Eigentümergrundschuld ohne Eintragung als Eigentümer?

Zitat

In Ziffer III übergibt F den GB an die GbR zu Gesamthandseigentum.

Na ja.

Wenn die Zwischenerwerberin F. sich selbst eine Eigentümer-GS bestellt und dazu ihre eigene Eintragungsbewilligung abgibt, dann kann mE nicht auf ihre Voreintragung verzichtet werden.

Zwar liegt in der Kettenauflassung die Ermächtigung zur Weiterveräußerung. Da der bisherige Miteigentümer M an den Urkunden mitwirkt, ist auch die Ermächtigung, auch in seinem Namen seinen MEA vor der Weiterveräußerung zu belasten, nachgewiesen. Insofern kann keine Voreintragung der F. zur Belastung des Grundstücks insgesamt verlangt werden (BayObLG (2. ZS), Beschluss vom 26. 10. 1970 - BReg. 2 Z 71/70). § 39 Absatz 1 GBO verlangt auch nicht, dass derjenige, der die Eintragung nach § 19 GBO bewilligt, im Grundbuch voreingetragen sein muss. Eingetragen sein muss der Inhaber des durch die Verfügung betroffenen Rechts, nicht jedoch derjenige, der ihn vertritt oder über dessen Recht verfügen kann (BGH, Beschluss vom 15. 7. 2010 - V ZB 107/10).

F handelt jedoch nicht (zugleich) für M., sondern im eigenen Namen. Das ergibt sich schon daraus, dass sie eine Eigentümergrundschuld bestellt. Das kann sie nur, wenn sie das Eigentum erlangt hat. Ansonsten ist sie mangels Eigentumserwerb nicht bewilligungsberechtigt (Zeiser im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand: 15.12.2019, § 39 RN 26). Bei der Eigentümer-GS besteht auch die Besonderheit, dass keine (dem GBA nicht nachzuweisende) Einigung erforderlich ist, sondern der an das GBA gerichtete Antrag ausreicht; auch entsteht sie als Briefrecht bereits mit der der GB-eintragung, §§ 1117, 1163 Abs. 2 BGB gelten nicht. (Rebhan im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.09.2019, § 1196 BGB RNern. 9, 11 mwN).

Ich denke daher, dass auf die Zwischeneintragung der F. nicht verzichtet werden kann.

Die GbR könnte der Verfügung des Nichtberechtigten F aber auch (eindeutig) zustimmen. An der dinglichen Einigung dürfte spätestens dann nicht mehr gezweifelt werden (zum Legalitätsprinzip: Schöner/Stöber Rn 209, 209a).

Hoffentlich sind die Kinder dann nicht minderjährig, bevor noch jemand auf die Idee kommt, im Anschluss an die unrichtige Rechtsauffassung des OLG Nürnberg eine familiengerichtliche Genehmigung zu fordern.