Risiken des Verkäufers bei Grundschuldbestellung

    Hallo,

    zur Sicherheit für den Veräußerer einer Immobilie, welcher bei der Grundschuldbestellung als derzeitiger Eigentümer mitwirkt, sollte ja m.W. im Kaufvertrag und bei der Bestellung einer Grundschuld vereinbart sein, dass betr. Zahlungen des Kreditinstituts des Käufers bis zur Höhe des Kaufpreises ausschließlich an den Verkäufer oder dessen abzulösende Gläubiger zu leisten sind. Als Verfahrenspfleger in einer Betreuungsangelegenheit liegt mir z.Z. ein Kaufvertrag und eine Bestellung einer Grundschuld vor, wonach der Kaufpreis zwar auf das Konto des Verkäufers zu zahlen ist, aber es steht nirgends klar, dass dies vom Kreditinstitut zu erfolgen hat bzw. die betr. konkrete Anweisung an die Bank fehlt. Unter der Rubrik Zahlungsanweisung steht da lediglich, dass Zahlungen entsprechend der Fälligkeitsmitteilung des Notars auf das Konto des Veräußerers zu leisten sind. Einfach davon ausgehen, dass die Bank an den Verkäufer und nicht an den Käufer (Kreditnehmer) überweist, darf ich doch wohl nicht, oder?

    mfg

    Zu den Risiken des Verkäufers bei Grundschuldbestellung für den Käufer: Er haftet für die Kosten. Alles andere kann durch Vereinbarung im Kaufvertrag, zu welchen Bedingungen der Käufer belasten darf, abgesichert werden. In die Grundschuldbestellung muss dann aufgenommen werden, dass der Gläubiger bis zur vollständigen Kaufpreisauszahlung die Grundschuld nur für Zahlungen gemäß Kaufvertrag als Sicherheit verwenden darf. Ob dies hier korrekt vereinbart ist, kann ich nicht sagen, der Sachverhalt gibt zu wenig her.
    Wenn du "nur" als Verfahrenspfleger beteiligt bist, halte ich es auch nicht für deine Aufgabe, den Kaufvertrag in rechtlicher Hinsicht zu prüfen. Wenn du Zweifel hast, könntest du ja in der Stellungnahme den Rechtspfleger darauf hinweisen, dass dies nicht von dir geprüft wurde.

    Zitat von uschi

    ....Wenn du Zweifel hast, könntest du ja in der Stellungnahme den Rechtspfleger darauf hinweisen, dass dies nicht von dir geprüft wurde.

    Ich nehme an, Du meinst damit den Rechtspfleger des Betreuungsgerichts.

    Allerdings hat möglicherweise auch der Rechtspfleger des Grundbuchamts die Sicherungsabrede zu prüfen. Das kommt darauf an, wie die Vollmacht für den Erwerber ausgestaltet ist; s. dazu den Beschluss des BGH vom 21. April 2016, V ZB 13/15, Leitsatz:
    „Zu den Prüfungspflichten des Grundbuchamts bei der Eintragung einer Grundschuld aufgrund einer im Außenverhältnis beschränkten Belastungsvollmacht, die es den Käufern erlaubt, das noch im Eigentum des Verkäufers stehende Grundstück als dingliche Sicherheit für die Finanzierung des Kaufpreises zu verwenden“
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…088&pos=0&anz=1
    und etwa die Gestaltungsvorschläge von Salzig, ZfIR 2016, 676 ff.
    https://www.juris.de/perma?d=jzs-ZFIR-2016-19-0676-01-R-02
    oder von Gladenbeck in der WuB 2016, 668 ff.
    https://www.juris.de/perma?d=jzs-WuB-2016-11-0668-1

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Danke für die Antworten. Als juristischer Laie bin ich in dem betr. Fall nur etwas irritiert, dass in der betr. Grundschuldbestellungsurkunde erst steht, dass der Noch-Eigentümer (Belastungsgläubiger) nur dingliche Erklärungen abgibt, ohne der finanzierenden Bank gegenüber eine persönliche Haftung oder Mithaftung zu übernehmen und dann im Anhang bzw. im Vordruck über die Grundbuchbestellung steht dann der Passus, dass sich sowohl der aktuelle (warum?) als auch der künftige Eigentümer ggf. einer dinglichen Zwangsvollstreckung der Bank unterwerfen. Widerspricht sich das nicht?

    mfg

    Zitat von Petrocelli

    Danke für die Antworten. Als juristischer Laie bin ich in dem betr. Fall nur etwas irritiert, dass in der betr. Grundschuldbestellungsurkunde erst steht, dass der Noch-Eigentümer (Belastungsgläubiger) nur dingliche Erklärungen abgibt, ohne der finanzierenden Bank gegenüber eine persönliche Haftung oder Mithaftung zu übernehmen und dann im Anhang bzw. im Vordruck über die Grundbuchbestellung steht dann der Passus, dass sich sowohl der aktuelle (warum?) als auch der künftige Eigentümer ggf. einer dinglichen Zwangsvollstreckung der Bank unterwerfen. Widerspricht sich das nicht?

    mfg

    Das ,was in der Urkunde steht, bedeutet, dass die Bank in das Grundstück vollstrecken darf, egal wer aktuell Eigentümer ist. Gegen den Veräußerer kann die Bank anderweitig nicht vollstrecken.

    "Auf hoher See und vor Gericht UND IN DER KLAUSUR ist man in Gottes Hand."
    Zitat Josef Dörndorfer

    Zur Frage, ob sich die Sicherungsabrede auf die Belastungsvollmacht auswirkt, siehe den Beschluss des OLG Zweibrücken 3. Zivilsenat vom 16.3.2022, 3 W 28/22

    Landesrecht Rheinland-Pfalz

    oder:

    Details - DNotI

    (aus den Gründen: „Im vorliegenden Fall hat die Verkäuferin des gegenständlichen Anwesens den Beschwerdeführern gemäß § 11 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages hingegen eine (im Außenverhältnis) unbeschränkte Vollmacht erteilt, welche (lediglich) im Innenverhältnis gemäß § 11 Abs. 3 des Vertrages „hinsichtlich der Sicherungsvereinbarungen“ der Parteien eingeschränkt ist. Nur die Sicherungsabrede ist damit beschränkt, nicht die Belastungsvollmacht“)

    Leitsatz der DNotI-Redaktion:

    „Ist in einer Finanzierungsvollmacht bestimmt, dass diese „hinsichtlich der Sicherungsvereinbarungen“ mit Einschränkung gelten soll, so ist darin keine Beschränkung der Vollmacht im Außenverhältnis zu erblicken“.

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