend auch der Gläubiger jedenfalls dann betroffen, wenn das Stockwerkseigentum BV 1 unbelastet, das Stockwerkseigentum BV 2 hingegen belastet ist und er durch die gesetzliche Vereinigung einen schlechteren Rang erhalten würde.

Soooo weit musst Du mE § 14 GBO gar nicht auslegen. Der Gläubiger hat einen Titel, aus dem er auf dem rechtlich nicht mehr existenten einzelnen Stockwerkseigentum BV 1 nicht vollstrecken kann. Für die Vollstreckung in das vereinigte Stockwerkseigentum fehlt es hingegen an der Voreintragung des Vollstreckungsschuldners. Diese könnte dieser beantragen. Der Antrag fehlt. Tatbestandsmerkmal für einen Antrag nach § 14 GBO ist, dass die fehlende Voreintragung von einem Antrag des Schuldners nach § 13 GBO abhängig ist (BeckOK GBO, Hügel/Reetz, § 14 RN 5). Wird von einer GB-unrichtigkeit im Sinne des § 22 GBO ausgegangen, erhält der Gläubiger aus § 14 GBO die Antragsberechtigung, um das Grundbuch zu berichtigen; es handelt sich um eine deklaratorische Eintragung (Hügel/Reetz, § 14 RN 6).

Andererseits könnte der Gläubiger aber auch derzeit in beide Stockwerkseigentumsrechte vollstrecken, sofern deutlich wird, dass es sich um vereinigte Rechte handelt.

Im Falle des LG Leipzig, Beschluss vom 04.06.1996, 12 T 3937/96, fehlte es an einem Antrag auf Vereinigung von Grundstücks- und Gebäudeeigentum. Das LG hat daher eine Gesamtzwangssicherungshypothek für zulässig erklärt.

In Deinem Fall ist die Vereinigung beider Stockwerkseigentumsrechte bereits mit der Personenidentität an beiden Einheiten kraft Gesetzes erfolgt. Der Umstand, dass keine Gesamtzwangssicherungshypothek eingetragen wird, könnte damit einfach dadurch zum Ausdruck gebracht werden, dass als Belastungsobjekte in Spalte 2 beide BV Nrn. angegeben werden und im Text dann formuliert wird:

„……im Wege der Zwangsvollstreckung eingetragen jeweils auf den Miteigentumsanteilen Abt. I Nrn…….(falls diese in beiden Grundbüchern identisch sind) an den nach Art. 227 AGBGB als vereinigt geltenden Stockwerksrechten (BV 1 und 2) am……..“

Damit ist ersichtlich, dass es sich um ein Einzelrecht handelt. Anzuhören wäre dazu vorab niemand. Lediglich der Gläubiger müsste seinen Antrag erweitern.

Anschließend könnte dann die Zusammenfassung von BV 1 und 2 (so wie bei der Buchung von nacheinander erworbenem Miteigentum-; s. hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…467#post1109467
und wie von Dir vorstehend genannt) erfolgen. Geht man dabei von einer Richtigstellung aus, wären dazu vorab die Beteiligten anzuhören.

Okay, Deine Bedenken kann ich verstehen. Allerdings ist in Deinem Fall der Berechtigte zwar bereits eingetragen, aber als Eigentümer von nicht mehr einzeln verkehrsfähigen Objekten. Sein Recht besteht nunmehr an den kraft Gesetzes vereinigten Stockwerksrechten. Das ist jedoch im Grundbuch nicht verlautbart. Diese Verlautbarung ist jedoch erforderlich, damit keine getrennte Veräußerung oder Belastung mehr erfolgen kann. Wie der BGH im Beschluss vom 04.01.1955, V ZB 7/53, ausführt, ist der Berechtigte als solcher im Sinne des § 39 GBO nur eingetragen, wenn auch sein Recht eingetragen ist. Sein Recht besteht jetzt nicht mehr an den Stockwerksrechten BV 1 und BV 2, sondern an dem unter BV 3 zu buchenden vereinigten Stockwerkseigentum. Zwar erschiene mir auch ein Neuvortrag in Abt. I etwa mit dem Hinweis: „Erwerbsgrund wie zu Nr….. Aufgrund gesetzlicher Vereinigung der Stockwerksrechte neu vorgetragen am..“ nicht erforderlich. Für das Antragsrecht des Gläubigers müsste aber der Umstand ausreichen, dass das Recht des Berechtigten (vereinigtes Stockwerkseigentum) nicht voreingetragen ist.

Meines Wissens war es bisher üblich, das Erlöschen des Stockwerkseigentums durch Vereinigung sofort beim Erwerb des hinzu kommenden Stockwerkseigentums ohne weiteres von Amts wegen einzutragen. (Meist enthalten die Erwerbsverträge eine entsprechende Formulierung.) Dass das hier nicht geschehen ist macht mich etwas stutzig und ich würde daher auf jeden Fall die Vorgeschichte im Grundbuch und der Grundakte prüfen sowie ob es nicht evtl. noch weitere Stockwerkseigentumsrechte am Grundstück gibt (selbst dann wäre die Vereinigung die gesetzliche Folge aber eben nicht mit dem Ergebnis eines Grundstücks sondern eines größeren Stockwerkseigentums).
Nach Klärung würde ich die Vereinigung von Amts wegen nachholen, den Antrag des Gläubigers zwischenverfügen dass der Belastungsgegenstand nicht mehr existiert und der freut sich dann nach Nachbesserung über einen "besseren" Vollstreckungsgegenstand. Wozu soll ich bei einer gesetzlichen Folge anhören?

- wenig dogmatischer Rat eines Praktikers...

Hilft da nicht der Beschluss des LG Frankfurt/Oder vom 25. November 1996, 16 T 372/96 = Rpfleger 1997, 212, zur Vereinigung von Gebäude- und Grundstückseigentum in einer Person weiter ?,

Leitsatz (Hervorhebung durch mich):

1. Wegen SachenRBerG § 78 Abs 1 kommt im Falle des Zusammentreffens von selbständigem Gebäudeeigentum und Grundstückseigentum in einer Person die Grundbucheintragung einer Zwangssicherungshypothek weder allein an dem Grundstück noch allein an dem Gebäude noch an beiden in Betracht.

2. Jedoch kann dem Gläubiger in entsprechender Anwendung des GBO § 14 ein Antragsrecht zustehen, das darauf gerichtet ist, das selbständige Gebäudeeigentum durch Aufgabe nach BGB § 875 zum Erlöschen zu bringen. Abgesehen von der fehlenden Unrichtigkeit des Grundbuchs liegen nämlich die Voraussetzungen des GBO § 14 vor: Der Gläubiger hat einen - titulierten - Anspruch, der ihm das Recht auf Grundbucheintragung einer Zwangshypothek gewährt; die Eintragung ist allerdings von der Voreintragung des Schuldners abhängig, da dessen Gebäudeeigentum zunächst zum Erlöschen gebracht werden muß, bevor die Eintragung der Zwangshypothek erfolgen kann.

In Deinem Fall wäre der Leitsatz 2 so zu lesen: „Der Gläubiger hat einen - titulierten - Anspruch, der ihm das Recht auf Grundbucheintragung einer Zwangshypothek gewährt; die Eintragung ist allerdings von der Voreintragung des Schuldners abhängig, da dessen kraft Gesetzes vereinigtes Stockwerkseigentum verlautbart sein muss, bevor die Eintragung der Zwangshypothek erfolgen kann.

Rein informativ ist noch auf den Leitsatz 2 des Beschlusses des OLG Brandenburg vom 29. August 1996, 8 Wx 213/96, hinzuweisen. Er lautet: Getrennt gebuchtes Grundstücks- und Gebäudeeigentum kann mit einer einheitlichen, ungeteilten Sicherungshypothek belastet werden. ZPO § 867 Abs 2 ist insoweit nicht anzuwenden.