§ 26 Abs. 3 WEG, Ein-Mann-Versammlung, Form der Vollmacht

Da weder das OLG Hamm 15. Zivilsenat im Beschluss vom 21.12.2012, 15 W 395/12, Rz. 9,
https://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/hamm…s_20121221.html
noch der BGH 5. Zivilsenat im Versäumnisurteil vom 25.09.2015, V ZR 203/14, Rz. 23
http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…091&pos=0&anz=1
davon ausgegangen sind, dass die Unterschriften der vollmachtgebenden Wohnungseigentümer beglaubigt sein müssen, würde ich davon ausgehen wollen, dass dieses vom DNotI im Gutachten im DNotI-Report 22/1996, 210 aufgestellte Erfordernis keinen Bestand haben kann.

Schließlich ist das DNotI seinerzeit noch von der (unzutreffenden) Annahme ausgegangen, „dass ein Miteigentümer, der an der Versammlung nicht selbst teilgenommen hat, jedoch wirksam vertreten wurde, zur nachträglichen Unterschriftsleistung jedenfalls neben dem Vertreter berechtigt sei“. Es fährt fort: „In diesem Fall wird man aber nicht nur die öffentliche Beglaubigung der Unterschriften unter die Niederschrift, sondern auch die öffentliche Beglaubigung der Unterschrift unter die Vollmacht und deren Vorlage als Nachweis i.S.v. § 26 Abs. 4 WEG verlangen müssen“.

Wenn in der Versammlung aber nur der Verwalter anwesend ist, der die an der Beschlussfassung teilnehmenden Wohnungseigentümer vertritt, dann kann auch nur er das Protokoll unterzeichnen; weitere Unterschriften sind in diesem Fall entbehrlich (s. Böhringer, DNotZ 2016, 831 ff, 837, 838 mwN in den Fußnoten 36, 37).

Rechtsprechung, die in solchen Fällen die Beglaubigung der Unterschrift unter der Stimmrechtsvollmacht verlangt; ist mir nicht bekannt.

Da Dir die Stimmrechtsvollmachten vorliegen („Mein Problem ist gerade die Form der Stimmrechtsvollmachten der Eigentümer. Diese liegen mir nur in unbeglaubigter Form vor“), könntest Du aber anhand der Grundakten der betreffenden Wohnungseigentümer einen Unterschriftenvergleich durchführen.

Ich denke, man muss schon grundsätzlich unterscheiden zwischen Stimmrechtsvollmachten und Bevollmächtigten, die die für den Verwalternachweis erforderlichen Unterschriften leisten.

Stimmrechtsvollmachten sind formfrei, sofern die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung nichts Gegenteiliges sagt (siehe z.B. Müller, Stimmrechtsvollmacht im Wohnungseigentumsrecht, ZWE 2017, 395, Vogel, Die Versammlung der Wohnungseigentümer, ZWE 2019, 19, MüKoBGB/Schubert BGB § 164 Rn. 99).

Beim DNotI geht es wohl mehr um die Frage, ob und ggf. in welcher Form Bevollmächtigte das zum Verwalternachweis bestimmte Versammlungsprotokoll unterschreiben dürfen.

Zur Frage, ob sich ein Verwalter mit Stimmrechtsvollmacht selber wählen darf: BeckOGK/Greiner WEG § 26 Rn. 66-65.1.

Wenn ich an einer Eigentümerversammlung nicht teilnehmen kann oder will, dann erteile ich einem anderen oder dem Verwalter Vollmacht. Dabei handelt es sich um eine Stimmrechtsvollmacht. Vorliegend wählt sich der Verwalter mit den Stimmrechtsvollmachten der Wohnungseigentümer. Da diese nicht anwesend sind, können sie auch keine Garantenstellung übernehmen. Also kann der Verwalter auch nicht (zugleich) namens des nicht anwesenden Wohnungseigentümers das Protokoll unterzeichnen. Daher kommt es mE nicht darauf an, ob eine der Vollmachten beglaubigt ist oder nicht

Zitat von Prinz

Wenn ich an einer Eigentümerversammlung nicht teilnehmen kann oder will, dann erteile ich einem anderen oder dem Verwalter Vollmacht. Dabei handelt es sich um eine Stimmrechtsvollmacht. Vorliegend wählt sich der Verwalter mit den Stimmrechtsvollmachten der Wohnungseigentümer. Da diese nicht anwesend sind, können sie auch keine Garantenstellung übernehmen. Also kann der Verwalter auch nicht (zugleich) namens des nicht anwesenden Wohnungseigentümers das Protokoll unterzeichnen. Daher kommt es mE nicht darauf an, ob eine der Vollmachten beglaubigt ist oder nicht

Mit der Begründung wäre jede Vertretung bei der Unterzeichnung ausgeschlossen!?

Die Frage ist in dem hier
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…500#post1182500
genannten Gutachten des DNotI wie folgt beantwortet:
„Das gesetzgeberische Regelungsziel der Nachweiserleichterung im Grundbuchverfahren würde konterkariert, wenn nur Bevollmächtigte an der Versammlung teilnehmen könnten, die durch beglaubigte Vollmacht legitimiert sind. Es dürfte daher gegenüber dem Grundbuchamt kein Vollmachtsnachweis zu führen sein“ und stellt sich vorliegend nicht, weil nur der Verwalter anwesend war, s. diesen Thread
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1182791

Womit eine Vertretung bei der Unterzeichnung nicht ausgeschlossen ist und es nur eine Frage der Form ist.

Zitat

… Gutachten des DNotI ...:
„Das gesetzgeberische Regelungsziel der Nachweiserleichterung im Grundbuchverfahren würde konterkariert, wenn nur Bevollmächtigte an der Versammlung teilnehmen könnten, die durch beglaubigte Vollmacht legitimiert sind. Es dürfte daher gegenüber dem Grundbuchamt kein Vollmachtsnachweis zu führen sein“

Etwas überspitzt. Geht auch durch Anerkennung (§ 40 BeurkG) oder Bestätigung in den für das Grundbuchverfahren entscheidenden Fällen.