Teilungserklärung gem. § 8 WEG

Meiner Meinung nach nicht.

OLG Saarbrücken, 5 W 173/04:
"Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum - und umgekehrt - und somit die Änderung der Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum betrifft nicht das schuldrechtliche Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander i.S.v. § 5 Abs. 4 WEG, sondern die dingliche Grundlage der Mitglieder der Gemeinschaft und die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäudeteile und Räume. Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum kann daher nicht in den Regelungsbereich des § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG fallen, sie bedarf vielmehr gemäß § 4 Abs. 1 und 2 WEG der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) und der Eintragung in das Grundbuch (OLG Celle, OLGR Celle 2004, S. 79 ff, m.w.N.; BayObLG, BayObLGZ 1987, 390 und BayObLGZ 1986, 444; BayObLG, WM 1997, 512; OLG Düsseldorf, WuM 1995, S. 606 ff und WuM 1996, S. 236 ff)."

Zitat von tom

Meiner Meinung nach nicht. OLG Saarbrücken, 5 W 173/04: "Die Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum - und umgekehrt - und somit die Änderung der Aufteilung von gemeinschaftlichem Eigentum und Sondereigentum betrifft nicht das schuldrechtliche Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander i.S.v. § 5 Abs. 4 WEG, sondern die dingliche Grundlage der Mitglieder der Gemeinschaft und die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäudeteile und Räume. Die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum kann daher nicht in den Regelungsbereich des § 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG fallen, sie bedarf vielmehr gemäß § 4 Abs. 1 und 2 WEG der Einigung aller Wohnungs- und Teileigentümer in der Form der Auflassung (§ 925 Abs. 1 BGB) und der Eintragung in das Grundbuch (OLG Celle, OLGR Celle 2004, S. 79 ff, m.w.N.; BayObLG, BayObLGZ 1987, 390 und BayObLGZ 1986, 444; BayObLG, WM 1997, 512; OLG Düsseldorf, WuM 1995, S. 606 ff und WuM 1996, S. 236 ff)."

Die Entscheidung betrifft aber einen anderen Sachverhalt, nämlich die Umwandlung von SE in GE und umgekehrt. Darum geht es dem Threadstarter m.E. nicht. Vielmehr geht es hier um die Frage, ob in der TE die einzelnen Wohnungseigentümer zur Vornahme baulicher Veränderungen "ermächtigt" werden können, die ggf. auch mit Einwirkungen auf das GE verbunden sind. Und da § 22 WEG grundsätzlich abdingbar ist, würde ich eher dazu tendieren, dass diese Regelung zulässig ist.

Zitat von thorsten

Die Entscheidung betrifft aber einen anderen Sachverhalt, nämlich die Umwandlung von SE in GE und umgekehrt. Darum geht es dem Threadstarter m.E. nicht. Vielmehr geht es hier um die Frage, ob in der TE die einzelnen Wohnungseigentümer zur Vornahme baulicher Veränderungen "ermächtigt" werden können, die ggf. auch mit Einwirkungen auf das GE verbunden sind. Und da § 22 WEG grundsätzlich abdingbar ist, würde ich eher dazu tendieren, dass diese Regelung zulässig ist.

"Jeder Eigentümer ist berechtigt, sein Eigentumsrecht nebst Sondernutzungsrecht nach seinen Wünschen um- oder auszubauen und zwar auch dann, wenn dadurch in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird, sofern die übrigen Wohnungseigentümer hierdurch nicht unzumutbar auf Dauer benachteiligt werden. " hört sich für mich so an, als ob Gemeinschaftseigentum dem Gebrauch der Gemeinschaft auf Dauer entzogen werden kann, solange das nur nicht "unzumutbar auf Dauer" benachteiligend für "die Wohnungseigentümer (= alle!)" ist. Das überschreitet m.E. die Grenze des Zulässigen.

Ich schließe mich Tom an.

Die sind halt ihrer Zeit voraus.
Nach hier soll das dann aber gehen wenn ich das richtig herausgelesen hab.

Zitat von toptip

.....Bei baulichen Ausführungen sind die Eigentümer berechtigt, auch in tragenden Wänden, die Gemeinschaftseigentum sind, Mauerdurchbrüche vorzunehmen oder Durchbrüche schließen....

Wenn in tragenden Wänden Mauerdurchbrüche vorgenommen werden dürfen, dann ist davon die Statik betroffen. Die Zulässigkeit müsste daher zumindest davon abhängig gemacht werden, dass ein Statiker die Unbedenklichkeit bescheinigt.

Nur: Der Durchbruch einer tragenden Wand dient doch dazu, zwei im Sondereigentum stehende Räume miteinander zu verbinden. Also wird die Lücke, die mit dem Durchbruch verbleibt, in Sondereigentum umgewandelt. Damit liegt letztlich eine vorweggenommene Ermächtigung zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum vor. Wie tom oben schon richtig zitiert hat, ist eine solche Ermächtigung nicht möglich.

Das OLG München führt dazu im Beschluss vom 03.04.2007, 32 Wx 33/07, aus (Hervorhebung durch mich):

„c) Die Änderung der Aufteilung von Sondereigentum hin zum gemeinschaftlichen Eigentum betrifft das Grundverhältnis der Mitglieder der Gemeinschaft und die sachenrechtliche Zuordnung der Flächen, Gebäudeteile und Räume (BayObLGZ 1986, 444, 446). Sie betrifft gerade nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander i.S. von §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 WEG (vgl. im Übrigen BayObLG, DNotZ 1998, 379, 383). Deswegen würden ohnehin auch die vorweggenommenen Zustimmungen der bereits eingetragenen Wohnungseigentümer ausscheiden: Da diese Rechtsvorgänge unter die §§ 873, 925 BGB sowie § 4 Abs. 1 und 2 WEG fallen, sind nicht die §§ 10, 29 WEG anwendbar.“

Ebenso das OLG Frankfurt a.M. im Beschluss vom 31.07.2014, 20 W 111/14, Rz 20:
https://www.rv.hessenrecht.hessen.de/bshe/document/LARE190017589
„Teilweise wird darüber hinausgehend die Änderung der Zweckbestimmung von Teileigentum in Wohnungseigentum oder umgekehrt sogar als Änderung des sachenrechtlichen Begründungsaktes eingeordnet, die der Einigung aller Eigentümer nach § 4 WEG und der konstitutiven Eintragung in das Grundbuch bedarf (so noch KG NJW-RR 2005, 531; BayObLG ZMR 1997, 537; Riecke/Schmid/Elzer, a. a. O., § 3 Rn. 22) mit der Folge, dass hiernach entgegen der h. M. eine vorweggenommene Ermächtigung zur Vornahme von Änderungen in der Teilungserklärung nicht möglich ist und …“

So sieht es auch das hier
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…047#post1106047
genannte Gutachten des DNotI, Abruf-Nr.: 114351, letzte Aktualisierung vom 24. August 2012
https://www.dnoti.de/gutachten/deta…e3db9fc5df7982f
„Nachdem durch den BGH letztverbindlich festgestellt wurde, dass verdinglichte Ermächtigungen in der Gemeinschaftsordnung nicht zulässig sind (BGH DNotZ 2003, 538;……“

Also ist die Regelung zu beanstanden.

Zitat von neu21

....Genügt es, wenn der Notar durch Nachtrag erklärt, dass dieser Raum im Gemeinschaftseigentum bleibt oder muss auch zwingend der amtliche Aufteilungsplan geändert werden um die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum weiterhin richtig darzustellen? So verstehe ich zumindest auch die Entscheidung vom OLG Hamm, Beschl. v. 3.11.2011 - 15 Wx 582/10

Wie lautet denn die Vollmacht für den Notar ? Und ist der separate Raum Bestandteil der in sich abgeschlossenen Wohnung ?

Das OLG Hamm führt im Beschluss vom 03.11.2011, 15 Wx 582/10, aus:

„Der Gegenstand des Sondereigentums im Grundbuch wird nach § 7 I und III WEG jedoch nicht vorrangig durch eine Bezugnahme auf den Aufteilungsplan benannt, sondern durch den Inhalt des Eintragungsvermerks und der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung (§§ 7 III, 8 II WEG). Hierin kommt deutlich zum Ausdruck, dass der Aufteilungsplan nicht den Inhalt der Teilungserklärung verdrängt. Stimmen die wörtliche Beschreibung des Gegenstands von Sondereigentum im Text der Teilungserklärung und die Angaben im Aufteilungsplan nicht überein, ist deswegen grundsätzlich keiner der sich widersprechenden Erklärungsinhalte vorrangig (BGHZ 130, 159 = NJW 1995, 2851 m. w. Nachw.)..“

In dem in Bezug genommenen Urteil des BGH vom 30.06.1995, V ZR 118/94 = NJW 1995, 2851 hält der BGH eine eingeschränkte Bezugnahme auf den Aufteilungsplan für möglich. Der BGH führt aus: „„Zwar kann das Grundbuchamt die Bezugnahme auf Teile einer Urkunde beschränken mit der Folge, dass nur diese für die Auslegung verwertbar sind (KG JFG 1, 284, 285; Erman/Hagen, BGB, 9. Aufl., § 874 Rdn. 5). Eine solche eingeschränkte Bezugnahme auf den Aufteilungsplan liegt hier jedoch nicht vor. …“

In Fällen der eingeschränkten Bezugnahme besteht kein Widerspruch zwischen Aufteilungsplan und Teilungserklärung. Das Grundbuchamt kann dann den Vollzug der Aufteilung nicht deshalb ablehnen; siehe das Gutachten des DNotI im DNotI-Report 9/2002, 68
https://www.dnoti.de/fileadmin/user…ort-2002-09.pdf

Daher wird es als wirksam und zulässig angesehen, dass in der Eintragungsbewilligung ein im Aufteilungsplan mit einer Nummer versehener Keller ausdrücklich zum Gemeinschaftseigentum erklärt wird (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage 2020, RN 2854 unter Hinweis auf das vorgenannte Gutachten in der Fußnote 347).

Dazu habe ich zwar hier
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1071807
unter Hinweis auf das DNotI-Gutachten ausgeführt, dass wegen der eingeschränkten Bezugnahme auf den Aufteilungsplan ein neuer Aufteilungsplan nicht benötigt wird.

Das kann aber nur dann gelten, wenn der von Dir genannte „separate Raum“ außerhalb des Wohnungsabschlusses liegt. Wie hier ausgeführt
http://rechtspflegerforum.de/showthread.php…923#post1106923
können solche Räume, die außerhalb des Wohnungsabschlusses liegen, aber gemeinsam mit der Wohnung mitbenutzt werden, wie Keller- oder Abstellräume oder oberirdische Garagen oder Tiefgaragenabstellplätze, auch wenn sie für sich allein sondereigentumsfähig wären (Garagen, Tiefgaragenabstellplätze), zum nicht wesentlichen Bestandteil des Wohnungseigentums gemacht werden. Sind sie hingegen wesentlicher Bestandteil des Wohnungseigentums, stünde mE die Frage der Abgeschlossenheit der Wohnung im Raum und ich würde eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung verlangen. Um diese zu erlangen, müsste dann die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum neu vorgenommen werden. Daher die eingangs genannte Frage, wo sich der separate Raum befindet. Auch bedarf der Notar mE einer ausdrücklichen Ermächtigung der Beteiligten, die von ihnen gewählte Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu ändern.