WEG-Gemeinschaft kauft Grundstück

  • Ich habe folgenden Fall:

    Eine WEG-Gemeinschaft, vertreten durch einen Versicherungsmakler kauft ein Grundstück.
    Der Vertrag hat u.a. folgenden Inhalt: Die Verkäuferin verkauft an den dies annehmenden Köufer den in § 1 genannten Grundbesitz zu Alleineigentum.
    Die Beteiligten beantragen bereits jetzt, den Kaufgegenstand vom Grundbuchblatt abzuschreiben und den Wohnungsgrundbuchblättern 2345 bis 2389 (es sind in den Wohnungsgrundbüchern unterschiedliche Eigentümer eingetragen) jeweils zuzuschreiben.
    Auflassung: Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass das Eigentum an dem ver-
    kauften Grundbesitz von dem Verkäufer auf den Käufer in dem benannten Berechtigungsverhältnis übergeht.

    Es ist doch richtig, dass ich kein ganzes Grundstück dem Wohnungseigentum zuschreiben kann.
    Teilweise sind in den Wohnungsgrundbüchern auch noch Belastungen eingetragen.
    Das gewählte Berechtigungsverhältnis „Alleineigentum“ ist doch auch falsch, da ja in den Wohnungsgrundbüchern nicht nur Alleineigentümer eingetragen sind.

    Da bleibt mir doch nur noch die Zurückweisung, oder?

    Zu der beigefügten Verwaltervollmacht habe ich auch noch eine Frage.
    Inhalt der Verwaltervollmacht ist u. a. , dass der Versicherungsmakler im Namen aller Wohnungseigentümer Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, die der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und der in Ziffer III aufgeführten Aufgaben und Befugnisse betreffen. Ziffer III fehlt natürlich. Weiter ist u.a. ersichtlich, dass er sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vornehmen darf und Ansprüche im Namen der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich geltend machen darf, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist (liegt mir nicht vor).

    Ist der Inhalt der Vollmacht ausreichend, um einen Kaufvertrag abzuschließen?

    Vielen Dank für eure Hilfe.

  • Auf die Verwaltervollmacht kommt es nicht an.

    Wenn das erworbene Grundstück dem in WE aufgeteilten Grundstück als Bestandteil zugeschrieben werden soll, dann betrifft das die sachenrechtlichen Grundlagen des Wohnungseigentums und bedarf weiterhin der Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als gemeinschaftliche Eigentümer (s. Kral im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand 01.06.2019, Sonderbereich WEG RN 46 unter Zitat Hügel DNotZ 2005, 753; Wilsch RNotZ 2005, 536).

    Der durch den Verwalter vertretene Verband der Wohnungseigentümer kommt als Erwerber einer Teilfläche nur in Betracht, wenn die Fläche nicht mit dem Gemeinschaftsgrundstück verbunden wird, sondern nur der zusätzlichen Erweiterung des vorhandenen Grundstücks zum Zweck der Verwaltung dienen soll (s. BeckOK/Kral, RN 151.1 mwN).

    Bei Vergrößerungen des gemeinsamen Grundstücks ist die sachenrechtliche Basis der Gemeinschaft berührt; der Zuerwerb erfordert die Mitwirkung aller Wohnungseigentümer, folgt den Regeln der Gemeinschaft aus §§ 741 ff. BGB und nicht dem WEG und wird im Grundbuch des gemeinsamen aufgeteilten Grundstücks gebucht (s. die Anm. von Kreuzer zum Urteil des BGH vom 18.3.2016, V ZR 75/15 in der MittBayNot 6/2016, 494, 498 ff.).
    https://www.notare.bayern.de/fileadmin/_mig…yNot_6_2016.pdf

    Unter Hinweis auf diese Anmerkung führt Armbrüster in der NZG 2017, 441/444 aus: „Ein Beispiel für einen die sachenrechtlichen Grundlagen betreffenden Grundstückserwerb bietet der Erwerb durch die Gesamtheit der Wohnungseigentümer zur Grenzbereinigung, wodurch sich das gemeinschaftlich gehaltene und damit gem. § 1 V WEG im Gemeinschaftseigentum stehende Grundstück vergrößert“.

    Ermächtigungen zugunsten des Verwalters sind in solchen Fällen ausgeschlossen (BeckOK/Kral, RN 46 unter Zitat OLG München NJW 2010, 1467; BayObLG DNotZ 2000, 466).

    Das OLG München führt im Beschluss vom 22.01.2010 - 34 Wx 125/09 = NJW 2010, 1467, aus:

    „…Zu Recht verneint das AG jedoch die Zuständigkeit des Verbands, den Verwalter zur Verfügung über Gemeinschaftseigentum zu ermächtigen (Abramenko, in: Riecke/Schmid, § 27 Rdnr. 62; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., Einl. F Rdnr. 60). Die Ermächtigungsnorm bezieht sich auf ein Handeln im Namen der Gemeinschaft. Die Ermächtigung durch Mehrheitsbeschluss muss mithin Angelegenheiten betreffen, die einen Gemeinschaftsbezug aufweisen. Daran fehlt es, wenn sie sich auf individuelle Rechte einzelner oder auch aller Miteigentümer bezieht. Dazu gehören Verfügungen über das Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer (vgl. § 1 V WEG), das diesen im Gegensatz zum Verwaltungsvermögen zwingend persönlich, und zwar in Bruchteilsgemeinschaft, zusteht (§ 10 I WEG; Schneider, in: Riecke/Schmid, § 1 Rdnr. 17, 54)“

    Es fehlt mithin an einer wirksamen Auflassung. Eine Zwischenverfügung kommt nicht in Betracht (s. etwa OLG Braunschweig 1. Zivilsenat, Beschluss vom 16.04.2019, 1 W 59/17, Rz. 19 ff.
    http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/portal…true#focuspoint

    Also ist der Eintragungsantrag -nach Anhörung-
    http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…929#post1100929
    zurückzuweisen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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