Aufhebung Sondereigentum (bauliche Änderungen)

    Bei einem bestehenden Wohnungseigentum mit 15 Wohnungen und 20 Tiefgaragenstellplätzen werden zwei Tiefgaragenstellplätze Nrn. 9 und 19 nicht gebaut, die Wohnung Nr. 2 im Erdgeschoss fällt weg, deren Räume werden auf andere Wohnungen im Erdgeschoss Nrn. 3, 4, 5 verteilt, deren Grundrisse komplett geändert.

    In der Urkunde wird bzgl. der betroffenen Einheiten 2, 3, 4, 5, 9, 19 jeweils "die Verbindung des Miteigentumsanteils mit dem Sondereigentum aufgehoben", anschließend "die freien Miteigentumsanteile zu einem Miteigentumsanteil von 150/1000 vereinigt" und anschließend "sofort wieder in folgende Anteile aufgeteilt: a) einen 40/1000 Anteil, b) einen 60/1000 Anteil, c) einen 50/1000 Anteil. Über die Vereinigung und Aufteilung besteht Einigkeit. Die Eintragung der Rechtsänderung wird bewilligt und beantragt."

    Danach folgt in der Urkunde:
    "Es wird beantragt, den neu gebildeten 40/1000 Anteil künftig in Blatt … (alte WE 3) vorzutragen. Mit dem im Blatt … künftig vorgetragenen 40/1000 Miteigentumsanteil wird das Sondereigentum an dem in der Ergänzungsbescheinigung vom … im Erdgeschossplan mit Nr. 3 bezeichneten Sondereigentumseinheit verbunden (Wohnung im Erdgeschoss)."
    Entsprechendes folgt für WE 4 und 5.

    Dann heißt es weiter "Die Blattstellen … (WE 2, TE 9, 19) sollen entfallen und geschlossen werden.
    Diese geänderte Aufteilung tritt, soweit eine Änderung und/oder Anpassung vorgenommen wurde, an die Stelle der bisherigen Aufteilung. Im Übrigen gilt die bisherige Aufteilung samt Abgeschlossenheitsbescheinigung unverändert.
    Über die vorstehende vorgenommene Verbindung und damit verbundene Neubegründung von Sondereigentum besteht Einigkeit. Die Eintragung der vorgenommenen Rechtsänderung wird bewilligt und beantragt."

    Weiter werden noch Sondernutzungsrechte geändert.

    Die Einheiten stehen alle noch im Eigentum des Bauträgers. AVs und Grundschulden sind teilweise eingetragen.
    Vorgelegt wurde eine Ergänzung zur Abgeschlossenheitsbescheinigung, sowie Gläubigerzustimmungen zur Urkunde.
    Die Erklärungen in der Urkunde hat der Eigentümer, aufgrund Vollmachten auch für die Käufer, abgegeben.

    Soweit, so gut...

    1) Ich frage mich, ob es möglich ist, "die Verbindung des Miteigentumsanteils mit dem Sondereigentum aufzuheben"? Und wie sollte ich sowas eintragen??? (auch wenn anschließend wieder mit Sondereigentum verbunden wird...)

    2) Was ich jedenfalls vermisse, ist die Angabe, welche Miteigentumsanteile der Einheiten 2, 9, 19 zu welcher Wohnung kommen sollen. Bei den zu schließenden Blättern muss ich ja wohl eintragen, wohin ich den jeweiligen Miteigentumsanteil übertrage...

    3) Genügt die Urkunde dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz?

    Siehe den in diesem Thread
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…807#post1173807
    genannten Beschluss des BayObLG vom 16.04.1993, 2Z BR 34/93,

    Danach genügt es, dass feststeht, in welchem Umfang sich der Miteigentumsanteil jedes einzelnen Wohnungseigentumsrechts verkleinert oder vergrößert und dass der Umfang der Verkleinerung insgesamt dem der Vergrößerung entspricht.

    Das ist mE bei der Aufhebung von Sondereigentums und der Verbindung der freiwerdenden Miteigentumsanteile mit neuem Sondereigentum nicht anders.

    Text bei den Einheiten WE 2, TE 9, TE 19 etwa:

    Das hier und in den Blättern …………gebuchte Sondereigentum ist aufgehoben. Die Miteigentumsanteile sind zur Verbindung mit neuem Sondereigentum in die Blätter ………….(= Wohnungen 3, 4 und 5) übertragen.

    Text in den Blättern der Wohnungen 3, 4 und 5 neu etwa:

    Das Sondereigentum in den Blättern ……ist aufgehoben; der hier gebuchte Miteigentumsanteil ist nun nicht mehr durch das bislang dort gebuchte Sondereigentum beschränkt. Die Miteigentumsanteile sind hierher und in die Blätter……übertragen.

    Der Gegenstand des hier und in den Blättern…… gebuchten Sondereigentums ist geändert. Mit dem Sondereigentum an der im neuen Aufteilungsplan mit Nr….3 bezeichneten Wohnung ist nun ein 40/1000 Miteigentumsanteil (bzw. bei Whg. 4: 60/1000 MEA bzw. bei Whg. 5: 50/1000 MEA) verbunden.

    Bezug: Bewilligung vom ………(Notar…, UR-Nr….). Eingetragen am…….


    Text bei den übrigen Einheiten etwa:

    Das Sondereigentum in den Blättern……ist aufgehoben; der hier gebuchte Miteigentumsanteil ist nun nicht mehr durch das bislang dort gebuchte Sondereigentum beschränkt.

    Die Miteigentumsanteile und der Gegenstand des Sondereigentums in den Blättern ……..sind geändert.

    Bezug: Bewilligung vom……(Notar…, UR-Nr….).

    Hier sowie in den übrigen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern eingetragen am…….

    Was die Änderung der Sondernutzungsrechte anbelangt, müsstest Du noch einfügen: "und der Inhalt des Sondereigentums in Blatt ..... (Sondernutzungsrecht am.... )" sind geändert

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Der genannte Beschluss des BayObLG spricht von einer Änderung der Miteigentumsanteile ohne Änderung des Sondereigentums und Schöner/Stöber RdNr. 2974 von einer Änderung aller Miteigentumsanteile sämtlicher Einheiten.
    In meinem Fall trifft weder das eine noch das andere zu. Es geht hier eben nicht nur um eine reine Quotenänderung wie beim BayObLG.

    Genau genommen wird das Sondereigentum an WE 2 auch nicht aufgehoben, sondern die Räume werden auf andere Wohnungen verteilt...

    Mit dem Bestimmtheitsgrundsatz hat das Ganze dann auch nur noch wenig zu tun...

    Der Alleineigentümer kann sowohl die Miteigentumsanteile, als auch den Gegenstand des Sondereigentums ändern. Ob er das isoliert (nur MEA oder nur SE) tut oder in Kombination, ist völlig unerheblich. Auch die Aufhebung des Sondereigentums ist nicht nur insgesamt, sondern auch nur bzgl. einzelner Einheiten möglich (s. Zimmer in Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Auflage 2019, § 4 RN 24; Keil in Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 4 WEG RN 7 mwN in Fußn. 6). Die Befugnis dazu resultiert als „Weniger“ aus § 9 WEG. Wenn vorliegend das Sondereigentum an der Wohnung 2 und den TG-Plätzen 9 und 19 aufgehoben wird, entsteht Gemeinschaftseigentum. Isolierte MEA entstehen nicht, weil die frei werdenden MEA sofort wieder mit dem neu entstehenden SE an den Wohnungen 3, 4 und 5 verbunden werden. Dem entsprechen die vorgeschlagenen Muster.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    In den zu schließenden Grundbüchern ist neben der o. a. Eintragung im BV („Das hier und in den Blättern …………gebuchte Sondereigentum ist aufgehoben. Die Miteigentumsanteile sind zur Verbindung mit neuem Sondereigentum in die Blätter ………….(= Wohnungen 3, 4 und 5) übertragen“ mE in Abt. I keine Eintragung erforderlich, in den aufnehmenden Grundbüchern wohl schon, und zwar bezogen auf die hinzukommenden Miteigentumsanteile.

    In den für die Wohnungen Nrn. 3, 4 und 5 angelegten Grundbuchblättern ist ja bereits unter BV 1 ein mit dem SE an der im bisherigen Aufteilungsplan dargestellten Wohnung verbundener MEA eingetragen, insoweit gibt es auch die Eigentümereintragung.

    Unter BV 2 würde ich nun die zu diesem MEA hinzugekommenen MEA, verbunden mit dem SE an der im neuen Aufteilungsplan dargestellten Wohnung (unter Rötung von BV 1) vortragen und in den Spalten 5 und 6 vermerken:

    5: 1,2
    6: ………../1000 MEA aus den Blättern…………hierher übertragen und zusammen mit dem unter BV 1 gebuchten Miteigentumsanteil mit dem unter BV 2 dargestellten neuen Sondereigentum verbunden am…….

    In Abt. I:
    Spalte 3: 2
    Spalte 4: hinsichtlich …………./1000 Miteigentumsanteil ohne Eigentumswechsel eingetragen am…

    Würde sich nur der Miteigentumsanteil ändern, wäre die Eintragung im BV ausreichend. Das BayObLG führt dazu im Beschluss vom 26.09.1958, BReg. 2 Z 104/58, aus:

    „Die Änderung der gewöhnlichen Miteigentumsanteile, die nicht Teil eines Wohnungseigentums sind, wird in Sp. 2 der Abt. I mit Änderungsvermerk in Sp. 4 der Abt. I (Grundlage der Eintragung) verlautbart; das Entsprechende muss auch für die Miteigentumsanteile genügen, die Teil eines Wohnungseigentums sind, nur müssen die Berichtigung und der Änderungsvermerk an der Stelle des Grundbuchs eingetragen werden, wo der Miteigentumsanteil beim Wohnungseigentum eingetragen ist, also im Bestandsverzeichnis“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Danke für die Formulierungs-Vorschläge! Ich war mir nicht sicher, ob Abt. I notwendig ist, halte mich aber gerne ans BayObLG;)
    BVNr. 2 lass ich weg... Die Eintragung im Bestandsverzeichnis Sp, 5,6 (wie von dir vorgeschlagen) genügt meiner Meinung nach.

    In Abteilung I trag ich ein

    Sp. 3: zu 1
    Sp. 4: …/1000 Miteigentumsanteil im Eigentum übertragen; eingetragen am …

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