Abschreibung nach Ross

  • Hallo zusammen,
    ich habe zwei Fragen hinsichtlich der Sachwertermittlung.
    Ich habe hier im Haus erst vor kürzerer Zeit mit Zwangsversteigerungssachen angefangen und stelle fest, dass es hier einen Sachverständigen gibt (dem ich auch schon den ein oder anderen Auftrag erteilt habe), der die Abschreibung nicht linear vornimmt, sondern nach der von Ross entwickelten Funktion.
    Ich halte das eig. für verkehrt wg. §23 ImmoWertV und habe das auch mitgeteilt.
    Der Sachverständige hat sich jetzt zurückgemeldet und ausgeführt, er schreibe nach Ross ab, weil die NHK 2000 "für das Modell nach Ross" entwickelt worden seien.

    Unabhängig davon hat er gerade in einem Verfahren im Sachwertverfahren ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz nicht gesondert berücksichtigt. Nach entsprechender Rückfrage hat er mitgeteilt, dass alle Stellplätze zum Gemeinschaftseigentum gehörten und dass er einen Anteil am Gemeinschaftseigentum bereits berücksichtigt habe (was stimmt).
    Wenn für das Sondernutzungsrecht ein gesonderter Wert angesetzt werden würde, würde eine Doppelberücksichtigung stattfinden...

    Was meint ihr dazu?

    Ich kaufe ein "I" und möchte lösen! -BOCKWURST-


    Wenn ich sterbe, sollen meine Überreste in Disneyland verstreut werden.
    Außerdem möchte ich nicht verbrannt werden.

  • Das Abschreibungsmodell ist mir egal. Dafür haben wir Sachverständige, damit diese den Sachverstand einbringen. Lediglich bei groben Schnitzern greife ich in die eigentliche Wertermittlung ein, was vielleicht 1x in zwei Jahren vorkommt.

    Ein Stellplatz auch als SNR ist innerhalb der WEG frei veräußerlich, hat also einen Wert. Zudem hat eine Wohnung mit Stellplatz einen anderen Wert als eine ohne Stellplatz (außer es besteht Überschuss, was wir auch bei manchen Objekten haben oder es herrscht "wildes Parken" und keinen interessieren die Eigentumsverhältnisse). An welcher Stelle sich das niederschlägt, ob im qm-Preis oder als gesonderter Posten, ist mir egal.

    "Just 'cos you got the power, that don't mean you got the right!" ((c) by Mr. Kilmister, passt zum Job)

    "Killed by Death" (ebenfalls (c) by Lemmy, passt eigentlich immer)

  • JoansDong Wenn du das nicht für richtig erachtest, muss du ihn schon noch mal auffordern, seine Berechnung neu vorzunehmen. Ich denke aber auch, dass sich die Vorschriften und Berechnungsweisen nach "NHK 2000" geändert haben. Da muss sich dann auch ein Sachverständiger anpassen. Im Übrigen denke ich, dass nach der Einführung des § 23 die Berechnung nach Ross grundsätzlich nicht mehr in Frage kommt.

    Aber das mit dem Stellplatz ist m.E. falsch. Die gehören nicht ins Gemeinschaftseigentum, wenn Teileigentum für die Stellplätze gebildet wurde.

    Lasst ja die Kinder viel lachen, sonst werden sie böse im Alter. Kinder, die viel lachen, kämpfen auf der Seite der Engel.
    Hrabanus Maurus


    Nach manchen Gesprächen mit einem Menschen hat man das Verlangen, eine Katze zu streicheln, einem Affen zuzunicken oder vor einem Elefanten den Hut zu ziehen.
    Maxim Gorki



  • Ich habe ihn ja schon dazu angeschrieben- daraufhin kam die genannte Rückmeldung- oder meinst du, ich soll deutlicher auf die Berichtigung bestehen?

    es wurde kein Teileigentum für die Stellplätze begründet, sondern Sondernutzungsrechte bestellt und den einzelnen Wohnungen zugeordnet.

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  • Ich würde schon auf einer Berichtigung bestehen, da es ja die falsche Rechenmethode ist.

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  • Sorry, aber das ist ein gutes Beispiel, warum Sachverständige herangezogen werden und sich Nicht-Sachverständige mit Halbwissen eher zurückhalten sollten.

    Wenngleich es wohl Unsinn ist, dass die NHK 2000 für das Modell Ross entwickelt worden sind, so war es doch seinerzeit weithin üblich, dieses Wertminderungsmodell einzusetzen. Das ist aber gar nicht die entscheidende Frage. Vielmehr kommt es darauf an, nach welchem Modell der jeweilige Gutachterausschuss (oder sonstige Datenlieferant) den anzusetzenden Sachwertfaktor (SWF) ermittelt hat. Wurden in diesem Modell die NHK 2000 (statt der später eingeführten NHK 2010) in Verbindung mit Alterswertminderung nach Ross vorausgesetzt (das soll es vereinzelt bzw. für spezielle Objektarten noch geben), so sind eben mit diesem SWF aus Gründen der Modellkonformität in der Berechnung zwingend auch die NHK 2000 und Ross heranzuziehen. Darin ist dann auch kein grundsätzlicher Verstoß gegen ImmoWertV und SW-RL zu erblicken, diese lassen das im Einzelfall durchaus zu. Bevor also die Berechnungsmethode generell kritisiert wird, sollte man zuerst nach dem Ableitungsmodell für den Sachwertfaktor fragen oder schauen.

    Hinsichtlich des Stellplatzes kann es u.U. durchaus richtig sein, diesen nicht separat anzusetzen. Z.B. dann, wenn ein Vergleichswertverfahren durchführt wird und die herangezogenen Vergleichskaufpreise oder Vergleichsfaktoren bereits Stellplätze enthalten oder voraussetzen. Im Sachwertverfahren dürfte das allerdings eher problematisch sein. Zum einen ermitteln wohl nur die allerwenigsten Gutachterausschüsse SWF für Wohnungseigentum. Ohne zutreffende SWF verbietet sich allerdings das SWV von vornherein. Zum anderen stellen die Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnung lt. TE i.d.R. nur selten die reellen Wertanteile am Gesamtobjekt dar. Außer der Wohnfläche, nach der die MEA meist gebildet werden, gibt es noch weitere wertbestimmende Faktoren, die auch nichts mit der Fläche oder dem reinen Herstellungswert zu tun haben: Geschosslage, Raumaufteilung, Ausrichtung, Balkon...Nach all diese Faktoren (und weiteren) müssten die SWF differenzieren. Das gilt hier speziell auch hinsichtlich des Stellplatzes, der zudem je nach Lage eine von der Wohnung selbst abweichende Wertrelation (SWF) zum Herstellungswert aufweisen kann. Das SWV ist hier mangels geeigneter SWF eher ungeeignet und findet bei ETW kaum Anwendung. Wenn doch, Vorsicht! Da sieht man manchmal die abenteuerlichsten Sachen.

  • sorry, aber die Verkehrswertfestsetzungsentscheidung treffe immer noch ich.
    Ich trage die Verantwortung in dem Verfahren, nicht der so wundervoll überlegene Sachverständige.
    Ich bediene mich eines Sachverständigen, um mir (Er)-Kenntnisse zu verschaffen.
    Ich muss in der Lage sein, die Ausführungen des Sachverständigen nachzuvollziehen und zumindest grundsätzlich zu durchdringen.
    Wenn Ich Rückfragen oder Zweifel -auch hinsichtlich der angewendeten Methodik- habe, artikuliere ich diese.
    Wenn weiter Unklarheiten bestehen, muss ich mir tiefergehende Gedanken darüber machen und mir halt letztlich eine Auffassung bilden.

    Wenn der Sachverständige nicht in der Lage ist, mir die erforderlichen (Er)-Kenntnisse adäquat zu verschaffen, muss ich mich eines anderen, oder sogar eines weiteren bedienen.

    Tut mir leid, aber deine Eingangsbemerkung ist ein wundervolles Beispiel für Sachverständige, die sich als Ersatzentscheidungsträger verstehen/gerieren...

    Zum Inhaltlichen:
    Vielen Dank, das hat mir sehr geholfen.

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  • Tut mir leid, wenn ich mich etwas unverständlich ausgedrückt habe. Ich wollte Dir nicht zu nahe treten und Dir schon gar nicht das Recht absprechen, für Deine Entscheidung die notwendigen Informationen einzuholen und eine Überzeugung zu bilden. Ganz im Gegenteil, das Hinterfragen von derartigen Sachverhalten ist ohne Zweifel richtig, wenngleich die Herangehensweise aber nach einen Beobachtungen leider eher selten zu beobachten ist. Ich habe mich nur etwas darüber geärgert, dass ohne die notwendigen Daten eigentlich schon ein Urteil gefällt wird ("falsche Rechenmethode").

    In Deinem konkreten Fall liegst Du sehr wahrscheinlich richtig. Für Mehrfamilienhäuser gibt es NHK 2010 und die meisten Gutachterausschüsse wenden diese auch an. Das Problem ist nur, dass für die konkrete Objektart (ETW)und die Region zutreffende SWF fast nie zur Verfügung stehen. Dagegen sind Vergleichskaufpreise meist verfügbar (die können lt.§15 Abs.1 ImmoWertV durchaus auch aus vergleichbaren Nachbargemeinden stammen), so dass sich ein Vergleichswertverfahren anbietet oder gar aufdrängt, statt mit irgendwelchen mühsam konstruierten Sachwertfaktoren hantieren zu müssen. Die erste Frage müsste im Falle von ETW eigentlich immer lauten: Wurden Vergleichskaufpreise (oder ggf. Vergleichsfaktoren recherchiert (z.B. beim Gutachterausschuss). Denn oftmals gibt es nicht einmal ordentliche Liegenschaftszinssätze (z.B. Berlin!! Dafür kann dort auf eine recht aussagekräftige Vergleichskaufpreisdatenbank zugegriffen werden).

  • nix für ungut.
    Danke für die Antwort; hat mir bei dem Verständnis der Sache geholfen.

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