Grunddienstbarkeiten an Grundstücken von WEG

  • Guten Morgen!

    Leider habe ich keinen ähnlich verworrenen Fall gefunden... Mir liegt ein Vertrag vor, in welchem ein Vater diverse Grundstücke (es handelt sich offensichtlich um einen Hof) auf je eines seiner beiden Kinder überträgt. Auf einem der Grundstücke befindet sich eine Pumpstation für die Kanalisation des kompletten Hofes, so dass nun auch Grunddienstbarkeiten (Ver- und Entsorgungsleitungsrechte) auf den einzelnen Flurstücken eingetragen werden sollen. Hieraus ergibt sich jetzt auch mein Problem:

    An einem Grundstück (bestehend aus Flurstück A und B) ist Wohnungseigentum (2 Einheiten) begründet. 1 Eigentümer ist (und bleibt) der Vater, Eigentümer der 2. Einheit ist der Sohn (der nun weitere Grundstücke übertragen erhält) mit seiner Frau zu je 1/2. Diesbezüglich fehlt schon mal die Mitwirkung der Frau des Sohnes.

    Mein Problem ist jetzt, dass die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten von Flurstück A und zu Lasten von Flurstück B (beide bilden ein einheitliches Grundstück, auf welchem das WEG steht) bewilligt und beantragt wird. Ist eine solche Eintragung überhaupt möglich??? :confused::gruebel:

    Vielen Dank für eure Hilfe!

  • Hachja, Notare und der Unterschied Grundstück-Flurstück...
    Schöner/Stöber RZ 1123 oder auch MüKo RZ 24 zu § 1018 BGB: Berechtigt kann nur ein Grundstück sein, kein Grundstücksteil (könnte aber in der Ausübung zugunsten eines Grundstücksteils beschränkt werden). Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit an einem Grundstücksteil zugunsten eines anderen Teils des gleichen Grundstücks geht also gar nicht. (Steht eigentlich so auch in § 1018 BGB).
    Mit einer Grundstücksteilung wird das wegen dem WEG auch nichts werden...

  • Grundsätzlich kann wegen § 1018 BGB nur das ganze Grundstück, also alle Wo-Blätter, mit einer GD zugunsten eines anderen Grundstücks belastet werden.
    Eine Ausnahme, nämlich die Belastung einer Wohnung zugunsten einer anderen, hat der BGH Ende der 80er mal zugelassen. Dort ging es aber um das Unterlassen des Öffnens von Fenstern und das Fensteröffnungsrecht steht eben nur dem Eigentümer der entspr. Wohnung zu.
    Bei deinen Ver- und Entsorgungsleitungen kann aber nur das Grundstück als solches belastet werden, nicht ein einzelnes WE zugunsten des anderen.


  • BGH Beschl. v. 17.1.2019 – V ZB 81/18, BeckRS 2019, 3041, beck-online

    "Die Belastung des dienenden Gesamtgrundstücks mit der Dienstbarkeit bedarf nicht der Eintragung dieses Rechts auf der i.S.d. §§ 1018, 1019 BGB herrschenden Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. Von dem Grundsatz, dass es zur Belastung des Grundstücks, für das kein eigenes Grundbuchblatt besteht, der Eintragung des Rechts in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher bedarf, ist hinsichtlich der herrschenden Einheit eine Ausnahme zu machen................
    ...............Auf ihm kann die Grunddienstbarkeit nur als Begünstigung des jeweiligen Eigentümers - sog. Herrschvermerk, § 9 GBO -, nicht aber als Belastung eingetragen werden."

    Hab ich gerade. Auf dem Dach eines WEG - Grundstücks befindet sich eine Photovoltaikanlage, die der jew. Eigentümer der WE-Einheit 1 nutzen kann. Für ihn ist eine Grunddienstbarkeit einzutragen. Nach dieser Entscheidung dürfte ich sie an der Einheit 1 nicht eintragen und den Gesamtvermerk anders formulieren, z.B. "hier und an den für die weiteren Miteigentumsanteile angelegten Grundbuchblättern (mit Ausnahme Blatt 1) eingetragen am...."

    Wir fragen uns gerade, was im Fall einer Zwangsversteigerung der WE-Einheit 1 passieren würde. Könnte der Ersteher theoretisch gutgläubig lastenfrei erwerben und müsste man die Dienstbarkeit dann an allen anderen Einheiten löschen? Oder aber nicht, weil sie an der Einheit 1 ja ohnehin nicht hätte eingetragen werden dürfen. Oder soll man die Dienstbarkeit entgegen BGH an allen Einheiten eintragen?

  • Hachja, Notare und der Unterschied Grundstück-Flurstück...
    Schöner/Stöber RZ 1123 oder auch MüKo RZ 24 zu § 1018 BGB: Berechtigt kann nur ein Grundstück sein, kein Grundstücksteil (könnte aber in der Ausübung zugunsten eines Grundstücksteils beschränkt werden). Die Bestellung einer Grunddienstbarkeit an einem Grundstücksteil zugunsten eines anderen Teils des gleichen Grundstücks geht also gar nicht. (Steht eigentlich so auch in § 1018 BGB).
    Mit einer Grundstücksteilung wird das wegen dem WEG auch nichts werden...

    Tatsächlich möchte der Notar es noch nicht so richtig verstehen... Er hat mir jetzt eine Kopie von Schöner/Stöber Rd.-Nr. 1123 eingereicht mit folgender Markierung: "Daher kann eine Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks auch dann (ohne nähere Angabe des Beteiligungsverhältnisses nach § 47 GBO) bestellt werden, wenn das herrschende Grundstück in Wohnungs- oder Teileigentum aufteilt ist"

    Offenbar ist die Geschichte "Grundstück-Flurstück" nach wie vor nicht klar... :teufel:

    Ich werde ihm dann mal mitteilen, dass es bei meiner Zwischenverfügung bleibt... :cool:

  • Hatten kürzlich auch etwas in die Richtung: Ein Wohnungsrecht lastet an einer WEG-Einheit. Das WEG-Grundstück besteht aus 2 Flurstücken. Es war beantragt eine Pfandfreigabe dahingehend einzutragen, dass eines der beiden Flurstücke vom Wohnungsrecht freigegeben wird.

    Zu meiner BGH-Geschichte fällt mir auch nichts besseres ein, als die Dienstbarkeit an der herrschenden Einheit nicht einzutragen....


  • BGH Beschl. v. 17.1.2019 – V ZB 81/18, BeckRS 2019, 3041, beck-online

    "Die Belastung des dienenden Gesamtgrundstücks mit der Dienstbarkeit bedarf nicht der Eintragung dieses Rechts auf der i.S.d. §§ 1018, 1019 BGB herrschenden Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. Von dem Grundsatz, dass es zur Belastung des Grundstücks, für das kein eigenes Grundbuchblatt besteht, der Eintragung des Rechts in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher bedarf, ist hinsichtlich der herrschenden Einheit eine Ausnahme zu machen................
    ...............Auf ihm kann die Grunddienstbarkeit nur als Begünstigung des jeweiligen Eigentümers - sog. Herrschvermerk, § 9 GBO -, nicht aber als Belastung eingetragen werden."

    Hab ich gerade. Auf dem Dach eines WEG - Grundstücks befindet sich eine Photovoltaikanlage, die der jew. Eigentümer der WE-Einheit 1 nutzen kann. Für ihn ist eine Grunddienstbarkeit einzutragen. Nach dieser Entscheidung dürfte ich sie an der Einheit 1 nicht eintragen und den Gesamtvermerk anders formulieren, z.B. "hier und an den für die weiteren Miteigentumsanteile angelegten Grundbuchblättern (mit Ausnahme Blatt 1) eingetragen am...."

    Wir fragen uns gerade, was im Fall einer Zwangsversteigerung der WE-Einheit 1 passieren würde. Könnte der Ersteher theoretisch gutgläubig lastenfrei erwerben und müsste man die Dienstbarkeit dann an allen anderen Einheiten löschen? Oder aber nicht, weil sie an der Einheit 1 ja ohnehin nicht hätte eingetragen werden dürfen. Oder soll man die Dienstbarkeit entgegen BGH an allen Einheiten eintragen?


    Ich finde die Argumentation unschlüssig. Das dienende (ganze) Grundstück und die herrschende Einheit sind ohnehin nicht identisch (nicht einmal hinsichtlich dieser einen Einheit, da das Sondereigentum ohnehin nicht belastet ist), so dass der Fall von vorneherein nicht vorliegt, dass das dienende zugleich das herrschende Grundstück wäre.

    Wie wird denn das dann mit der Vollstreckung von Wohngeld? Steht das künftig der WEG zu, abzüglich dem Schuldner? Aber das ist doch dann nicht mehr die WEG ... ?

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • "......Wenn es nach dem zuvor Gesagten zulässig ist, das ganze Grundstück zugunsten des Eigentümers eines damit verbundenen Wohnungs- oder Teileigentums zu belasten, dann muss dieses Wohnungs- oder Teileigentum, obgleich es nicht nur Sondereigentum, sondern auch Miteigentum an dem belasteten Grundstück ist (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG), als "anderes Grundstück" im Sinne von § 1018 BGB angesehen werden......"

    Das soll doch heißen, dass herrschendes und dienendes Objekt insoweit (da Miteigentumsanteil am Grundstück mit SE verbunden ist) doch identisch sind?

    Wobei ich mir die alte Grundbuchfrage stelle: "Was kann schon passieren?" wenn ich das Recht trotz dieser Entscheidung an allen Einheiten eintrage. Oder ist das unzulässig, wie es als allgemeiner Grundsatz in den Kommentierungen zu § 1018 BGB zu finden ist?
    (Bei der nachträglichen Vereinigung von mit derselben Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücken gibt es, soweit ich es sehe, zwei Meinungen - erlischt, bzw. bleibt bestehen.)

  • Wie Andreas. Finde die Sichtweise des BGH ziemlich kompliziert. Tatsächlicher Ausübungsbereich ist doch das (gemeinschaftliche) Grundstück und deshalb kann keine Bestellung an einem oder mehreren ideellem Anteil erfolgen. Wäre bei Wohnungseigentum nur anders, wenn das Raumeigentum (= Sondereigentum) belastet würde. Oder anders: Die Dienstbarkeit wird künftig weder an einzelnen Miteigentumsanteilen noch an den das Sondereigentum bildenden Räumen ausgeübt. Das berechtigte Raumeigentum ist auch kein Teil des Gemeinschaftseigentums. Würde/werde eintragen wie bisher. Can`t teach an old dog new tricks.

  • Finde die Sichtweise des BGH ziemlich kompliziert.


    Mir kam beim ersten Lesen spontan der Gedanke "Der BGH denkt rein prozessual". Mit der gleichen Logik brauche in bei einer Auflassung von der Erbengemeinschaft ABC auch keine Auflassungserklärung des A mehr*. Was passiert, wenn die GbR ABC an A auflässt, wage ich mir gar nicht auszumalen ...

    * Vielleicht würde seine Auflassungserklärung auch die Urkunde nichtig machen, wer weiß das schon.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Meine Sorge wäre nur, eine inhaltlich unzulässige Eintragung zu produzieren. Nach Lesart des BGH wären herrschender und dienender Grundbesitz identisch, was nach der Kommentierung zu § 1018 BGB nicht zulässig ist.

    Schon richtig, anfängliche Konsolidation läßt ein Recht nicht entstehen. Würde natürlich auch bei schon eingetragenen Rechten gelten. Und plötzlich verkehrt sich das Problem, dass man die Dienstbarkeit ja am ganzen Grundstück einträgt, ins Gegenteil.

  • Wenn der herrschende und der dienender Grundbesitz identisch sind: Warum benötige ich dann für den einen Grundbesitz genau ein Grundbuchblatt und für den anderen deren mehrere?

    Es tut mir leid, ich finde es weiterhin unlogisch (um es mal nett auszudrücken).

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Unverständlich finde ich weiterhin ich den Teil ...

    "Die Belastung des dienenden Gesamtgrundstücks mit der Dienstbarkeit bedarf nicht der Eintragung dieses Rechts auf der i.S.d. §§ 1018, 1019 BGB herrschenden Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. Von dem Grundsatz, dass es zur Belastung des Grundstücks, für das kein eigenes Grundbuchblatt besteht, der Eintragung des Rechts in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungsbzw. Teileigentumsgrundbücher bedarf, ist hinsichtlich der herrschenden Einheit eine Ausnahme zu machen." (BGH a.a.O.)

    Maßgebend für den Belastungsgegenstand ist nun mal der tatsächliche Ausübungsbereich. Und das ist hier das gesamte Grundstück. Insofern hat der § 4 WGV schon seine Berechtigung. Und das Raumeigentum (Sondereigentum), das nach Rechtsprechung des BGH den eigentlich berechtigten Teil hinsichtlich der Dienstbarkeit darstellt ("Dabei wird das Raumeigentum als “herrschendes Grundstück” angesehen, für dessen Nutzung die Grunddienstbarkeit einen Vorteil i. S. des § 1019 S. 1 BGB zu bieten vermag"), gehört gerade nicht zum gemeinschaftlichen Grundstück (Gemeinschaftseigentum).

    Konsequent dagegen ...

    "Die Regelung in § 4 Abs. 1 WGV, wonach bei der Eintragung die Belastung des ganzen Grundstücks erkennbar sein und jeweils auf die Eintragung in den übrigen Wohnungsgrundbüchern verwiesen werden muss, stellt eine formelle Ordnungsvorschrift dar (KEHE/Keller, Grundbuchrecht, 8. Aufl., Vorb. zu § 1 GBV Rn. 12; Meikel/Morvilius, GBO, 11. Aufl., Einl. B Rn. 192; Amann, MittBayNot 1995, 267; Böttcher, ZfIR 197, 321, 323). Ein Verstoß gegen Ordnungsvorschriften berührt die Wirksamkeit der vorgenommenen Eintragung nicht (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 1994 - V ZR 204/92, NJW 1994, 2947, 2948)." (BGH a.a.O.)

    Entscheidend ist die Eintragung des Rechts auf allen Blättern, nicht die des Vermerks. Aber eben nicht laut höchstrichterlicher Rechtsprechung.

  • :gruebel: Hatte schon so einen Vermerk gebastelt "hier und in den für die übrigen Miteigentumsanteile angelegten Grundbuchblättern (mit Ausnahme Blatt....) eingetragen am...." und dann doch wieder gelöscht und die Dienstbarkeit an allen Einheiten vorbereitet. Der Notar hat mehr oder weniger gesagt, dass es ihm egal ist, wie es eingetragen wird. Mal noch ein bisschen ruhen lassen......

    "Bedarf nicht....." hört sich beliebig an, so wie "Bedarf nicht unbedingt...., aber wenn, dann macht es auch nichts".
    Und "ist eine Ausnahme zu machen..." provoziert die Frage: Warum jetzt genau?

  • Wenn du dir unsicher bist, warum orientierst du dich dann nicht einfach am BGH. Dass sich die Formulierungen der Entscheidungen etwas unverbindlich anhören, ist mir auch schon aufgefallen. Kann aber nicht so gemeint sein.

  • Ich würde mich nicht an der Entscheidung des BGH orientieren wollen. Der Beschluss ist unter dem Blickwinkel ergangen, die Eintragung nicht an der inhaltlichen Unzulässigkeit scheitern zu lassen, weil eben nicht alle Einheiten die Belastung des Grundstücks als solches ausgewiesen haben (s. dazu den vorangegangenen Beschluss des OLG Schleswig (2. Zivilsenat), Beschluss vom 09.05.2018, 2 Wx 68/17, Rz. 17 („Die Überlegungen der Beteiligten zu 1. sind allerdings im Ansatz zutreffend“) und Rz. 22 („Unschädlich ist ferner, dass die Dienstbarkeit zwar in allen anderen Grundbuchblättern der Anlage eingetragen worden ist, nicht aber im Grundbuchblatt 1016 des herrschenden Teileigentums. Grundsätzlich besteht eine wirksame Belastung des gesamten Grundstücks allerdings schon dann nicht mehr, wenn in einem einzelnen Grundbuchblatt die Eintragung unterblieben ist oder das Recht - etwa wegen Erlöschens in der Zwangsversteigerung - nicht mehr besteht (OLG Düsseldorf, RNotZ 2011, S. 40 f.).

    Die Ansicht des BGH, ein Grundstück könne nicht mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers desselben Grundstücks belastet werden, weil dasselbe Grundstück im Rechtssinne nicht für das gleiche Recht herrschend und dienend sein kann, greift nicht, weil Begünstigter eben nicht der jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks ist, sondern der jeweilige Eigentümer einer einzelnen (mit dem MEA verbundenen) Sondereigentumseinheit

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Schon richtig und entspricht ja auch der Maßgabe, dass das Raumeigentum keinen Teil des Gemeinschaftseigentums darstellt. Man wird aber nicht unterstellen können, dass der BGH mit seiner Entscheidung die Eintragung nicht scheitern lassen wollte. Sondern sie ist seiner Ansicht nach eben nur in dieser Form möglich.

  • Eine Belastung des in WE aufgeteilten Grundstücks ohne Belastung aller daran bestehender MEA kann es mE nicht geben. Ich wage auch gar nicht, mir vorzustellen, wie die GB-eintragung nach dem BGH-Beschluss aussehen soll, wenn es mehrere jeweilige Wohnungs- oder Teileigentümer an diesem Grundstück gibt, die aus der das Grundstück belastenden Grunddienstbarkeit begünstigt sind….

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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