Änderung des Belastungsgegenstandes

  • Verkauft wurde eine noch zu vermessende Teilfläche zur Größe von ca. 1200 qm. KV enthält die Auflassung und Vollmacht zur Abgabe der Identitätserklärung. Vormerkung ist eingetragen. Die Finanzierungsgrundschuld ist ebenfalls eingetragen. Belastungsgegenstand ist das gesamte, unvermessene Flurstück. Nach Vorliegen des Vermessungsergebnisses wird die Gläubigerin die Löschungsbewilligung bezüglich der nicht verkauften Fläche abgeben.

    Nun kommen die Parteien überein, dass doch nicht die Teilfläche zur Größe von ca. 1200 qm verkauft werden soll, sondern ca. 300 qm weniger, also ca. 900 qm. Die Fläche bleibt dieselbe, sie reduziert sich an einer Seite.

    Hinsichtlich des Kaufvertrages und der eingetragenen Vormerkung sehe ich kein Problem, den Kaufgegenstand durch Nachtragsurkunde zu ändern. Doch was ist mit der bereits eingetragenen Grundschuld? Diese wurde ja bestellt an dem gesamten Flurstück, daher ändert sich m.E. ja nichts. Ist aus grundbuchlicher Sicht etwas zu beachten?

    Einmal editiert, zuletzt von Notariatsfee (19. Juni 2019 um 13:11)

  • Die Grundschuld ist am ganzen Grundstück eingetragen (was ziemlich mutig ist), und zwar wahrscheinlich im Rang vor der Vormerkung, weshalb eine Änderung der Vormerkung die Grundschuld ja nicht betrifft.
    Und ob die Gläubigerin später bzgl. 300 qm mehr eine Freigabe erteilt, ist heute auch noch nicht von belang. Tut sie es nicht hat halt der Verkäufer ein Problem.

  • Nach Vorliegen des Vermessungsergebnisses wird die Gläubigerin die Löschungsbewilligung bezüglich der nicht verkauften Fläche abgeben.

    Pfandentlassung, nicht Löschungsbewilligung.

    Hinsichtlich des Kaufvertrages und der eingetragenen Vormerkung sehe ich kein Problem, den Kaufgegenstand durch Nachtragsurkunde zu ändern. Doch was ist mit der bereits eingetragenen Grundschuld?

    Das würde ich aber nicht mit einer Angestelltenvollmacht machen, sondern die Parteien selbst erklären lassen.

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Die Belastung des ganzen (unvermessenen) Grundstücks ist nicht mutig, sondern Mittel der Wahl, um eine Finanzierung (und Kaufpreiszahlung und Besitzübergang) vor Übernahme der Vermessung in das Liegenschaftskataster, die oftmals und je nach Bundesland Monate dauert, zu erreichen.

    Das geht natürlich nur, wenn Freigabeversprechen der Bank vorliegen, bei einer Änderung des Kaufvertrages auch zu dieser Änderung. Aber grundbuchtechnisch ist es wirklich unproblematisch: Belastet wird das unvermessene Flurstück, entlassen wird später ein katatstermäßig genau bezeichnetes Flurstück (die nicht verkaufte Restfläche) durch Pfandfreigabe des Gläubigers in der Form des § 29 GBO.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Das fehlte noch, dass die Angestellten derartige Erklärungen in Vollmacht abgeben:).

    Wie Tom schreibt, wird in der Praxis so verfahren. Der Notar wird angewiesen, die Eintragung der GS erst zu veranlassen, wenn ihm die unwiderrufliche Verpflichtungserklärung der Gläubigerin vorliegt, wonach diese die nicht verkaufte Fläche nach erfolgter Vermessung aus der Haftung freigibt.

    Vielen Dank für eure Antworten, die meine Einschätzung bestätigen.

  • In Bayern käme niemand auf die Idee, die Auflassung eines noch unermessenen Grundstücks zu erklären. Das wird immer erst nach der Vermessung gemacht.


    Auf die Idee käme ich auch nicht. Dafür gibt's Vollmachten (für Beteiligte, überwacht durch den Notar, nicht für Angestellte). Aber theoretisch geht das schon.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • In Bayern käme niemand auf die Idee, die Auflassung eines noch unermessenen Grundstücks zu erklären. Das wird immer erst nach der Vermessung gemacht.


    Sagen wir, es passiert sehr selten. Auf die Idee kam durchaus schon der eine oder andere (auch bayerische Notar bzw. seine Kundschaft). Ist aber auch wieder ein Weilchen her.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • In Bayern käme niemand auf die Idee, die Auflassung eines noch unermessenen Grundstücks zu erklären. Das wird immer erst nach der Vermessung gemacht.


    Sagen wir, es passiert sehr selten. Auf die Idee kam durchaus schon der eine oder andere (auch bayerische Notar bzw. seine Kundschaft). Ist aber auch wieder ein Weilchen her.

    Also hier ist die Erklärung der Auflassung vor der Vermessung nicht so selten und eigentlich die Regel.


  • Also hier ist die Erklärung der Auflassung vor der Vermessung nicht so selten und eigentlich die Regel.

    Hier in der Gegend ebenso. Allerdings wird die Auflassung oft in der Identitätserklärung wiederholt.


  • Also hier ist die Erklärung der Auflassung vor der Vermessung nicht so selten und eigentlich die Regel.

    Hier in der Gegend ebenso. Allerdings wird die Auflassung oft in der Identitätserklärung wiederholt.

    Wie behandelt ihr den Fall, wenn die Auflassung nicht in der Identitätserklärung wiederholt wird?
    Das ist hier nämlich dann auch der Regelfall.


  • Also hier ist die Erklärung der Auflassung vor der Vermessung nicht so selten und eigentlich die Regel.

    Hier in der Gegend ebenso. Allerdings wird die Auflassung oft in der Identitätserklärung wiederholt.

    Wie behandelt ihr den Fall, wenn die Auflassung nicht in der Identitätserklärung wiederholt wird?
    Das ist hier nämlich dann auch der Regelfall.

    Wenn eine noch nicht vermessene Teilfläche verkauft wird und im Kaufvertrag die Auflassung bereits erklärt ist, dann ist das unproblematisch, wenn die Teilfläche gemäß Plan oder Beschreibung in der Urkunde mit der später vermessenen Teilfläche übereinstimmt (Identitätserklärung natürlich notwendig). Einer erneuten Auflassung bedarf es nicht.

    Wenn die vermessene Teilfläche nicht mit dem Plan/Beschreibung in der Urkunde übereinstimmt, dann ist die erste Auflassung im Kaufvertrag ungenügend und die wiederholte Auflassung in der Identitätserklärung durch die Notarangestellte in Vollmacht ist auch nicht verwendbar, weil sich der Belastungsgegenstand geändert hat.

    Die Wiederholung der Auflassung in der Identitätserklärung ist daher in jedem Fall nicht notwendig, denn entweder die Flächen sind identisch (dann reicht Auflassung im Kaufvertrag mit Identitätserklärung). Es hat sich mir noch nie wirklich erschlossen, weshalb die Auflassung noch mal wiederholt wird - meistens vorsorglich, aber wofür?

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Bei meinen Fällen ist das neu vermessende Teilgrundstück sehr oft von der Größe/Fläche her anders, als in der Urkunde angegeben.

    Warum soll die Angestelltenvollmacht grundsätzlich keine Verwendung finden?


  • Warum soll die Angestelltenvollmacht grundsätzlich keine Verwendung finden?

    Weil sich die Vollmacht in der Regel (zumindest hier) auf die Auflassung der veräußerten Teilfläche bezieht. Wenn die Teilfläche abweicht, deckt die Vollmacht die Auflassung dieser geänderten Teilfläche meist nicht ab.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -


  • Warum soll die Angestelltenvollmacht grundsätzlich keine Verwendung finden?

    Weil sich die Vollmacht in der Regel (zumindest hier) auf die Auflassung der veräußerten Teilfläche bezieht. Wenn die Teilfläche abweicht, deckt die Vollmacht die Auflassung dieser geänderten Teilfläche meist nicht ab.

    Dies ist mir aber nur bekannt, wenn die "neue" Teilfläche erheblich abweicht, was aber wohl nie vorkommt. (DNotZ 1989, 373)

  • Dies ist mir aber nur bekannt, wenn die "neue" Teilfläche erheblich abweicht, was aber wohl nie vorkommt. (DNotZ 1989, 373)

    Wenn du alte Teilfläche und neues Grundstück miteinander vergleichst siehst du - unabhängig von größeren Abweichungen der Größe - ob der Zuschnitt "passt". Klar wird man kleinere Abweichungen nur schwer erkennen können, manche sind aber wirklich offensichtlich, auch wenn die Größe der Fläche kaum abweicht.

    Und ich habe so etwas durchaus öfter mal, aber dann sind bislang, soweit ich mich erinnere, immer die Beteiligten nochmals in Erscheinung getreten.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Dies ist mir aber nur bekannt, wenn die "neue" Teilfläche erheblich abweicht, was aber wohl nie vorkommt. (DNotZ 1989, 373)

    Wenn du alte Teilfläche und neues Grundstück miteinander vergleichst siehst du - unabhängig von größeren Abweichungen der Größe - ob der Zuschnitt "passt". Klar wird man kleinere Abweichungen nur schwer erkennen können, manche sind aber wirklich offensichtlich, auch wenn die Größe der Fläche kaum abweicht.

    Und ich habe so etwas durchaus öfter mal, aber dann sind bislang, soweit ich mich erinnere, immer die Beteiligten nochmals in Erscheinung getreten.

    Das ist genau der springende Punkt, warum man tunlichst davon Abstand nehmen sollte. Ich hatte auch mal so einen Fall (von einem Berliner Notar). Da hat man auf den ersten Blick gesehen, dass das Ganze nicht übereinstimmt. Gleichwohl hat natürlich die Notarangestellte brav die Identitätserklärung abgegeben. Im Zweifelsfall wird da eh ohne Prüfung alles mögiche erklärt.

  • Bei meinen Fällen ist das neu vermessende Teilgrundstück sehr oft von der Größe/Fläche her anders, als in der Urkunde angegeben.

    Warum soll die Angestelltenvollmacht grundsätzlich keine Verwendung finden?

    Wenn die Fläche bzgl. ein paar Quadratmetern abweicht, ist das nicht schlimm, kommt natürlich immer auf den Einzelfall an. Sofern nach der Vermessung aber ein andere Teilfläche herauskommt (z.B. zu vermessen ist die Fläche viereckig und nach der Vermessung dreieckig), dann ist es nicht mehr die verkaufte Teilfläche. Und nur für die verkaufte Teilfläche wird den Notarangestellten eine Vollmacht erteilt - z.B. auch die Auflassung zu wiederholen -.

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Wie Tom schreibt, wird in der Praxis so verfahren. Der Notar wird angewiesen, die Eintragung der GS erst zu veranlassen, wenn ihm die unwiderrufliche Verpflichtungserklärung der Gläubigerin vorliegt, wonach diese die nicht verkaufte Fläche nach erfolgter Vermessung aus der Haftung freigibt.

    Und dann verringert sich die verkaufte Teilfläche plötzlich um 25%. Ob sich die Gläubigerin dann noch mit dem Freigabeversprechen packen lassen kann? Sicherlich eine Frage des Wortlauts. Auf den aber der Verkäufer keinen Einfluss hat. Ein nicht abschätzbares Risiko bleibt dem Verkäufer also.

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