Kauf einer Eigentumswohnung durch minderjähriges Kind

  • Ich brauche dringend jemanden der mitdenkt:

    Eltern wollen für ihre 4jährige Tochter von Dritten eine Eigentumswohnung kaufen.
    --> kein Vertretungsausschluss, Genehmigung nach § 1821 Ziff. 5 BGB erf.

    Eltern nehmen Darlehen für Kaufpreis auf
    --> keine Beteiligung des FamG

    Darlehen soll dinglich auf Grundstück gesichert werden
    --> kein Vertretungsausschluss, Genehmigung nach § 1821 Ziff. 1 BGB der Grundschuldbestellung und nach § 1822 Ziff. 10 BGB der Zweckerklärung erforderlich

    Wohnung wird vermietet
    --> kein Vertretungsausschluss, Genehmigung nach § 1822 Ziff. 5 BGB erforderlich

    Soweit so gut. Einwände?

    und schließlich sollen die Mieteinnahmen für die Tilgung des Darlehens verwendet werden. Das bereitet mir Kopfzerbrechen....
    Können die Eltern die Mieteinnahmen im Rahmen der Vermögensverwaltung für das Kind einfach entsprechend verwenden? Schließlich wird das Darlehen ja nur für die Kaufpreisfinazierung aufgenommen. Genehmigung nach § 1812 BGB ist ja nicht erforderlich.

    Oder muss der entsprechenden Verwendung der Miete ein anderes Rechtsgeschäft zugrunde liegen, z.B. eine Abtretung der Miete an die Bank oder eine Nießbrauchsbestellung zugunsten der Eltern?

    Wenn ja:

    1. Abtretung Mieteinnahmen an Bank: kein Vertretungsausschluss, keine Gen. erforderlich?

    2. Nießbrauchsbestelllung: Vertretungsausschluss? ---> Erg.pfleger - für den gesamten Kaufvertrag??? oder entsprechend zu sehen wie Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt, so dass kein Vertretungsausschluss besteht.

    :confused::confused::confused::confused:

    Bin für alle Anregungen und Meinungen dankbar!

  • Falls ich es richtig verstanden habe:

    Das Kind kauft also das Grundstück, vertreten durch die Eltern.

    Die Eltern bezahlen es durch das Darlehen, das auch von den Eltern als Darlehensnehmern aufgenommen wird.

    Das Darlehen soll auf dem Grundstück des Kindes gesichert werden:
    Hier würde ich schon Probleme sehen: Das Kind ist nicht Darlehensvertragsnehmer, soll aber mit dem eigenen Grundstück dinglich für die Verbindlichkeiten der Eltern haften.

    Wenn es doch genehmigt würde, dann würde ein weiterer Vertrag notwendig sein, in dem das Kind das Darlehen der Eltern übernimmt bzw. der Rechtsgrund für die Übernahme der Raten von den Darlehensnehmern Eltern durch das Kind begründet wird.

    (So wie du es schilderst ist das Kind Eigentümer der Wohnung und soll die fremde Verbindlichkeit des Darlehens der Eltern bezahlen.)


    Ich finde dies, sofern es zutrifft, dass eine Wohnung zum großen Teil auf Pump für eine 4 jährige gekauft, wird äußerst problematisch. Warum ist es hier nicht möglich, dass die Eltern selbst die Wohnung kaufen, das Darlehen aufnehmen und die Wohnung später dem Kind überlassen, wenn es volljährig ist. (Und die Wohnung im Idealfall dann abbezahlt) Schließlich wären auch sie als Vertreter des Kindes bis zur Volljährigkeit Ansprechpartner für alle Belange der Wohnung.


    Ist bestimmt wieder irgendein Steuersparmodell... :mad:

    Bzw. dadurch begründet, dass eine Bank sagen wird "eine 4 jährige soll ein Riesendarlehen aufnehmen und das durch Mieteinnahmen zurückzahlen, weiteres Vermögen hat es nicht?-Einzige Sicherheit wäre die Wohnung? Gelächter.- nee, nee den Darlehensvertrag, dafür haften mal schön Sie, den können Sie nicht im Namen des Kindes schließen, wir sind doch nicht blöd"


    Praxislösungsidee: ggf. kann das Darlehen auch auf den Namen des Kindes aufgenommen werden, dann bräuchte es keinen Extravertrag und es gäbe keine Schwierigkeit bei der Eintragung der dinglichen Haftung oder bei der Tilgung der Raten durch die Mieteinnahmen. Die Bank würde dies aber wahrscheinlich nur mitmachen, wenn es zusätzliche Absicherung gibt. Zum Beispiel eine Ausfallbürgschaft, abgegeben durch die Eltern. Denke so etwas wäre eine Möglichkeit...

  • Danke für die Antwort.

    Völlig richtig verstanden!

    Leider waren die Eltern nicht von ihrem Vorhaben abzubringen. Die Kreditaufnahme durch das Kind halte ich wegen der persönlichen Haftung für nicht genehmigungsfähig.
    Letztlich erhält das Kind eine ETW -vergleichbar als würden die Eltern ihre (dingl. belastete) Wohnung dem Kind schenken. Ich denke, das kann man nicht grundsätzlich ablehnen.

    Die Frage ist nur, wie man die Verwendung der Miete für das Darlehen rechtlich sauber regelt...??!?

  • Danke für die Antwort. Völlig richtig verstanden! Leider waren die Eltern nicht von ihrem Vorhaben abzubringen. Die Kreditaufnahme durch das Kind halte ich wegen der persönlichen Haftung für nicht genehmigungsfähig. Letztlich erhält das Kind eine ETW -vergleichbar als würden die Eltern ihre (dingl. belastete) Wohnung dem Kind schenken. Ich denke, das kann man nicht grundsätzlich ablehnen. Die Frage ist nur, wie man die Verwendung der Miete für das Darlehen rechtlich sauber regelt...??!?

    Offensichtlich wollen die Eltern dem Kind das Geld für die Wohnung nicht schenken. Es soll dem Kind von den Eltern ein (zinsloses) Darlehen gewährt werden, welches das Kind an die Eltern über die Mieteinnahmen zurückzahlen soll. Für diesen Darlehensvertrag braucht man einen Ergänzungspfleger und die gerichtliche Genehmigung.

    Ich sehe die Konstellation keineswegs als völlig unproblematisch.
    Es sind natürlich die gesetzlichen Verpflichtungen zu beachten, welche dem Kind als Vermieter obliegen. Auch muss geklärt werden wie das Kind die Verpflichtungen gegenüber den WEG erfüllen soll (Hausgeld etc.).
    Ich sehe nicht zwingend, dass dies vorteilhaft für das Kind ist.

  • Letztlich erhält das Kind eine ETW -vergleichbar als würden die Eltern ihre (dingl. belastete) Wohnung dem Kind schenken. Ich denke, das kann man nicht grundsätzlich ablehnen.

    Wo ist denn da die Schenkung? Das Kind zahlt doch mit den Mieten das Finanzierungsdarlehen vollständig aus seinem Vermögen zurück.

  • [quote='Katereina','RE: Kauf einer Eigentumswohnung durch minderjähriges Kind']

    Offensichtlich wollen die Eltern dem Kind das Geld für die Wohnung nicht schenken. Es soll dem Kind von den Eltern ein (zinsloses) Darlehen gewährt werden, welches das Kind an die Eltern über die Mieteinnahmen zurückzahlen soll. Für diesen Darlehensvertrag braucht man einen Ergänzungspfleger und die gerichtliche Genehmigung.

    Ich sehe die Konstellation keineswegs als völlig unproblematisch.
    Es sind natürlich die gesetzlichen Verpflichtungen zu beachten, welche dem Kind als Vermieter obliegen. Auch muss geklärt werden wie das Kind die Verpflichtungen gegenüber den WEG erfüllen soll (Hausgeld etc.).
    Ich sehe nicht zwingend, dass dies vorteilhaft für das Kind ist.


    Das sehe ich grundsätzlich auch so.
    Einen Ergänzungspfleger bräuchte ich aber nur für den Darlehens-bzw. Abtretungsvertrag zwischen Kind und Eltern, nicht für den Rest!? Für den Fall, dass diese Vereinbarung im Kaufvertrag aufgenommen wird, würde sich der Vertretungsausschluss auch auf den Kauf etc. erstrecken?

    Wäre nicht der Nießbrauch zugunsten der Eltern die beste Lösung? Vertretungsausschluss?

  • Grundsätzlich wäre das Konstrukt wohl genehmigungsfähig, wenn folgendes beachtet wird:
    Eine ordnungsgemäße vertragliche Vereinbarung zwischen Eltern und dem Kind muss erfolgen. Die Eltern leihen dem Kind Geld, damit dieses eine Eigentumswohnung erwerben kann (woher das Geld kommt, ist dabei erst mal sekundär). Das Kind verpflichtet sich, diese Summe zurückzuzahlen, wobei sich die Rückzahlungspflicht nur auf das Vermögen des Kindes beschränkt, was es durch Mieteinnahmen erhält. Zu klären ist auch, wer die sonstigen Lasten und Pflichten an der Wohnung zu tragen hat. Man muss ja immer bedenken: Im schlimmsten Fall findet man ggf. keinen Mieter oder hat einen Mieter der die Miete nicht bezahlt (--> weitere Folgekosten!). Dann fallen dennoch weitere Kosten an, die dann das Kind aus seinem sonstigen Vermögen bestreiten müsste ... Anwalt als Ergänzungspfleger würde ich erst mal in Erwägung ziehen, sofern die Eltern an ihrer Absicht festhalten. Schließlich liegt es ja auf der Hand: Natürlich könnten die Eltern erst mal selbst die Eigentumswohnung erwerben und später dem Kind übertragen. Sie wollen aber wohl, dass das Kind die Mieteinnahmen hat und die Steuern somit dem Kind anfallen. Die Rückzahlungen an sie selbst sind dann nur Zahlungen auf ein zinsloses Darlehen an die Eltern. Natürlich kann man so kräftig Steuern sparen. Für die nächste Zeit besteht somit erst mal nur ein überwiegendes Interesse der Eltern. Allerdings wird über die Konstrukt irgendwann auch mal das Kind Eigentümer einer unbelasteten Eigentumswohnung, sodass wiederum auch hier für die Zukunft ein Interesse besteht - sozusagen eine Win-Win-Situation (nur der Fiskus zählt nicht dazu :).

  • Grundsätzlich wäre das Konstrukt wohl genehmigungsfähig, wenn folgendes beachtet wird:
    Eine ordnungsgemäße vertragliche Vereinbarung zwischen Eltern und dem Kind muss erfolgen. Die Eltern leihen dem Kind Geld, damit dieses eine Eigentumswohnung erwerben kann (woher das Geld kommt, ist dabei erst mal sekundär). Das Kind verpflichtet sich, diese Summe zurückzuzahlen, wobei sich die Rückzahlungspflicht nur auf das Vermögen des Kindes beschränkt, was es durch Mieteinnahmen erhält. Zu klären ist auch, wer die sonstigen Lasten und Pflichten an der Wohnung zu tragen hat. Man muss ja immer bedenken: Im schlimmsten Fall findet man ggf. keinen Mieter oder hat einen Mieter der die Miete nicht bezahlt (--> weitere Folgekosten!). Dann fallen dennoch weitere Kosten an, die dann das Kind aus seinem sonstigen Vermögen bestreiten müsste ... Anwalt als Ergänzungspfleger würde ich erst mal in Erwägung ziehen, sofern die Eltern an ihrer Absicht festhalten. Schließlich liegt es ja auf der Hand: Natürlich könnten die Eltern erst mal selbst die Eigentumswohnung erwerben und später dem Kind übertragen. Sie wollen aber wohl, dass das Kind die Mieteinnahmen hat und die Steuern somit dem Kind anfallen. Die Rückzahlungen an sie selbst sind dann nur Zahlungen auf ein zinsloses Darlehen an die Eltern. Natürlich kann man so kräftig Steuern sparen. Für die nächste Zeit besteht somit erst mal nur ein überwiegendes Interesse der Eltern. Allerdings wird über die Konstrukt irgendwann auch mal das Kind Eigentümer einer unbelasteten Eigentumswohnung, sodass wiederum auch hier für die Zukunft ein Interesse besteht - sozusagen eine Win-Win-Situation (nur der Fiskus zählt nicht dazu :).

    Hätte es genauso gesehen.

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