Auflassung von Teileigentum, das aber inzwischen aus 2 Wohnungen besteht

Im Grundbuch ist ein Teileigentum eingetragen, das mangels anderweitiger Eintragung bislang ein Teileigentum geblieben ist und über das - so habe ich es verstanden - nun die Auflassung etc. erklärt wird. Der Gegenstand, auf den sich AV, ggf. Finanzierungsvollmacht und Auflassung beziehen, ist damit eindeutig und mangels anderweitiger Eintragung auch rechtlich zutreffend beschrieben. Was damit außerhalb des Grundbuchs passiert, ist nicht Deine Baustelle.

Für einen Amtswiderspruch bräuchtest Du erst einmal eine Grundbuchunrichtigkeit. Durch eine faktische Nutzungänderungen und einen Umbau ändert sich aber der Grundbuchinhalt nicht, auch nicht außerhalb des Grundbuchs. Daher fehlt es bereits an der Grundbuchunrichtigkeit. Erst recht fehlt es an einem Fehler des Grundbuchamts.

Zitat von Gurmel

Und zur Frage der Grundbuchunrichtigkeit muss ich - glaube ich - noch mal nachlesen, worauf es da genau ankommt.

Kann nicht schaden.
Ohne der Literatur vorgreifen zu wollen: Das Grundbuch ist immer dann unrichtig, wenn die verlautbarte Rechtslage nicht mit der wirklichen übereinstimmt. Das ist ein objektives Kriterium, also etwas Vorsicht mit dem Bauchgefühl.

Für den Amtswiderspruch brauchst Du zusätzlich noch die Verletzung gesetzlicher Vorschriften durch das Grundbuchamt und die Gefahr eines gutgläubigen Erwerbs durch Dritte.

Im Ausgangsfall ist keine dieser Voraussetzungen gegeben.

Die AV ist ja offenbar nicht zu Lasten des Wohnungseigentums, sondern zu Lasten des bestehenden Teileigentums bestellt, so dass es keiner Voreintragung bedarf. Das dürfte mit dem Fall vergleichbar sein, dass der Anspruch auf Übereignung einer Wohnung schon vor Vollzug der Teilungserklärung durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch des ungeteilten Grundstücks gesichert werden kann (s. dazu hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1042912

Denn wenn „das Teileigentum, das eingetragen ist, verkauft wird und der Käufer Kenntnis davon hat, dass es kein Teileigentum ist“, dann ist die AV ja zu Lasten des Teileigentums bestellt.

Also ist sie dort auch einzutragen.

Der Umstand, dass es sich in Wirklichkeit um zwei Wohnungen handelt, kann einen Rechtsmangel begründen (OLG Celle, Urteil vom 19. 11. 1982, 4 U 315/81, BGH, Urteil vom 26. 9. 2003 - V ZR 217/02, Müller im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.05.2019, § 1 WEG RN 138 mwN in Fußnote 241), hindert aber die Eintragung des AV nicht. Schließlich kann die Vormerkung auch einen künftigen oder bedingten Anspruch sichern.

Diesen Anspruch wird der Veräußerer möglicherweise auch ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer erfüllen können.

Zwar müssen grundsätzlich an der Änderung der Zweckbestimmung alle Wohnungseigentümer mitwirken, d. h. die Eintragung bewilligen; s. OLG München, Beschluss v. 15.05.2017 – 34 Wx 207/16
https://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…-109766?hl=true
Von dem Erfordernis der Vereinbarung aller Eigentümer kann aber abgesehen werden, wenn die Mitwirkungsbefugnis der übrigen Wohnungs- und Teileigentümer durch die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung mit Bindung für die Sondernachfolger (§ 10 Abs. 3 WEG) ausgeschlossen ist (s. OLG München, aaO).

Ansonsten bedarf es zur Änderung der Zweckbestimmung von Teileigentum in Wohnungseigentum auch einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung; s. KG Berlin 1. Zivilsenat, Beschluss vom
23.04.2013, 1 W 343/12
http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal…hl=1#focuspoint
und diesen Thread:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1031835

Ich würde die Beteiligten mit der Eintragungsnachricht darauf hinweisen, dass lediglich der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem bestehenden Teileigentum (Büroräume) gesichert ist und dass die Umwandlung der Zweckbestimmung in Wohnräume neben entsprechenden Grundbucherklärungen ggf. auch der übrigen Wohnungseigentümer auch der Vorlage einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung bedarf.

Zitat von Prinz

Ich würde die Beteiligten mit der Eintragungsnachricht darauf hinweisen, dass lediglich der Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem bestehenden Teileigentum (Büroräume) gesichert ist und dass die Umwandlung der Zweckbestimmung in Wohnräume neben entsprechenden Grundbucherklärungen ggf. auch der übrigen Wohnungseigentümer auch der Vorlage einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung bedarf.

Ich nicht. Abgesehen davon, dass gefühlt bestenfalls 5% solcher Zusätze überhaupt wahrgenommen werden, steht bereits im Vertrag, wie es sich mit dieser Einheit verhält. Da gehe ich jetzt mal frohgemut davon aus, dass das bereits im Notariat ein längeres Thema war.

Schaden wird ein solcher Zusatz freilich nicht, und bevor ich darüber lange nachdenke, verfüge ich ihn im Zweifel. Lieber einmal zu viel als einmal zu wenig.