Verwalterzustimmung - Untergemeinschaften mit getrennten Verwaltern

    Ich habe gestern einen erstellten Beitrag wieder gelöscht, möchte ihn aber trotz Klärung für mich geändert neu einstellen. Möglicherweise ist auch nicht jedem (auch Verwalter) bewusst, dass es hier ein Problem gibt.

    Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus der großen Untergemeinschaft 1 und der kleinen Untergemeinschaft 2. Die Untergemeinschaften wählen -formgerecht- in getrennten Versammlungen unterschiedliche Verwalter.

    Zur Eigentumsumschreibung, hier einer Einheit aus der Untergemeinschaft 2, ist die Verwalterzustimmung erforderlich. Diese liegt vom Verwalter der Untergemeinschaft 2 vor.

    Problem: Nach ganz herrschender Meinung kann eine WEG nur einen Gesamtverwalter haben. Untergemeinschaften können also keinen eigenen Verwalter wählen. Entsprechende Bestimmungen in der Teilungserklärung oder entsprechende Beschlüsse sollen nichtig sein, siehe zum Beispiel Bärmann/BeckerWEG § 26 Rn. 2, 3 oder Staudinger/Kreuzer, Rn. 163 und 182 zu § 10 WEG. Es gibt auch eine entsprechende Entscheidung des hiesigen LG Hamburg (Urteil vom 23.05.2012, 318 S 198/11).

    Eine abweichende Meinung vertritt BeckOGK/Greiner WEG §26 Rn. 17 ff. Danach soll eine Geschäftsleitung durch mehrere Personen möglich sein. Die Zulässigkeit mehrerer Verwalter wird allerdings daran geknüpft, dass die Vertretungsbefugnis klar geregelt ist. Es erscheint mir fraglich, ob man-selbst wenn man der dortigen Argumentation folgt- die dortigen Ausführungen wirklich auf eine Konstellation übertragen kann, wo so getan wird, als würde es sich um getrennte WEGs handeln.

    Aufgrund des „Kräfteverhältnisses“ zwischen den Untergemeinschaften 1 und 2 hätten die Eigentümer der Untergemeinschaft 2 die Wahl des von der Untergemeinschaft 1 gewählten Verwalters zumindest nicht verhindern können. Da die Teil-Wahlen aber nichtig sind, wäre eine Zustimmung des Verwalters der Untergemeinschaft 1 keine Lösung.

    Ein solcher nichtiger Beschluss (§ 23 Absatz 4 Satz 1 WEG) oder gar eine nichtige Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung ist vom Grundbuchamt zu beachten. Anders sähe dies nur bei einem anfechtbaren Beschluss aus, der erst einmal gültig ist (§ 23 Absatz 4 Satz 2 WEG).

    Sehr interessant hierzu auch Sommer, Verwaltungsprobleme bei Mehrhausanlagen, ZWE 2019, 155 (von Prinz schon im Rechtsprechungsthread erwähnt). Darin finden sich auch Ausführungen zur Durchführung von Teilversammlungen mit Anwesenheits- und Rederecht.

    Zitat von Kai

    ...Zur Eigentumsumschreibung, hier einer Einheit aus der Untergemeinschaft 2, ist die Verwalterzustimmung erforderlich. Diese liegt vom Verwalter der Untergemeinschaft 2 vor....

    Das reicht natürlich nicht. Nach hM kann es wegen der fehlenden Rechtsfähigkeit der Untergemeinschaft nur einen Verwalter (der Gesamtgemeinschaft) geben (s. die Nachweise im Gutachten des DNotI im DNotI-Report 15/2007, 113 ff
    https://www.dnoti.de/fileadmin/user…ort-2007-15.pdf
    oder bei Rüscher; „Beschlusskompetenzen bei wirtschaftlichen Untergemeinschaften“, ZWE 2011, 308/312, Fußnote 13; Sommer, „Verwaltungsprobleme bei Mehrhausanlagen“, ZWE 2019, 155/164, Fußnote 123, Häublein, „Die Mehrhausanlage in der Verwalterpraxis“, NZM 2003, 785/790, Fußnote 51 oder im Urteil des dortigen LG Hamburg vom 23. 5. 2012, 318 S 198/11 = ZWE 2013, 34).

    Also ist die Zustimmung nach § 12 WEG von einem in einer (einzuberufenden) Versammlung der Eigentümer der Gesamtgemeinschaft bestellten Verwalter zu erklären.

    Sei froh, dass bislang wohl noch keine Eigentumsumschreibung aufgrund der Zustimmung eines nur in einer Teilversammlung bestellten Verwalters erfolgt ist. Diesen Fall hatte eine Kollegin.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Zitat von Prinz


    Also ist die Zustimmung nach § 12 WEG von einem in einer (einzuberufenden) Versammlung der Eigentümer der Gesamtgemeinschaft bestellten Verwalter zu erklären.

    Alternativ kann auch die Abschaffung der Veräußerungszustimmung nach § 12 Absatz 4 WEG eine Handlungsoption sein. Das würde zwar nichts an der materiellen Rechtslage ändern, aber sie würde zumindest nicht mehr das Grundbuchamt interessieren.

    Die Aufhebung der Veräußerungszustimmung kann jedenfalls dann, wenn die Gemeinschaftsordnung dazu keine entsprechende Regelung enthält, nicht lediglich durch die Untergemeinschaft eines Hauses beschlossen werden (OLG Hamm, Urteil vom 13.06.2012, I-15 W 368/11). Das OLG führt dazu aus: „Ebenso können sie in Sachen, die allein eine andere Untergemeinschaft betreffen, mit Beschlussanfechtungsklagen überzogen werden (vgl. BGH NJW 2012, 1224). All dies zeigt, dass jeder Miteigentümer ein deutliches Interesse daran hat, dass der Schutz des Zustimmungsvorbehalts auch dann greift, wenn der Erwerb sich auf eine Einheit aus einer anderen Untergemeinschaft bezieht. Daraus folgt zugleich, dass auch die Veräußerungszustimmung der Miteigentümer Untergemeinschaft Am B 14 nicht hinreicht, um die Zustimmung des Verwalters zu ersetzen.…“.

    Und die Anfechtungsklage soll sich künftig gegen den Verband, vertreten durch den Verwalter, richten (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, ZfIR 2019, 649/661).

    Es muss also ohnehin ein einziger Verwalter in einer Gesamtversammlung bestellt werden. Da erschiene mir dessen Zustimmung kostengünstiger, als die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung, die bei großen Gemeinschaften zig-Tausende an Kosten verursacht.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Zitat von Prinz


    Sei froh, dass bislang wohl noch keine Eigentumsumschreibung aufgrund der Zustimmung eines nur in einer Teilversammlung bestellten Verwalters erfolgt ist. Diesen Fall hatte eine Kollegin.

    Um diesen Gedanken noch einmal aufzugreifen:

    Wenn die Veräußerungsbeschränkung aufgehoben und die entsprechende deklaratorische Eintragung erfolgt wäre: Ich meine, dass dann die schwebend unwirksamen Verträge von bereits vollzogenen Eigentumsänderungen wegen einem nunmehr fehlenden Zustimmungsverpflichteten wirksam sind. Eine nachträgliche Zustimmung soll jedenfalls nach § 184 BGB zurückwirken (s. z.B. Grziwotz in Jennißen, WEG, Rn. 38 zu § 12 oder Spielbauer/Then, WEG, Rn. 10 zu § 12).

    Oder müsste ein etwaiger nun wirksam bestellter Verwalter zustimmen?

    (Andere Heilungsmöglichkeiten wie Ersitzung nach § 900 BGB oder Erwerb durch Rechtsnachfolger und gutgläubigen Erwerb sollen hier außen vor bleiben.)

    Zitat von 45


    Zum Wegfall eines Genehmigungserfordernisses: BeckOGK/Regenfus BGB § 182 Rn 238

    Das war ein guter Hinweis.

    Danach ist bei einer Aufhebung der Verfügungsbeschränkung so zu tun, als würde in diesem Moment eine Genehmigung erteilt werden. Dann muss man wohl prüfen, ob die "fiktive" Erteilung der Genehmigung Rückwirkung hat oder nicht.

    Der BGH, NJW 1965, 41, hat entschieden, dass ein schwebend unwirksamer Grundstückskaufvertrag durch Aufhebung des Genehmigungserfordernisses (dort gesetzlicher Wegfall des Erfordernisses einer Wohnsiedlungsgenehmigung) von Anfang an wirksam geworden ist.

    Nach Staudinger/Klumpp, Rn. 68 zu § 182 BGB tritt die Wirkung ex tunc ein, nach BeckOK BGB/Bub BGB § 182 Rn. 25 ex nunc.

    Siehe auch BeckOK GBO/Hügel GBO Verfügungsbeeinträchtigungen Rn. 31.

    Ich meine, dass es in all den Fällen nur um den Wegfall des Genehmigungserfordernisses aufgrund gesetzlicher Vorschriften geht. Der BGH führt dazu im Urteil vom 17.11.94, III ZR 70/93, aus:
    „dazu, dass ein schwebend unwirksames Geschäft grundsätzlich nicht nur dann rechtswirksam wird, wenn die erforderliche Genehmigung erteilt wird, sondern auch dann, wenn die Genehmigungspflicht nach neuen gesetzlichen Vorschriften entfällt, vgl. BGH, NJW 1965, 41 = LM § 4 WohnsiedlG Nr. 8; Senat, LM § 91 ZVG Nr. 11 = WM 1981, 189 (190); vgl. auch BGH, DtZ 1994, 70 = LM H. 1/1994 § 68 DDR–ZGB Nr. 2 = WM 1993, 1759 (1760)).“

    Mangel wirksamer Verwalterzustimmung sind bislang noch die Voreigentümer als Wohnungseigentümer eingetragen, weil materiell-rechtlich kein Eigentumswechsel stattgefunden hat (s. OLG Hamm, Beschluss vom 08.03.2001, 15 W 55/01; OLG Frankfurt/Main, 20. Zivilsenat, Beschluss vom 20.05.2003, 20 W 169/03
    https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/bshe/document/LARE190011205

    Der erst mit der Beschlussfassung wirksam gewordene Wegfall des Zustimmungserfordernisses nach § 12 WEG kann mE nicht dazu führen, dass damit wiederum ein Eigentumswechsel vom Voreigentümer auf den jetzigen Eigentümer stattgefunden hat.

    Vielmehr ist die nachträgliche Zustimmung eines neu bestellten Verwalters erforderlich. Dabei dürfte auch von der Rückwirkung der Zustimmung auszugehen sein. Der BGH führt im Beschluss vom 06.12.2018, V ZB 134/17
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…731&pos=0&anz=1
    in Rz. 9 aus:
    „Die Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, deren Voraussetzungen und Wirksamkeit nach den §§ 182 ff. BGB zu beurteilen sind…“ Diese nachträgliche Zustimmungserklärung wirkt nach § 184 BGB zurück (s. OLG München 34. Beschluss vom 29.06.2016, 34 Wx 27/16)
    https://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-12021?hl=true

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Danke, Prinz, damit kann ich etwas anfangen. Ich möchte meine Überlegungen doch noch weiter ausführen:

    In der von mir genannten Fundstelle Staudinger/Klumpp, Rn. 68 zu § 182 BGB wird bei "Wegfall der entsprechenden gesetzlichen Regelung" auf die Rn. 25 f. zu den Vorbemerkungen zu §§ 182-185 BGB verwiesen. Dort werden die wesentlichen gesetzlichen Zustimmungsvorbehalte benannt, u.a. § 12 WEG. Rechtsgeschäftliche Zustimmungsvorbehalte können nach §§ 182-185 BGB nicht vereinbart werden. Ich habe das für mich so interpretiert, dass nicht nur eine etwaige gesetzliche Aufhebung von § 12 WEG, sondern auch eine Aufhebung durch die Eigentümer hierunter zu fassen sind. Eine Vereinbarung nach § 12 WEG ist ja auch nur dispositiv und die Vereinbarung oder auch Nichtvereinbarung liegt damit in der Hand der Eigentümer. Insofern ist das für mich auch ein "Wegfall der entsprechenden gesetzlichen Regelung". Das dispositive Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG unterscheidet sich schon von anderen zwingenden Zustimmungserfordernissen.

    Anders gesagt: Wenn die Eigentümer das Zustimmungserfordernis für sich wirksam aufheben, wen oder was will man dann noch durch die Annahme einer Nicht-Heilung der erfolgten Eintragungen schützen?

    In der genannten BGH-Entscheidung steht sinngemäß: Durch Erteilung der (behördlichen) Genehmigung sei die Verträglichkeit der Parteivereinbarungen mit den Anforderungen des Gemeinwohls festgestellt. Es bestehe dann für den Staat kein Interesse daran, den Parteiwillen nicht so zur Durchführung kommen zu lassen, wie die Parteien es vereinbart hätten. Der Parteiwille aber werde regelmäßig dahin gehen, dass das Rechtsgeschäft vom Zeitpunkt seines Abschlusses ab wirksam sein solle.

    Aber es ist sicher richtig, dass eine nachträgliche Zustimmung des nunmehrigen Verwalters nicht schaden wird, maximal geht sie ins Leere.

    An der nachträglichen Genehmigung stört mich, dass nun jemand zustimmen soll, dessen Zustimmung an sich nicht mehr erforderlich ist. Für Verträge, bei denen die Eigentumsänderung im Zeitpunkt der Aufhebung noch nicht eingetragen ist, dürfte ja auch keine Zustimmung mehr erforderlich sein.

    BGH, Urteil vom 20.06.1962, V ZR 219/60:

    "Aber das Gesetz will nach seinem zeitlichen Geltungswillen auch für schon früher begründete Rechtsverhältnisse neues schaffen, …"

    Den Gedanken greift die weitere Rechtsprechung zum selben Themenkreis sowie die oben zitierte Kommentierung auf. Der obige Hinweis erfolgte also vor dem Hintergrund, dass die Wohnungseigentümer gleichfalls kein Interesse daran haben würden, die Wirksamkeit der Eigentumsübertragungen jetzt noch von einer Nachgenehmigung abhängig machen zu wollen. Worin genau besteht denn der Unterschied zum Wegfall einer gesetzlichen Vorschrift, so dass man hier zu einem anderen Ergebnis käme?

    Zitat von 45

    BGH, Urteil vom 20.06.1962, V ZR 219/60:

    "Aber das Gesetz will nach seinem zeitlichen Geltungswillen auch für schon früher begründete Rechtsverhältnisse neues schaffen, …"...

    Der BGH fährt allerdings fort: „Es ergreift diese Rechtsverhältnisse zwar nicht rückwirkend auf den Zeitpunkt ihrer Entstehung, aber mit Wirkung vom Zeitpunkt seines Inkrafttretens an.

    Wie das DNotI im Gutachten im DNotI-Report 3/1994. 1ff, 2
    https://www.dnoti.de/fileadmin/user…ort-1994-03.pdf
    ausführt, begründet der BGH dieses Ergebnis mit der Verwaltungsaktqualität der Genehmigung und dem damit verfolgten Zweck. Dieser gehe dahin, dass vom Standpunkt der öffentlichen Belange aus geprüft werden soll, ob das Geschäft mit dem durch die Genehmigung geschützten öffentlichen Zweck vereinbar ist. Wird durch die Erteilung der Genehmigung die Verträglichkeit der Parteivereinbarung mit dem öffentlichen Zweck festgestellt, so bestehe für den Staat kein Interesse daran, den Willen der Partei nicht zur Durchführung kommen zu lassen, und dieser Parteiwille werde regelmäßig dahingehen, dass das Rechtsgeschäft vom Zeitpunkt seines Abschlusses an wirken soll.

    Vorliegend geht der Parteiwille aber dahin, dass bis zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist.

    Diese Aufhebung erfolgt nicht rückwirkend, weil das WEG keine rückwirkenden Änderungen der getroffenen Regelungen vorsieht. Würde über die Inhaltsänderung im Wege der Vereinbarung entschieden, wären Einigung und Eintragung erforderlich. Bis dahin gilt die getroffenen Regelung. Bei der seit dem 1.7.2007 möglichen Beschlussfassung kann dies nicht anders sein (s. BGH, Urteil vom 09.07.2010, V ZR 202/09, Rz. 12 zur Änderung des Verteilungsschlüssel
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…907&pos=0&anz=1

    Erst von der Beschlussfassung an bewirkt das Entfallen der Veräußerungsbeschränkung die Wiederherstellung der freien Veräußerbarkeit. An dem Umstand, dass seinerzeit die Eintragung ohne die erforderliche Zustimmung des Verwalters erfolgt ist, ändert sich damit rückwirkend nichts (s. BGH eingangs „Es ergreift diese Rechtsverhältnisse zwar nicht rückwirkend auf den Zeitpunkt ihrer Entstehung“). Das hat zur Folge, dass das Eigentum beim Veräußerer verblieben und das GB unrichtig geworden ist (s. oben: OLG Hamm, OLG Ffm oder auch Schleswig-Holsteinisches OLG 11. Zivilsenat, Beschluss vom 14.12.2017, 11 U 43/17).

    Allerdings kann die wirksame Einigung auch der Eintragung nachfolgen.

    Da erst von der Beschlussfassung ab auch die erneute -zustimmungsfreie- Eigentumsumschreibung erfolgen könnte, kann mE die Heilung des zustimmungslos eingetragenen Eigentumswechsels auch erst zu diesem Zeitpunkt eintreten.

    Allerdings wird zum Wegfall gesetzlicher Genehmigungserfordernisse auch die Ansicht vertreten, dass mit dem Wegfall des Genehmigungserfordernisses dann, wenn einer Genehmigung Rückwirkung zukäme, die Wirkung ebenfalls ex tunc eintrete, weil der Fall so zu behandeln sei, als wenn im Moment der Aufhebung der Rechtsnorm eine Genehmigung erteilt würde (s. die Nachweise bei Regenfus im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.10.2019, § 182 BGB RN 238). Dem liegt die Motivation zugrunde, dass vom Standpunkt des Gemeinwohls aus keine Bedenken gegen das Rechtsgeschäft bestehen und deshalb die Durchführung des Parteiwillens nicht verhindert werden soll.

    Der Parteiwille ging und geht jedoch vorliegend dahin, dass es bis zur Aufhebung der Veräußerungszustimmung ihrer bedürfen soll. Und wenn die Aufhebung nicht rückwirkend erfolgen kann, dann kann die Heilungswirkung auch nur ex nunc eintreten.

    Ohnehin scheint die Frage, ob bei dem nachträglichem Wegfall eines Genehmigungserfordernisses während der Schwebezeit der Vertrag ex tunc oder ex nunc wirksam wird, streitig zu sein. Bub geht jedenfalls im BeckOK BGB, Stand 01.08.2019, § 182 RN 25 von der Wirkung ex nunc aus.

    Was ist dann aber mit den in der Zwischenzeit vorgenommenen Rechtshandlungen ? Auch die Protokolle über die Eigentümerversammlungen dürften von „Wohnungseigentümern“ unterschrieben worden sein, die die Stellung als Eigentümer nicht erlangt haben.

    Wegen der Rückwirkung der Genehmigungserklärung (§ 184 I BGB) und der Erstreckung auf die Verfügungen, die vor der Genehmigung über den Gegenstand des Rechtsgeschäfts von dem Genehmigenden getroffen wurden (§ 184 II BGB), lässt sich das alles jedoch damit beheben, dass ein von der Gesamtversammlung bestellter Verwalter die in der Vergangenheit abgegeben Erklärungen genehmigt und für den Zugang der Genehmigungserklärungen beim Notar sorgt.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Einmal editiert, zuletzt von Prinz (15. Dezember 2019 um 17:45)

    Zitat von Prinz

    ... Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG ...

    Wenn man den § 12 WEG als Verlust der Verfügungsbefugnis qualifiziert -> Zu den Folgen der Wiedererlangung (statt vieler): MüKo/Bayreuther BGB § 185 Rn 52

    Zum § 12 WEG als Rechtsinhalt -> Ich sehe immer noch keine Gründe dafür angegeben, warum man bei einer Verfügungsbefugnis von einer Heilung ausgehen würde, beim § 12 WEG dagegen nicht. Oder anders: Warum das Interesse der Wohnungseigentümer an einer Genehmigung noch so groß sein soll, dass sie dafür sogar eine nachträgliche Verwalterbestellung in Kauf nehmen würden. Was sollten sie sich davon versprechen, wenn sie davon ausgehen können, dass bei einer erfolgreichen Verweigerung der Genehmigung, die Vertragsparteien zur Umgehung nur einfach die Auflassung neu zu erklären bräuchten und der eigentliche Zweck des Genehmigungserfordernisses damit gar nicht mehr erreicht werden kann.

    Nachvollziehbar erscheint mir, dass die Eintragung der Aufhebung zwar deklaratorisch ist, dennoch aber vor der Eintragung eines weiteren Eigentumswechsels zu erfolgen hat (bis dahin sind Verfügungen schwebend unwirksam, MüKo/Commichau, Rn. 55 zu § 12 WEG), zumindest in dem betreffenden Blatt.

    Zitat von Prinz


    Vorliegend geht der Parteiwille aber dahin, dass bis zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist.

    Zitat von Prinz

    Der Parteiwille ging und geht jedoch vorliegend dahin, dass es bis zur Aufhebung der Veräußerungszustimmung ihrer bedürfen soll.



    Es mag sicher Fälle geben, in denen das so ist. Denkbar wären Fälle, in denen die Aufhebung "ohne Not" erfolgt.

    Ich möchte nicht zu sehr ins Detail gehen, aber ganz allgemein gesprochen wird es in der von mir geschilderten Situation doch meist so sein:

    Über einen mehr oder weniger langen Zeitraum finden Verkäufe statt, denen nicht wirksam bestellte (Unter)"Verwalter" zustimmen. Nachdem dies aufgefallen ist, überlegt die WEG die weiteren Schritte. Sie kann einen Gesamtverwalter wählen, der nachträglich zustimmt. Sie kann -mit oder ohne Wahl eines Gesamtverwalters- das Zustimmungserfordernis aufheben. Die sich möglichst aus den Gesamtumständen und dem Protokoll ergebende Intention wird dabei regelmäßig dahin gehen, dass die unwirksamen Zustimmungen möglichst "gerettet" werden. Ob dies über den gewählten Weg rechtlich möglich ist, ist dann die nächste Frage.

    In einer nachträglichen Zustimmung eines ggf. gewählten Gesamtverwalters sehe ich -zumindest bei Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung und bezogen auf die mutmaßliche Intention- keinen Mehrwert.


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