Einigung § 4 WEG, Notarvollmacht

Wenn der Kellerraum bislang im Gemeinschaftseigentum stand (was ich mir bei einer bloßen Unterteilung einer Wohnungseigentumseinheit eigentlich nicht vorstellen kann) und die Begründung von Sondereigentum daran in der Änderungs-UR unterblieben ist, dann kann die Einigungserklärung dazu auch nicht vom Notar abgegeben werden, weil er an der Beurkundung dieser Erklärung durch § 6 BeurkG gehindert ist; s. zur Auflassung hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1052676
oder zur Unterwerfung hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1155102

Das gilt natürlich auch für die Begründung des Sondereigentums an den Gartenhäusern, wobei sich für mich die Frage stellt, ob die Gartenhäuser überhaupt sondereigentumsfähig sind.

Zwar hält Grziwotz in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2017, § 5 WEG, RN 12 auch ein Gartenhaus für sondereigentumsfähig.

Es ist jedoch einhellige Meinung, dass nur Gebäudebestandteile, die wesentlicher Bestandteil gemäß §§ 93, 94 BGB sind, von § 5 Abs. 1 WEG umfasst sind, also Sachen, die mit dem Grund und Boden eines Grundstücks fest verbunden sind und nicht mehr abgetrennt werden können, ohne dass sie zerstört oder in ihrem Wesen verändert werden (Then in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl. 2017, § 5 RN 4; Keil im jurisPK-BGB Band 3, 8. Auflage 2017, Stand 01.04.2017, § 5 WEG RN 13, je mwN). Ein Gartenhaus müsste daher mE zumindest ein Fundament aufweisen, auf dem es mit dem Grund und Boden fest verbunden wird. Das wäre mE zur Frage der Sondereigentumsfähigkeit darzulegen.

Wie im Bezugsthread ausgeführt („Der BGH 3. Zivilsenat, führt dazu in Rz. 12 des Urteils vom 14.11.2002, III ZR 87/02, = DNotZ 2003, 836 aus: „Dem Notar ist es daher nicht möglich, im Rahmen des ihm als Amtsträger anvertrauten Vollzugs des beurkundeten Kaufvertrags die Auflassung im Namen der Vertragschließenden selbst zu erklären“. Eine notarielle Eigenurkunde kommt daher bei der Beurkundung der Auflassung nicht in Betracht (BayObLG, FGPrax 2001, 57/59, Reithmann, MittBayNot 2001, 226/228, BGH, aaO)“

kommt eine notarielle Eigen-UR nicht in Betracht. (s. Reithmann, aaO am Schluss;
https://www.notare.bayern.de/fileadmin/file…yNot_2001_2.pdf
Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, RN 3324 mwN in Fußn. 53)

So ist es. Eine Mindermeinung geht allerdings davon aus, dass zur Einräumung (oder Aufhebung) von Sondereigentum kein Nachweis nach § 20 GBO erforderlich sei (s. Munzig in Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht - Kommentar, 8. Aufl. 2019, § 20 GBO RN 13). Wäre der Nachweis der Einigung bei gleichzeitiger Anwesenheit der Beteiligten nach § 20 GBO nicht erforderlich, würden ihre Eintragungsbewilligungen ausreichen. Dann käme aber auch eine Eigen-UR des Notars in Betracht. § 4 Absatz 2 WEG verweist jedoch nicht allein auf § 925 BGB, sondern spricht allgemeiner von der „für die Auflassung vorgeschriebenen Form“. Das erfasst auch § 20 GBO (s. Rapp im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2018, § 4 WEG RN 4; Keil im jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 4 WEG RN 11; Commichau im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2017, § 4 WEG RN 7; Hügel im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.03.2019, § 20 RN 28; Kral im BeckOK GBO, Sonderbereich WEG, RN 167; Armbrüster in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 4 RN 22 mwN)

Hallo

Das Thema Notarvollmacht und § 6 BeurkG möchte ich nochmals aufgreifen.
In welchen Fällen kann der Notar denn überhaupt bei vorliegender Vollmacht eine Eigenurkunde erstellen, ohne gegen § 6 BeurkG

zu verstoßen??
Folgender Fall: Kaufvertrag mit Auflassung, Erwerbsverhältnis wurde im Rahmen einer Eigenurkunde berichtigt und die Auflassung
(mit richtigem Erwerbsverhältnis) wiederholt.

Da der Notar die Auflassungserklärung nochmals beurkundet hat, geht er ja offenkundig davon aus, dass das Gemeinschaftsverhältnis materiell-rechtlicher Bestandteil der Auflassung ist (zu dieser Streitfrage siehe etwa Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage 2020, RN 3312 mwN in den Fußnoten 884 und 885, J. Weber im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.01.2022, § 925 BGB RN 150; Ruhwinkel im Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2023 § 925 BGB RN 25, je mwN). Und wenn das Gemeinschaftsverhältnis materiell-rechtlicher Bestandteil der Auflassung ist, dann scheidet die Abgabe dieser Auflassungserklärung durch den Notar im Wege der Eigenurkunde aus; siehe z. B. OLG München 34. Zivilsenat, Beschluss vom 04.01.2017, 34 Wx 382/16

OLG München, Beschluss v. 04.01.2017 – 34 Wx 382/16, 34 Wx 383/16 - Bürgerservice

RZ. 29 und diesen Thread:

Thema

Änderung Teilungserklärung - Eigenurkunde Notar

Hallo,

eingereicht wird eine ÄTE, in der im Textteil lediglich beschrieben wird, dass MEA übertragen werden und durch Anbau ein neues WE entstanden ist.
Aufgrund dem neuen Aufteilungsplan ist aber ersichtlich, dass dazu noch

Übertragung von Sondereigentum ohne MEA
Umwandlung von Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum
Umwandlung von Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum
Erweiterung von Sondereigentum

stattgefunden hat.

Nun schickt der Notar eine Eigenurkunde, in der er die Erweiterung des…

adhoc

4. Februar 2016 um 18:05

Die Auflassung kann der Notar aufgrund Vollzugsvollmacht nie erklären, weil diese Erklärung "vor" einem Notar abgegeben werden muss und der Notar seine eigenen Willenserklärungen nicht beurkunden kann. Da können nur andere Bevollmächtigte (z.B. auch Notarangestellte) vor dem Notar die Auflassung erklären.

Was der Notar sehr wohl machen kann, ist zu einer bereits erklärten Auflassung den Vertragsgegenstand genauer zu bezeichnen (Erste Urkunde: "A verkauft an B die in der Anlage rot umrandeten Teilflächen aus FlSt. x,y,z, [folgt nähere Beschreibung]. Wir sind uns über den Eigentumsübergang einig [etc.]. Der Notar wird bevollmächtigt, nach Vorlage der Vermessungsunterlagen den Vertragsgegenstand mit den neuen Katasterangaben näher zu bezeichnen." - Spätere Eigenturkunde: Notar "erklärt, dass sich der Vertragsgegenstand aus UVZ Nr. xy nach erfolgter Vermessung wie folgt bechreibt: Gemarkung x, Flur y, Nr. z, Gebäude- und Freifläche, Mischnutzung, Schloßallee 2A, groß 1563 m²").