Nutzungsrecht und Gebäudeeigentum

  • Hallo zusammen,

    ich habe folgendes Problem:

    An einem Grundstück (bestehend aus einem Flurstück) wurde ein Gebäudeeigentum inkl. Nutzungsrecht bestellt.

    Dieses Grundstück wurde dann geteilt und sowohl das Nutzungsrecht als auch das Gebäudeeigentum lasteten dann auf den beiden neugebildeten Flurstücken (zur Verdeutlichung Flst. 1 und Flst. 2). Eines dieses Flurstücke (Flst. 1) wurde 1997 verkauft (sowohl Grundstück als auch Gebäude). In diesem Kaufvertrag wurde immer nur auf das eine Flurstück (Flst. 1) verwiesen, weshalb der Rechtspfleger dieses Flurstück auf den Käufer umschrieb. Das Nutzungsrecht und das Gebäudeeigentum auf dem anderen Flurstück (Flst. 2) blieb bei den Verkäufern. Hinsichtlich des verkauften Flurstücks (Flst. 1) wurden Nutzungsrecht und Gebäudeeigentum aufgegeben.

    Nun möchte der Grundstückseigentümer eine Grundbuchberichtigung anstreben, da das Gebäudeeigentum am Flst. 2 mit einer Zwangssicherungshypothek belastet ist und die Zwangsversteigerung betrieben werden soll. Grundstückseigentümer und Gebäudeeigentümer sind nicht identisch.
    Der Grundstückseigentümer trägt vor, dass im Vertrag von 1997 das Gebäude veräußert wurde und das Gebäudegrundbuch und Nutzungsrecht seitdem nicht mehr bestehen. Allerdings ist dies aus dem Kaufvertrag explizit nicht zu entnehmen.

    Ich habe leider keinerlei Anhaltspunkte mehr, wo ich nach einer solchen Problematik schauen kann und versuche es deshalb hier. Hat jemand eine Tendenz ob der Antrag auf Grundbuchberichtigung Sinn machen kann? Oder muss ich den Antrag zurückweisen?

    Ich freue mich über jeden kleinen Anhaltspunkt! Vielen Dank!

  • Das klingt alles nach einem landwirtschaftlichen Nutzungsrecht (grüne Nutzungsurkunde).
    Da alle dinglichen Nutzungsrechte grundsätzlich nur für Teilflächen - meist 500 m² - (zur Bebauung) vergeben wurden, ist die Vermessung vor der Veräußerung eine logische Folge gewesen. Das Nutzungsrecht betrifft ja nur die tatsächlich genutzte Gebäudefläche nebst ein wenig Nebengelass. Schau doch mal in die Nutzungsurkunde rein. Bei landwirtschaftlichen Nutzungsrechten unterblieb bei größeren Grundstücken einfach die Vermessung (anders als bei den staatlich vergebenen Nutzungsrechten), so dass es auch vorkam, dass mehrere Nutzungsrechte an einem Grundstück vergeben wurden.
    Richtig wäre es also gewesen, im Zuge des Verkaufs eine entsprechende Identifizierung vorzunehmen.

    Wenn das Nutzungsrecht von den Berechtigten aufgegeben wurde, müsste das zugehörige Gebäudegrundbuch geschlossen worden sein - ich gehe zunächst auch davon aus, dass es nur ein einziges (?) Gebäudegrundbuch gibt / gab.
    Wenn das vormalige Gebäudegrundbuch einfach weitergeführt wurde, ist das eigentlich nicht richtig, den es steht ja kein Nutzungsrecht mehr dahinter.
    Das heißt, Du hast derzeit ein Nutzungsrecht gebucht, für das (eigentlich) kein Gebäudegrundbuch mehr existent ist bzw. sein dürfte und ein Gebäudegrundbuch für das es kein Nutzungsrecht mehr gibt.

    Vielleicht kann der Vertrag von 1997 entsprechend ausgelegt werden, dass den Beteiligten sehr wohl bewusst war, dass das Nutzungsrecht / Gebäudeeigentum nur am Flst. 1 bestand? Anderenfalls müssten alle noch mal notariell ins Boot geholt werden ...

    Die Zwangshypothek am Gebäudeeigentum am Flst. 2 kommt mir aus dieser Sicht jedenfalls auch nicht ganz richtig vor.

    Greif niemals in ein Wespennest - doch wenn du greifst, so greife fest. (W. Busch)

  • Kannst Du mir bitte erklären, wie ein (einheitliches) Gebäudeeigentum/Nutzungsrecht, das an zwei Grundstücken bestand, teilweise veräußert und dann auch teilweise aufgegeben werden konnte?

    Das eine Gebäudeeigentum/Nutzungsrecht lastete nach der Teilung des Grundstücks eben auf zwei Grundstücken. Oder war gar keine Teilung vor dem Verkauf erfolgt? Deine Darstellung trennt die Begriffe Grundstück und Flurstück leider nicht sauber. Das läßt zwei Möglichkeiten denkbar erscheinen:

    1. keine Teilung vor Verkauf
    Es gibt ein belastetes Grundstück, von dem ein Teil veräußert werden soll. In der Urkunde sollte dann ersichtlich sein, auf welchem Grundstücksteil das Gebäudeeigentum/Nutzungsrecht lastet. Der andere Teil wird dann frei davon. Du mußt also schauen, welcher Teil verkauft wurde. Es kann jetzt keine zwei Gebäudegrundbücher geben, noch dazu mit verschiedenen Eigentümern.

    2. Teilung vor Verkauf
    Es gibt zwei Grundstücke, die mit einem Gebäudeeigentum/Nutzungsrecht insgesamt belastet sind. Auch hier ist bei der Veräußerung eines Grundstücks zu klären, welches der beiden belastet ist. Dann weiter wie 1.

    Deine Schilderung läßt mich vermuten, daß die Urkunde irgendwo die Erklärung enthält, daß das Gebäudeeigentum/Nutzungsrecht auf 1 lastet. Die Aufgabeerklärung für 1 deutet für mich ebenfalls in diese Richtung. Dann muß 2 aber frei geworden sein und wurde im GBA falsch behandelt.

    Sollte eine SV-Ergänzung jetzt aber plötzlich ergeben, daß es sich um mehrere nutzungsrechtslose Gebäudeeigentume handelte, werden die Karten neu gemischt.:teufel:

    Edith: Ich lasse es jetzt trotz der zwischenzeitlichen Antwort von muellersQ so stehen...

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

  • FED, du triffst genau das Problem! Zunächst vielen Dank für die sehr guten Ausführungen!

    Zur Klarstellung führe ich nochmal ein bisschen aus.

    Die Teilung erfolgte vor Verkauf (Flst. 1 und 2). Leider hat sich der damalige Rechtspfleger bei der Eigentumsumschreibung (von Flst. 1) keine Gedanken darüber gemacht, wo das Gebäudeeigentum/Nutzungsrecht lastet. Es wurde davon ausgegangen, dass das Gebäudeeigentum/Nutzungsrecht auf beiden Flurstücken (Flst. 1 und 2) bestehen bleibt. Deswegen besteht nunmehr ein Gebäudegrundbuch (an Flst. 2), bei dem der (nicht identische) Grundstückseigentümer der Meinung ist, dass das nicht bestehen kann, weil durch Verkauf des anderen Flurstücks (Flst. 1) und Aufgabe des Gebäudeeigentum/Nutzungsrecht (an Flst. 1) das Recht untergegangen ist.

    Problematisch ist allerdings, dass nur das Gebäudegrundbuch mit Zwangssicherungshypotheken belastet ist. Das Grundstücksgrundbuch ist lastenfrei, was eine Berichtigung von Amts wegen doch verhindert oder?

    Diese Sache macht mich wahnsinnig :( Danke nochmal!!!

  • Ist die Sache inzwischen irgendwie aus- oder weitergegangen?

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