Erwerbsvormerkung trotz Vorrangverbots eingetragen

In einem Wohnungsgrundbuch wurden gestern eine Erwerbsvormerkung in Abt. II Nr. 2 und eine Grundschuld in Abteilung III Nr. 1 eingetragen.

In der Bewilligung zur Erwerbsvormerkung wurde bestimmt: "Der Vormerkung dürfen nur die bestehenden Globalgrundschulden und die eingetragenen Dienstbarkeiten sowie etwaige auf Verlangen des Erwerbers bestellte Belastungen im Rang vorgehen."

In Abteilung III bestehen außer der gestern eingetragenen Grundschuld keine Belastungen.

In Abteilung II wurde vor ca. einem Jahr eine Rückerwerbsvormerkung für die Stadt eingetragen. Die Rückerwerbsvormerkung wurde noch vor der Teilung nach § 8 WEG an dem Grundstück eingetragen und in das Wohnungsgrundbuch übertragen.

Problem ist, dass der gestern eingetragenen Erwerbsvormerkung nun ein Recht vorgeht, obwohl dies nach der vorgenannten Rangbestimmung nicht sein dürfte. Fraglich ist auch, wie es sich mit der Grundschuld verhält. Evtl. liegt hier eine stillschweigende Verbindung nach § 16 Abs. II GBO vor. Somit hätte auch die Grundschuld nicht eingetragen werden dürfen.

Nun liegt mir ein weiterer Antrag mit dem selben Inhalt eine andere Wohnung betreffend vor, bei dem ich das Problem bemerkt habe.

Im Kaufvertrag des Grundstücks von der Stadt an den Bauträger ist bestimmt, dass der Rückübertragungsanspruch der Stadt solange ausgeübt werden kann, bis das Gebäude fertiggestellt ist. Das Gebäude ist noch nicht fertiggestellt. Die 2-Jahresfrist zur Ausübung des Wiederkaufsrechts ist auch noch nicht abgelaufen. Die Stadt wird demnach nicht gewillt sein, die Rückerwerbsvormerkung zum jetzigen Zeitpunkt zur Löschung zu bewilligen.

Was ist zu tun?

Zitat von pdaw

Ist in der Kaufvertragsurkunde vielleicht vermerkt, dass die RAV bei Eigentumsumschreibung oder vorher zu löschen ist? Ist in der Kaufvertragsurkunde vermerkt, dass die RAV überhaupt eingetragen ist? Warum sollte dich das eigentlich alles stören?

Nein. Zur Rückerwerbsvormerkung ist im Kaufvertrag nichts vermerkt.

Du meinst, die Rückerwerbsvormerkung kann der Erwerbsvormerkung im Rang vorgehen, obwohl dies, wenn man den Kaufvertrag wörtlich nimmt, nicht sein darf?

Zitat von pdaw

Der Sachverhalt wurde doch jetzt abgeändert, oder?

Ja, aber nur die gestern auch eingetragene Grundschuld und den früheren Kaufvertrag zwischen Stadt und Bauträger betreffend.

Die Grundschuld durfte rangbereit eingetragen werden. Problem ist hier nur evtl. § 16 Abs. II GBO.

Zitat von pdaw

https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php?65952-Löschung-einer-Vormerkung-an-einzelnem-Wohnungseigentum&highlight=Vormerkung+Wohnungseigentum

Nur so für später als Hinweis: Die RAV ist wenn denn am ganzen Grundstück zu löschen.

Wie ist denn die Rangbestimmung in der Grundschuldbestellungsurkunde genau?

"Die Grundschuld soll die erste Rangstelle erhalten. Die Eintragung an rangbereiter Stell ist zulässig."

Zitat von pdaw

Dann ist mit der Grundschuld alles bestens. Die RAV würde mich nicht stören.

Das beruhigt mich. Kannst du mir erklären wieso?

Zitat von greg

Zitat von pdaw

Dann ist mit der Grundschuld alles bestens. Die RAV würde mich nicht stören.

Das beruhigt mich. Kannst du mir erklären wieso?

Könnte man die Rangbestimmung bezüglich der Erwerbsvormerkung dahingehend werten, dass dieser nur keine Rechte im eigentlichen Sinne (Grundschulden, Dienstbarkeiten, Reallasten, usw.) vorgehen dürfen und die Rückerwerbsvormerkung eigentlich kein Recht in diesem Sinne ist?

Nach meiner Kenntnis ist auch streitig, ob eine Vormerkung überhaupt rangfähig ist. Insofern wäre die Rückerwerbsvormerkung und die Erwerbsvormerkung generell sowie zueinander nicht rangfähig und die erfolgte Eintragung somit korrekt.

Ergänzung: Im Kaufvertrag über die Wohnung, in welchem auch die Erwerbsvormerkung zur Eintragung bewilligt und beantragt wurde, ist die eingetragene Rückerwerbsvormerkung bei den bestehenden Belastungen aufgeführt und auch bestimmt, dass die Rückerwerbsvormerkung..."nach Abschluss des Kaufvertrags gelöscht werden soll."

Zitat von greg

Ergänzung: Im Kaufvertrag über die Wohnung, in welchem auch die Erwerbsvormerkung zur Eintragung bewilligt und beantragt wurde, ist die eingetragene Rückerwerbsvormerkung bei den bestehenden Belastungen aufgeführt und auch bestimmt, dass die Rückerwerbsvormerkung..."nach Abschluss des Kaufvertrags gelöscht werden soll."

...gemeint ist wahrscheinlich der Kaufvertrag zwischen der Stadt und dem Bauträger über das Grundstück.

Zumindest hat der Käufer der Wohnung Kenntnis von dem Bestehen der Rückerwerbsvormerkung. Allerdings ist er bei Abschluss seines Kaufvertrags davon ausgegangen, dass die Rückerwerbsvormerkung nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags gelöscht wird (siehe oben).

Eventuell kann man bei der Formulierung aus #1 gar nicht von einer wirksamen dinglichen Rangbestimmung ausgehen.

Ich bin etwas ratlos und würde mich sehr freuen, wenn mir jemand weiterhelfen könnte.

Zitat von 45

In Bezug auf die eingetragene Rückauflassungsvormerkung liegt kein unerledigter Antrag mehr vor, weshalb es jetzt weder um eine Rangbestimmung noch um einen Vorbehalt gehen kann, sondern nur um eine Verpflichtung (hierzu z.B. Schöner/Stöber Rn 1942). Beim Notariat anrufen würde ich solchen Fällen dennoch.

Vielen Dank für deine Antwort.

Der Anruf beim Notariat bezieht sich vermutlich auf künftige Fälle dieser Art. Tatsächlich liegt mir ein weiterer Kaufvertrag eine andere Wohnung diese Serie betreffend mit demselben Inhalt vor. Hier könnte man darauf hinwirken, dass eine ergänzende Erklärung (z.B. ...die Erwerbsvormerkung kann vorerst rangbereit eingetragen werden.) o.ä. abgegeben wird. Wenn ich dich richtig verstehe, ist dies aber nicht notwendig und der Antrag kann grundsätzlich vollzogen werden?

Wie verhält es sich bzgl. der bereits eingetragenen Erwerbsvormerkung? Ist hier noch etwas zu veranlassen?