Änderung Nutzungsinhalt Sondernutzungsrecht eintragen?

  • Der teilende Bauträger hat ein Sondernutzungsrecht an einer Teilfläche begründet und sich die Zuweisung vorbehalten. "Die Fläche kann als Stellplatz genutzt werden" steht in der TE.

    Dem Käufer der ersten Wohnung weist er nun dieses SNR zu, mit dem Zusatz: "......Änderung der Gemeinschaftsordnung. Das in der TE begründete SNR wird dahin geändert, dass die Fläche als Garten genutzt werden kann".

    Es wird bewilligt und beantragt diese Rechtsänderungen einzutragen.

    (Der BGH hat zu einem ähnlichen Sachverhalt mal was geschrieben: BGH, Urt. v. 2. 12. 2011 – V ZR 74/11)

    Reicht es nicht, einfach die Sondernutzungsrechtszuweisung einzutragen? Und wenn nein, fallen dann für die Eintragung der "Inhaltsänderung" Gebühren nach KV GNotKG 14160 Nr. 5 an? Ich meine nein, weil keiner der in der Kommentierung hierzu genannten Fälle vorliegt (keine Betroffenheit im Sinn dieser Vorschrift).

  • Wenn Du nur die Zuweisung des SNR einträgst, dann wäre die Änderung der Zweckbestimmung nicht erwähnt, aber möglicherweise von der Bezugnahme auf die Bewilligung erfasst. Frage ist aber, ob der teilende Eigentümer ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer eine Änderung der Zweckbestimmung vornehmen kann. Im Falle des BGH (Urt. v. 2. 12. 2011 – V ZR 74/11) war ihm dieses Recht vorbehalten worden („Die Verkäuferin war bei nächstliegender Auslegung der Teilungserklärung nicht darauf beschränkt, die Flächen Erwerbern von Wohnungseigentum zur Nutzung als Außenstellplätze zuzuweisen. Es ist dort von der Zuweisung positiver Nutzungsrechte die Rede. Spätestens in Verbindung mit der in Bezug genommenen Anlage ergibt sich klar die Befugnis zu einer einseitigen Änderung auch des Nutzungsinhalts…. Als Ausdruck der Privatautonomie kann die Befugnis hierzu - wie hier - durch eine Ermächtigung in der Teilungserklärung erteilt werden (Armbrüster, ZMR 2005, 244, 247; Klein in Bärmann, aaO, § 13 Rn. 85 f. mwN; vgl. auch BayObLG, NJW 2005, 444, 445); auf das Bestehen einer wirksamen Vollmacht zum Handeln im Namen sämtlicher übrigen Wohnungseigentümer kommt es dann nicht an…“)

    Ist das auch in Deinem Fall so ?

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  • Nein, Bauträger ist noch Eigentümer aller Einheiten und nur bei einer ist eine AV eingetragen (AV-Berechtigter bewilligt auch. Seiner Wohnung wird das SNR zugewiesen).

  • Dann würde ich beides eintragen. Wenn Du das GB maschinell führst (und eine „papierene Zuordnungsliste“ nicht in Betracht kommt), würde ich die Eintragung nicht nur beim begünstigten Wohnungseigentum, sondern bei allen Einheiten vornehmen.

    Bei dem begünstigten Wohnungseigentum könnte der Text mE lauten: „Der hier gebuchten Einheit ist das Sondernutzungsrecht an der ursprünglich als Stellplatz, nunmehr als Garten vorgesehenen Fläche zugewiesen. Bezug: Bewilligung vom ………(UR-Nr,…; Notar…). Eingetragen am…….

    Bei den anderen Einheiten: „Dem Wohnungseigentum in Blatt ……………ist das Sondernutzungsrecht an der ursprünglich als Stellplatz, nunmehr als Garten vorgesehenen Fläche zugewiesen. Gemäß Bewilligung vom ………(UR-Nr,…; Notar…) hier vermerkt am…….

    Meines Erachtens nach entsteht die Festgebühr der Nr. 14160 Nr. 5 KV zum GNotKG zweimal. Einmal für die Zuweisung des vorbehaltenen SNR, das bereits negativ begründet war (s. Wilsch, „Veränderungen von Wohnungseigentum und Grundbuchgebühren nach dem GNotKG (Teil 2) ZfIR 2014, 513/515 unter 2.2)
    https://www.juris.de/perma?d=jzs-ZFIR-2014-14-0513-1-A-02
    und zum anderen für die Änderung der Zweckbestimmung, die ich ebenso wie die bei Wilsch auf Seite 518 unter 7.2 genannte Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum und umgekehrt behandeln würde. Da die übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung der betreffenden Fläche bereits ausgeschlossen wurden, betrifft die Änderung der Zweckbestimmung mE nur die Einheit, der das SNR zugeordnet wird.

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  • Bei den anderen Einheiten: „Dem Wohnungseigentum in Blatt ……………ist das Sondernutzungsrecht an der ursprünglich als Stellplatz, nunmehr als Garten vorgesehenen Fläche zugewiesen. Gemäß Bewilligung vom ………(UR-Nr,…; Notar…) hier vermerkt am…….

    Aber die positive Zuweisung trag ich doch eigentlich nur beim begünstigten WEG ein?

    Beim Wilsch hatte ich schon nachgelesen und mit den Kosten werd ich es wohl so machen (damit wir nicht umsonst arbeiten), auch wenn ich Zweifel habe, ob die Einheit wirklich betroffen i.S.d. Vorschrift ist.

  • ...

    Aber die positive Zuweisung trag ich doch eigentlich nur beim begünstigten WEG ein? ....

    Schon. Aber um eine nochmalige Zuweisung desselben SNR zu einer anderen Einheit zu verhindern, erscheint mir der Vermerk in den übrigen WE-Grundbüchern die sicherste Maßnahme zu sein.

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