Vormerkung für Vorkaufsberechtigten aus Vertrag zu Gunsten Dritter

    Hallo,

    ich habe einen „Übertragungsvertrag“ vorliegen, in welchem Eltern ihrem Sohn S ein Hausgrundstück schenken. Nicht an der Beurkundung beteiligt ist die weitere Tochter T der Eltern. T soll aber „im Wege des echten Vertrags zu Gunsten Dritter für die Dauer von 10 Jahren, ab heute gerechnet, das vertragliche (schuldrechtliche) Vorkaufsrecht erhalten“. Zur Sicherung wird die Eintragung einer bis 31.12.2019 befristeten Vormerkung für T bewilligt und beantragt.

    Ist es nicht so, dass die Begründung eines Vorkaufsrechts der notariellen Beurkundung bedarf und deshalb nicht ohne Mitwirkung des Vorkaufsberechtigten möglich ist? Oder bin ich da auf dem Holzweg? Oder darf mich das als Grundbuchbeamter bei der vorliegenden Bewilligung gar nicht kümmern?

    Ich bin verwirrt und die SuFu hat mir auch nicht weitergeholfen. Für Aufklärung wäre ich dankbar.

    Zitat von 45

    Nach h.M. gilt der § 311b Abs. 1 S. 1 BGB auch beim Vorkaufsrecht. Der Dritte muß bei der Beurkundung aber nicht dabei sein. Ähnlich wie beim Angebot auf Abschluss eines Grundstückskaufvertrags zugunsten eines Dritten (Schöner/Stöber Rn 906).


    In den Fällen geht es doch immer um den Verkauf an einen noch zu benennenden Dritten und vorgemerkt wird nicht der Dritte sondern der Vertragspartner. Einen richtigen Verkauf an einen Dritten mittels Vertrag zu Gunsten Dritter habe ich noch nie gesehen und kann mir das auch gar nicht vorstellen.
    Wenn man die Konstruktion als wirksam erachtet, könnte der Vorkaufsberechtigte durch einfach schriftliche Ausübungserklärung einen Grundstückskaufvertrag erhalten ohne jemals beim Notar gewesen zu sein. Kann das denn sein?

    Schon klar. Die Ausübung ist nicht formbedürftig (§ 464 Abs. 1 S. 2 BGB), weil die Form üblicherweise bereits bei der Beurkundung des Vorkaufsrechts eingehalten wurde. Und trotzdem ist eine Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks möglich, auch wenn der Dritte selbst an der Beurkundung nicht beteiligt ist (vgl. BGH, Urteil vom 22.12.1982, V ZR 8/81). Wenn, dann wäre wegen der Warnfunktion der Beurkundung doch das das Problem und nicht, ob letztlich der Dritte als Berechtigter der Vormerkung im Grundbuch eingetragen wird oder der Versprechensempfänger.

    Die Kollegen im Grundbuchamt bei unserer Fachbesprechung im Amt hatten auch keine Bedenken und so habe ich eingetragen.

    Eigentlich könnten Verträge zu Gunsten Dritter dann noch viel häufiger Verwendung finden: Bei den häufigen Fällen, dass sich ein Schenker die Rückforderung vorbehält und dieses Rückforderungsrecht nach seinem Tod auch sein Ehepartner haben soll. Der müsste dann gar nicht zum Notar mit - ist aber in der Praxis doch immer dabei.

    Soweit es um dingliche Rechte geht:

    Aus dem Beschluss des OLG Düsseldorf 3. Zivilsenat vom 20.02.2019, 3 Wx 191/17 Rz. 10 (Hervorhebung durch mich):
    https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/dues…s_20190220.html

    „Nach herrschender Meinung, der der Senat ebenfalls folgt, kann eine Reallast zugunsten eines Dritten, also eines nicht an der dinglichen Einigung gem.§ 873 Abs. 1 BGB Beteiligten, nicht bestellt werden, weil § 328 BGB auf dingliche Rechte nicht anwendbar ist (BGH NJW 1993, 2617; MDR 1965, 564; Wiegand, in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, § 1105 Rn. 13). Möglich wäre allenfalls eine Reallastbestellung in Form eines unechten dinglichen Vertrages zugunsten eines Dritten mit der Folge, dass der Dritte nur Leistungsempfänger, nicht aber Reallastgläubiger würde. Die Rechte aus der Reallast würden dann dem Versprechensempfänger – hier: der Verkäuferin - zustehen, der die Leistungen statt an sich selbst an einen Dritten erbringen ließe, allerdings auch als Gläubiger der Reallast im Grundbuch einzutragen wäre (vgl. Wiegand, a.a.O., § 1105 Rn. 14). Eine Antrags- bzw. Beschwerdeberechtigung des Beteiligten zu 2 kommt danach mangels dinglicher Berechtigung nicht in Betracht…“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Und noch zum dinglichen Vorkaufsrecht:

    Aus dem Beschluss des OLG München vom 26.10.2011 − 34 Wx 372/11:

    "Da das Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht übertragbar ist und hier nichts anderes bestimmt ist, war zu diesem Zeitpunkt auch noch Berechtigte des Vorkaufsrechts. Da dingliche Geschäfte zu Gunsten Dritter nicht in Betracht kommen, scheiden andere – spätere – Abkömmlinge als Berechtigte aus."

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