Konkurrenz von Anträgen

  • Ich habe folgenden Fall:
    Am 01.06. ist ein Antrag auf Änderung einerTeilungserklärung eingegangen. Dieser beinhaltet unter anderem die Unterteilung einer Einheit sowie Abspaltung von Miteigentumsanteilen, welche mit neu gebildetem Sondereigentum verbunden werden (Umwandlung Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum).
    Am 03.06. geht ein Antrag auf Eintragung einer Vormerkung und einer Grundschuld bezüglich einer neu gebildeten Einheit ein, welche aufgrund der oben genannten Unterteilung entstehen wird.
    Sodann geht am 05.06. ein Antrag auf Eintragung von Zwangssicherungshypotheken ein, welcher fast alle Einheiten betrifft.
    Der Antrag auf Änderung der Teilungserklärung ist nicht vollzugsreif, da diverse Zustimmungen von dinglich Berechtigten sowie eineAbgeschlossenheitsbescheinigung fehlen. Daher meiner Meinung auch nicht rangwahrend aufgrund der fehlenden Zustimmungen.
    Der Antrag auf Eintragung der Zwangssicherungshypotheken ist ebenfalls nicht vollzugsreif, da vollstreckungsrechtliche Mängel vorliegen.
    Meiner Meinung nach stehen die Anträge in existenzieller Konkurrenz zueinander. Meine Frage ist nun: Wie gehe ich am besten mit dieser Situation um?
    Hat derjenige Glück gehabt, der zuerst einen vollzugsreifen Antrag vorlegt? Durch den Vollzug des einen Antrages ergeben sich ja dann weitere Beanstandungen bezüglich des anderen Antrages…

    Vielen Dank vorab!


  • Hat derjenige Glück gehabt, der zuerst einen vollzugsreifen Antrag vorlegt?

    Ja.

    Die Antragsteller sind - soweit noch nicht geschehen - nach §28 I S. 2 FamFG auf die Mängel hinzuweisen. Ich weise bei derartigen Hinweisen standardmäßig darauf hin, dass zwischenzeitlich eingehende Anträge (ggf. unter Zurückweisung des beanstandeten Antrages) zu vollziehen wären, da keine rangwahrende Zwischenverfügung im Sinne des §18 GBO vorliegt.

    Wenn die Mängel bei der Sicherungshypothek zuerst behoben werden, dann wäre m.E. in diesem Fall die Änderung der Teilungserklärung wegen §17 GBO zurückzuweisen.
    Wenn die Teilungserklärung schneller ist, dann ist ggf. ein weiterer Hinweis an den Antragsteller der Sicherungshypothek erforderlich, wenn sich neue Mängel ergeben.

  • Warum müsste die Änderung der Teilungserklärung bei schnellerer Behebung der Mängel der Sicherungshypotheken zurückgewiesen werden?

  • Wegen §17 GBO.
    Der zuvor eingegangene Antrag muss vor Vollziehung des späteren erledigt sein. Eine Erledigung geht nur durch Eintragung, Zurückweisung, Vormerkung/Widerspruch nach §18 II GBO oder Antragsrücknahme.
    Wenn die Voraussetzungen für die Eintragung nicht vorliegen und keine rangwahrende Zwischenverfügung erlassen werden kann (und somit §18 II GBO als Möglichkeit wegfällt) bleibt nur noch die Zurückweisung. Weil der nachrangige Antrag eine Sicherungshypothek ist würde ich vorliegend keine Gelegenheit zur Antragsrücknahme geben, da der Schuldner von dem Antrag vor Eintragung nichts erfahren soll.

    Man könnte m.E. auch überlegen einen "Rangrücktritt" des Antrages zuzulassen, wenn der (vorrangige) Antragsteller ausdrücklich erklärt mit dem vorherigen Vollzug des nachrangigen Antrages einverstanden zu sein (das ist vor allem kostenrechtlich bedeutend da ja auch die Rücknahme eines Antrages Gebühren auslöst). Ich lasse das normalerweise vor allem dann zu, wenn ein nachrangiger Antrag den Mangel des vorrangigen Antrages behebt. In diesen Fällen halte ich es für nicht sachgemäß auf die Rücknahme/Zurückweisung des Antrages zu bestehen.
    Das scheidet hier aber m.E. ohnehin aus den o.g. Gründen aus, da mandafür den Antragsteller von dem nachrangigen Antrag in Kenntnis setzten müsste.


  • Der Antrag auf Änderung der Teilungserklärung ist nicht vollzugsreif, da diverse Zustimmungen von dinglich Berechtigten sowie eineAbgeschlossenheitsbescheinigung fehlen. Daher meiner Meinung auch nicht rangwahrend aufgrund der fehlenden Zustimmungen.

    Zur der Abgeschlossenheitsbescheinigung habe ich nichts gefunden, aber bei den dinglich berechtigten wird wohl darauf abzustellen sein, ob sie mittelbar oder unmittelbar betroffen sind. Bei nur mittelbar Betroffenen wird die Meinung vertreten, dass deren Bewilligung mittels (rangwahrender) Zwischenverfügung erfordert werden kann, vgl. Demharter Rn. 52 zu § 19 GBO.

  • Im Ergebnis wären wir dann also doch dabei, dass es eine Abarbeitungsreihenfolge gibt und die Änderung der Teilungserklärung zuerst zu vollziehen ist. Sehe ich das richtig?

  • Das Problem, was ich jetzt habe, ist, dass ich dem Antragsteller der Sicherungshypotheken nicht alle Mängel aufzeigen kann, da ich nicht weiß, wie es bezüglich der Änderung der Teilungserklärung weitergeht. Es kann also kein vollzugsreifer und somit rangwahrender Antrag auf Eintragung der Sicherungshypotheken gestellt werden. Wenn in der Zwischenzeit bezüglich einer Einheit ein weiterer Antrag eingeht, dann gehen die Sicherungshypotheken diesem ja nach....

  • Fehlt die Abgeschlossenheitsbescheinigung denn komplett oder hat sie nur inhaltiche Mängel?

    Und falls sie fehlen sollte: Ergibt sich aus den Unterlagen, ob sie bereits in der Welt ist und nur vergessen wurde mit einzureichen oder wurde sie noch gar nicht erstellt?

  • Es gibt noch gar keine, da der Notar mich im Antragsschreiben darum bittet auf eine zu verzichten. Der Raum sei offensichtlich abgeschlossen.

  • Es gibt noch gar keine, da der Notar mich im Antragsschreiben darum bittet auf eine zu verzichten. Der Raum sei offensichtlich abgeschlossen.

    Netter Versuch des Notars.

    Zum Fall: Aufgrund der Änderung der TE (Unterteilung) stehen die Zwangssicherungshypotheken in direkter Konkurrenz zur TE-Änderung, da sie das gleiche Recht betreffen.
    Dem Notar selbst brauchst du auch nicht extra etwas bzgl. der ZSH zu schreiben, denn in der Hinweisverfügung steht in Solum schon ein entsprechender Passus drin ("Antrag ist zurückzuweisen, wenn ein weiterer Antrag eingeht" und natürlich vollzugsreif ist).

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

  • Also bist du der Meinung, dass es sich nicht um rückwirkend behebbare Mängel handelt? Ich habe leider auch nur etwas bezüglich der fehlenden Zustimmungen gefunden, welche mit Zwischenverfügung nachgefordert werden dürfen...

  • Das Fehlen der Gläubigerzustimmung wird tatsächlich einen behebbaren Mangel darstellen (vgl. BGH V ZB 134/17 m.w.N.).

    Wenn nur die Abgeschlossenheitsbescheinigung fehlt, dürfte darin auch ein behebbarer Mangel liegen.

    Dem Antragsteller der Sicherungshypotheken würde ich zusätzlich mitteilen, dass ein vorrangiger Antrag vorliegt, dessen Vollzug weitere Eintragungshindernisse hervorrufen würde (ggf. unter Aufzählung dieser). Jedoch sei eine (rangwahrende) Zwischenverfügung ergangen. Dann kann der Antragsteller entscheiden wie er mit seinem Antrag weiter verfahren will.

  • Der Antragsteller der Sicherungshypotheken kann doch dann momentan keinen rangwahrenden Antrag stellen. Was passiert, wenn zwischenzeitlich weitere Anträge eingehen, zum Beispiel Vormerkungen und Grundschulden? Haben die Sicherungshypotheken dann auch Rang nach diesen?

  • Ohne jetzt alles durchgelesen zu haben: Handelt es sich um eine einzige Zwangssicherungshypothek oder um mehrere und wurde/n sie auch auf das neu entstehende Objekt verteilt ? Ansonsten kannst Du die Zwasi nicht zurückstellen, bis der vorgehende Antrag (oder die vorgehenden Anträge) erledigt sind, sondern müsstes für die frühere gestellten Anträge Vormerkungen nach § 18 II GBO eintragen und anschließend die Zwasi.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Es handelt sich um mehrere Zwangssicherungshypotheken, welche auch die Einheit betreffen, welche sodann geteilt wird. Der Antrag ist allerdings nicht vollzugsreif und beinhaltet vollstreckungsrechtliche Mängel. Ich kann allerdings nicht alle Mängel aufführen, da durch die Änderung der Teilungserklärung weitere Mängel entstehen werden.

  • Es handelt sich um mehrere Zwangssicherungshypotheken, welche auch die Einheit betreffen, welche sodann geteilt wird. Der Antrag ist allerdings nicht vollzugsreif und beinhaltet vollstreckungsrechtliche Mängel. Ich kann allerdings nicht alle Mängel aufführen, da durch die Änderung der Teilungserklärung weitere Mängel entstehen werden.

    Lass mal aufdröseln:

    Die Mängel des vorrangigen Antrags können durch rangwahrende Zwischenverfügung beanstandet werden. Ich würde hier eine angemessene, aber nicht ausufernde Frist setzen. Ich überlege, ob ich gleich darauf hinweisen würde, dass bereits nachrangige, derzeit noch nicht vollzugsreife Anträge vorliegen. Könnte der Erledigung zwar einen gewissen Nachdruck verleihen, aber im Ergebnis dazu führen, dass der Schuldner die Eintragung der Sicherungshypotheken durch eigene Anträge vereiteln könnte :gruebel:

    Die Mängel bei den Zwangssicherungshypotheken sind nicht rangwahrend, was aber zunächst ja mal egal ist, weil sie ohnehin nachrangig ist.
    Dann gibt es doch, wenn ich es richtig sehe, derzeit zwei mögliche Ausgänge:
    die Mängel werden rechtzeitig (= bevor weitere vollzugsreife Anträge eingehen) behoben. Dann Eintragung der Zwangssicherungshypothek(en), wo erforderlich nach vorheriger Eintragung von Vormerkungen. Oder die Behebung erfolgt nicht (rechtzeitig), dann Zurückweisung.

    Nachtrag: die weiteren möglichen Mängel nach vollzogener Änderung der Teilungserklärung dürften doch grundbuchrechtlicher Natur sein und damit einer fristwahrenden Zwischenverfügung zugänglich. Dann gäbe es auch insofern keine zwingende Notwendigkeit bereits jetzt alles in die Beanstandung reinzupacken. Außer vielleicht wirklich dem bereits vorgeschlagenen Hinweis, dass vorgehende Anträge vorliegen, durch deren Erledigung ggf. weitere Beanstandungen erforderlich sein könnten.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Ich überlege, ob ich gleich darauf hinweisen würde, dass bereits nachrangige, derzeit noch nicht vollzugsreife Anträge vorliegen. Könnte der Erledigung zwar einen gewissen Nachdruck verleihen, aber im Ergebnis dazu führen, dass der Schuldner die Eintragung der Sicherungshypotheken durch eigene Anträge vereiteln könnte :gruebel:

    Ich würde keinesfalls mitteilen, dass nachrangige Anträge vorliegen. Ich würde jedoch womöglich darauf hinweisen, dass der Antrag nach fruchtlosem Ablauf der gesetzten Frist (hinsichtlich des Fristsetzung stimme ich

    omawetterwax zu)

    zurückgewiesen wird.

    Die zusätzlichen Mängel die durch Vollzug des vorrangigen Antrags entstehen würden sind ja bekannt. Diese können dem nachrangigen Antragsteller deshalb doch auch mitgeteilt werden unter Hinweis darauf, dass diese nur entstehen, wenn der vorrangige Antrag vollzogen wird.

  • Aber wie kann der Antragsteller der Sicherungshypotheken einen rangwahrenden Antrag stellen? Ich weiß ja nicht, wie es bezüglich des Antrages auf Änderung der Teilungserklärung weitergeht. Es könnte ja beispielsweise ein Teil zurückgenommen werden oder sogar der ganze Antrag. Dann hat der Antragsteller der Sicherungshypotheken unter Umständen ja schon seinen Antrag aufgrund meines Hinweises an den künftigen Bestand angepasst, welcher nun gar nicht entsteht. Ist der Antrag dann trotzdem rangwahrend, auch wenn dann eine neue Verteilung der Sicherungshypotheken erfolgen muss, weil ja der vorrangige Antrag nur zum Teil oder vielleicht gar nicht gewahrt worden ist?

  • Wie Omawetterwax. Die Änderung der Teilungserklärung zwischenverfügen und die Zwangshypotheken liegenlassen. Nach Ablauf der Frist die Änderung - je nachdem - eintragen oder zurückweisen und entsprechend mit den Zwangshypotheken weiter verfahren.

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