Herrschvermerk Überbau WEG

  • Hallo! ich habe bereits einige Threads zu dem Thema gelesen, bin mir in meinem Fall leider weiterhin unschlüssig.

    Ich habe WEG-Einheit A mit 2 Flurstücken und WEG-Einheit B mit einem Flurstück. Die Flurstücke grenzen aneinander.

    Auf eines der Flurstücke WEG A wurde nun von dem Flurstück B übergebaut (cm-weise Dämmung).

    Zulasten des überbauten Flurtsücks soll nun in alle Wohnungsgrundbücher eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden. Des Weiteren soll das Recht auf dem herrschenden Grundstück vermerkt werden. Der Rechtsinhalt wurde so formuliert: "Recht, in der Anlage dieser Urkunde dargestellt farbig markierte Fläche des belasteten Grundstücks in Überbau zu haben, zu nutzen, dauernd zu belassen, instand zu halten und erforderlichenfalls zu erneuern."

    Ist das als Rechtsinhalt eindeutig? Würde das Recht dann einfach als "Recht zum Überbau" bezeichnet werden?

    Ganz wichtig: Wie sähe der Herrschvermerk vom Wortlaut her aus?

    Des Weiteren soll auch der Verzicht der Überbaurente eingetragen werden. Ist das zwingend immer selbstständig einzutragen oder kann man das auch als Teil der Grunddienstbarkeit ansehen? ich habe zwei Bewilligungen vorliegen.

  • ......Des Weiteren soll auch der Verzicht der Überbaurente eingetragen werden. Ist das zwingend immer selbstständig einzutragen oder kann man das auch als Teil der Grunddienstbarkeit ansehen? ich habe zwei Bewilligungen vorliegen.

    Selbstverständlich ist das getrennt einzutragen, da verschiedene Grundbücher von der Eintragung betroffen sind.

    Der Verzicht ist bei den aus dem Überbau begünstigten Grundstücken einzutragen; s. hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post661671
    oder hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1069904
    oder hier:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…593#post1146593
    kann also nicht zusammen mit den Belastungen auf den belasteten Grundstücken eingetragen werden.

    Beim Verzicht auf die Überbaurente ist allein das rentenberechtigte Grundstück benachteiligt, das rentenpflichtige Stammgrundstück hingegen begünstigt. Diese Benachteiligung bewirkt, dass Grundpfandrechtsgläubiger des rentenberechtigten Grundstücks formell einem Verzicht zustimmen müssen (Zander, BWNotZ 4/2017, 87 ff
    http://www.notare-wuerttemberg.de/downloads/bwnotz_2017-4_web.pdf
    unter Zitat Böttcher, NJW 2013, 2805 (2806). (s. a. Schöner/Stöber, GBR, 15. Auflage 2012, RN 1168 mwN)

    Ansonsten trägst Du die Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks B bestehend in der Duldung des Überbaus (zu Lasten des in WE aufgeteilten Grundstücks A) mit Bezugnahme auf die Bewilligung ein, brauchst also nicht alle Details zu erwähnen. Der Herrschvermerk bei dem in WE aufgeteilten Grundstück B kann lauten:

    2/zu1: Überbaurecht am Grundstück Fl.st. Nr……… gemäß Eintragung in den Wohnungsgrundbüchern Blätter…….je Abt. II Nr…..
    Hier vermerkt am………

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Herzlichen Dank für die schnelle Antwort!

    Das heißt also, dass die Eigentümer der Einheit B überhaupt nicht mitwirken müssen, eine Eintragung jedoch "trotzdem" in ihre Wohnungsgrundbücher erfolgt? Es haben nur die Eigentümer der Einheit A verfügt. Hierbei wurde nicht genannt, in welche Grundbücher der Verzicht eingetragen werden soll, aber das kann man ja insoweit auslegen oder?

    Wie wäre der Verzicht kostenrechtlich zu behandeln?

  • Die Überbaurente ist ein reallastähnliches Recht, die zu ihrer Wirksamkeit nicht der Eintragung im Grundbuch bedarf. Der Verzicht gilt als deren Löschung, die umgekehrt eintragungsbedürftig ist. Man muß sich nur vorstellen, wo die Reallast einzutragen wäre, um zu wissen, wo man die Löschung zu vermerken ist. Als Gebühr fällt entsprechend die einer Löschung in Abteilung II an.

  • ....Das heißt also, dass die Eigentümer der Einheit B überhaupt nicht mitwirken müssen, eine Eintragung jedoch "trotzdem" in ihre Wohnungsgrundbücher erfolgt? Es haben nur die Eigentümer der Einheit A verfügt. ...

    Der Verzicht ist auf Bewilligung der Eigentümer des rentenpflichtigen Grundstücks, hier also B, hin in Abt. II ihrer WE-Grundbücher einzutragen (Auf Überbaurente ist zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Fl. st. Nr……(A) verzichtet..“). Wenn die Eigentümer des Grundstücks B die Eintragung nicht bewilligt haben, dann sind mE die Anträge insgesamt zurückweisungsreif. Ich komme auf diesen Vorgang gleich noch einmal zurück, weil ich mich zunächst mit der neueren Rechtsprechung befassen möchte.

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    Einmal editiert, zuletzt von Prinz (12. Juli 2019 um 10:50)

  • Warum der Verzicht auf Überbaurente beim rentenpflichtigen Grundstück (B) einzutragen ist, hat 45 bereits erläutert. Das ergibt sich mE am Eindrucksvollsten aus dem Beschluss des KG vom 05.06.1967 - 1 W 602/67 = OLGZ 1967, 328 = Rpfleger 1968, 52 („…Es steht aber außer Zweifel, dass die Überbaurente, wenn sie eintragungsfähig wäre, in Abteilung II des rentenpflichtigen Grundstückes einzutragen wäre. Damit kommt auch für die Eintragung des Verzichts auf die Überbaurente in erster Linie ebenfalls das Grundbuchblatt des rentenpflichtigen Grundstückes in Betracht…“). Die dort geäußerte Ansicht, dass auf Antrag ein Vermerk nach § 9 GBO im Grundbuch des rentenberechtigten Grundstückes eingetragen werden könne, hat das KG im Beschluss vom 01.11.2011, 1 W 641/11 + 1 W 642/11
    http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal…hl=1#focuspoint
    aufgegeben.

    Eintragungen im Grundbuch des rentenpflichtigen Grundstücks (hier: B) sind jedoch nur möglich, wenn deren Eigentümer die Eintragung nach § 19 GBO bewilligen. Wie ausgeführt, müssen auch Grundpfandrechtsgläubiger des rentenberechtigten Grundstücks formell einem Verzicht zustimmen, also formell-rechtlich ebenfalls die Eintragung bewilligen.

    Bei der Bewilligung der Eigentümer des rentenpflichtigen Grundstücks handelt es sich um die Bewilligung eines unmittelbar Betroffenen. Zur Vorlage einer noch nicht abgegebenen Grundbucherklärung eines unmittelbar Betroffenen kann keine Zwischenverfügung ergehen (BGH, Beschluss vom 13.10.2016, V ZB 98/15, Rz. 6 mwN; OLG Frankfurt am Main, Beschl. v. 13.08.2018, 20 W 179/18 mwN). Fehlt diese Bewilligung, ist mithin der Antrag auf Eintragung des Verzichts auf Überbaurente zurückzuweisen. Da anzunehmen steht, dass dieser Antrag mit den anderen Anträgen unter einem stillschweigenden Vorbehalt des einheitlichen Vollzugs nach § 16 II GBO steht, sind auch diese zurückzuweisen. Vorab ist dem Antragsteller Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben; s. etwa: https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post822313

    p.s.: Zur Zustimmung der Grundpfandgläubiger am rentenbegünstigten Grundstück (A) siehe den Beschluss des OLG Jena vom 29.06.2012 - 9 W 263/12
    https://www.thueringen.de/olgneu/entsche…heidung_neu.asp
    („ Beim Verzicht auf die Überbaurente ist allein das rentenberechtigte Grundstück benachteiligt, das rentenpflichtige Grundstück hingegen begünstigt. Nach § 876 Satz 2 BGB ist deshalb die Zustimmung der am rentenberechtigten Grundstück dinglich Berechtigten erforderlich, während die Rechte der dinglich Berechtigten des rentenpflichtigen Grundstücks durch den Verzicht auf die Überbaurente nicht nachteilig betroffen werden…“)

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    4 Mal editiert, zuletzt von Prinz (12. Juli 2019 um 11:05) aus folgendem Grund: p.s. eingefügt

  • Vielen Dank für die ausführlichen Ausführungen.

    Ich bin an meinen Fall herangetreten mit dem Aufsatz von Professor Walter Böhringer, Rpfleger 2008, S. 177 ff.

    Aus diesem geht eindeutig hervor, dass die Bewilligung durch die Eigentümer des überbauten Grundstücks, ergo die von Grundstück A, abgegeben werden muss. Im Hinblick auf § 19 GbO erscheint dies auch einleuchtend, da nur derjenige bewilligungsberechtigt ist, welcher in seinen Rechten beeinträchtigt ist. M.E. kann die WEG-Einheit B nicht als durch den Verzicht beeinträchtigt angesehen werden, da diese durch die Eintragung eines Rentenverzichts begünstigt wird. Hingegen ist die WEG-Einheit A sehr wohl in ihren Rechten beeinträchtigt.

    Mir kam es komisch vor, dass ich so gar keine Beteiligung der WEG-Einheit B benötige, da ich ja nichtsdestotrotz das Grundbuch "berühre". Allerdings komme ich aufgrund meiner Ausführungen zu keinem anderen Ergebnis.

    Die Bewilligungen der mittelbar Betroffenen liegen im Übrigen vor.

  • Stimmt. Da dürftest Du Recht haben. Wenn davon ausgegangen wird, dass die Grundbuchlage so anzusehen ist, als wäre die Rente auf dem belasteten Grundstück eingetragen, dann handelt es sich bei der Eintragung des Verzichts auf die Überbaurente um eine Löschung, wobei die Eintragung eines Löschungsvermerks nicht möglich ist und der Rentenverzicht im Grundbuch des rentenbelasteten Grundstücks in Abteilung II Spalte 3 gem. § 10 Abs. 1 lit. a, Abs. 4 GBV analog eingetragen wird (S. Gutachten des DNotI, DNotI-Report 14/2015, 106
    https://www.dnoti.de/fileadmin/user…5-light-pdf.pdf
    unter Zitat Staudinger/Roth, BGB, Neubearb. 2009, § 914 Rn. 4; Böhringer, Rpfleger 2008, 177, 180).

    Die Löschung hat jedoch derjenige zu bewilligen, dem die Überbaurente zusteht, also vorliegend der Eigentümer des Grundstücks A (s. a. den Fall bei Böttcher, NJW 2013, 2805 (2806): „Die Aufhebung der Überbaurente am rentenpflichtigen (dienenden) Grundstück, d. h. der Verzicht darauf, ist vom unmittelbar betroffenen Eigentümer des rentenberechtigten (herrschenden) Grundstücks 1 in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO) beantragt (§ 13 GBO) und bewilligt worden (§ 19 GBO)“.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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