Verkehrswertfestsetzung

Von wem erstellt?
Wobei ich dabei bleibe: Ist die Frage wirklich ernst gemeint?
Wenn man auch nur ein bisschen in dem Fachgebiet drin ist, kennt man die Antwort.

Dann würde ich Dir aber ein bisschen Standardliteratur empfehlen..
Grundsätzlich sind öffentlich bestellte und vereidigte SV zu beauftragten, ggf. zertifizierte SV, die sich durch besondere Sachkunde ausweisen, vgl. Stöber ZVG, 22. Auflage Rn 57 zu § 74 a ZVG.

Ich weiß jetzt natürlich nicht, was das genau für ein Gutachten ist, kann also nicht allzu viel sagen.

Ich lege meinen Wertfestsetzungsbeschlüssen nur Gutachten zugrunde, die nach den anerkannten Methoden der Wertermittlung sauber erstellt wurden, also gem. der ImmowertV.

Der Wert sollte regelmäßig im Ertragswert-, Vergleichswert (selten) oder im Sachwertverfahren ermittelt werden.

In der Folge wird (zumindest hier) meistens eine der verbleibenden Methoden angewendet, um das erste Ergebnis zu stützen, bzw. zu überprüfen.

Ohne dass ich jetzt geprüft habe, ob das irgendwo vorgesehen ist, werden in den Gutachten auch regelmäßig die Methoden erläutert und dargestellt.

Unabhängig davon bin ich mit Parteigutachten auch dann schon relativ zurückhaltend, wenn sie den gewohnten Standards entsprechen.

Ich würde mir n anderes Gutachten aus nem anderen Verfahren zur Hand nehmen und das mal als Vergleich durchgehen.
Wenn ich nicht wirklich VÖLLIG zufrieden mit dem Parteigutachten wäre, würde ichs der Wertermittlung nicht zugrunde legen.

Bräuchte man zu einer Verwendung des Privatgutachtens nicht auch die Zustimmung der Firma für Immobilienbewertung?

Zitat von alinath

Ich bin nur verunsichert, weil der Rechtsanwalt das Gutachten extra für die Teilungsversteigerung hat anfertigen lassen.

Zitat von alinath

Angenommen es würde zu einem freihändigen Verkauf kommen, würde den Käufern das Gutachten ja vermutlich auch ausreichen. Außerdem handelt es sich bei den Firmen, die solche Gutachten anfertigen, ja auch um Sachverständige..

Woher hast du diese Erkenntnis?
Sind diese Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt?
Außerdem: Bei einem freihändigen Verkauf hat der Käufer Gewährleistungsansprüche und kann je nach dem bestimmte Punkte mit dem Verkäufer verbindlich vereinbaren - all dies geht in der Teilungsversteigerung nicht, insofern sind die Ansprüche an ein Gutachten in der Versteigerung deutlich höher.

Grundsätzlich:
§ 74a Abs. 5 ZVG schreibt nicht zwingend die Hinzuziehung eines Sachverständigen vor (nur "nötigenfalls"), aber schon im eigenen Interesse (Haftungsrisiko!) sollte man - von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen - immer ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einholen.
Ein Privatgutachten würde ich nur dann akzeptieren, wenn es von einem SV erstellt wurde, den ich kenne und auch regelmäßig beauftrage, es dem üblichen Umfang und Inhalt enspricht und sowohl Antragsteller und Antragsgegner mit der Verwendung einverstanden sind.

Im vorliegenden Falls also: Nein.
Bzw. um die Ausgangsfrage zu Beantworten: Ja, ich hätte Bedenken und würde ein solches Gutachten nicht der Verkehrswertfestsetzung zugrunde legen.

Und der Verfasser muß mit der Verwendung ebenfalls einverstanden sein (Geiselmann/Kreutzkam Rn 1112). Falls sich das "extra für die Teilungsversteigerung" nicht schon aus dem Gutachten ergibt.

Zitat von alinath

Ich hab nur in Vorgängerakten schon mal gesehen, dass ein Gutachten eingereicht wurde, der Rechtspfleger dann die Parteien gefragt hat, ob die mit der Verwendung im ZV Verfahren einverstanden sind und es dann der Festsetzung zugrunde gelegt wurde.

Wie gesagt, theoretisch geht das schon. Ich würde es nur aus den genannten Gründen nicht bzw. nur unter den genannten besonderen Voraussetzungen tun. Wenn dein Vorgänger das so gemacht hat - seine Sache.
Wenn das Objekt nicht gerade sehr wenig wert ist, verstehe ich auch nicht, warum man hier jetzt unbedingt 2.000 EUR sparen will - das kann auch nach hinten losgehen, nämlich dann, wenn die Bietinteressenten wegen eines "dünnen" und wenig aussagekräftigen Gutachten ("08/15 Markwertermittlung") zurückhaltend mit Geboten sind. Sofern genau dies beabsichtigt ist, soll entweder einer der bisherigen Miteigentümer über den Tisch gezogen werden oder das Verfahren an sich ist nicht notwendig.

Bei dem festzusetzenden Verkehrswert handelt es sich um den in § 194 BauGB beschriebenen Wert. Wie dieser zu ermitteln ist, bestimmt sich nach der ImmoWertV.

Und hieraus ergibt sich nicht, daß Sachverständige stets bekannt und öffentlich bestellt und vereidigt sein müssen, Parteigutachten ausgeschlossen sind oder eigene Sachkunde nicht walten darf.
Der festzusetzende Verkehrswert ist maßgeblich für die Ermittlung der 5/10- bzw. 7/10-Grenze und die Verfahrenskosten. Daß sich Interessenten anhand der Wertermittlung über das Objekt informieren können, ist Nebeneffekt, mehr nicht.

Fazit: Wenn das, was als Grundlage der Festsetzung vorliegt, den eingangs genannten Voraussetzungen entspricht, kann es verwendet werden.

Zitat von Bang-Johansen

Der festzusetzende Verkehrswert ist maßgeblich für die Ermittlung der 5/10- bzw. 7/10-Grenze und die Verfahrenskosten.

Der Verkehrswert spielt eine Rolle für Auflagen beim Schuldnerschutz nach § 30a Abs. 3 Satz 2 ZVG. Nach ihm richtet sich die Höhe der Sicherheitsleistung, weiter eine Befriedigungsfiktion nach § 114a ZVG; darüber hinaus leitet sich aus dem Verkehrswert ab, in welcher Höhe ein Hausgeldanspruch in Rangklasse § 10 I 2 ZVG berücksichtigt wird. Auch im Rahmen des (selten angewendeten) § 64 ZVG und (häufiger) § 112 ZVG kommt es auf den Verkehrswert an.

Ansonsten wie Bang-Johansen: § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG sieht nur "nötigenfalls" die Anhörung eines "Sachverständigen" vor. Damit bleibt Raum für rechtspflegerisches Ermessen, sowohl ob es ein öbuv sein muss als auch, ob ausnahmsweise mal andere Erkenntnisse der Wertfestsetzung zugrunde gelegt werden dürfen. Bei einem mutmaßlichen Grundstückswert von 500 EUR würde ich ggf. anders vorgehen als bei einem mutmaßlichen Wert von 50 Mio.

Im Papier zum ZVG-Reformvorhaben des BMJV wurde übrigens eine Neuregelung vorgeschlagen, wonach die Anhörung eines Sachverständigen grds. obligatorisch sein soll; mit Rücksicht auf die Bebauung und Nutzungsart des Grundstücks könne davon abgesehen werden.
Für den Sachverständigen sollten §§ 402 bis 414 ZPO gelten. https://www.bmjv.de/SharedDocs/Dow…icationFile&v=1 Seite 214 ff.

Zitat von Bang-Johansen

Bei dem festzusetzenden Verkehrswert handelt es sich um den in § 194 BauGB beschriebenen Wert. Wie dieser zu ermitteln ist, bestimmt sich nach der ImmoWertV.

Und hieraus ergibt sich nicht, daß Sachverständige stets bekannt und öffentlich bestellt und vereidigt sein müssen, Parteigutachten ausgeschlossen sind oder eigene Sachkunde nicht walten darf.
Der festzusetzende Verkehrswert ist maßgeblich für die Ermittlung der 5/10- bzw. 7/10-Grenze und die Verfahrenskosten. Daß sich Interessenten anhand der Wertermittlung über das Objekt informieren können, ist Nebeneffekt, mehr nicht.

Fazit: Wenn das, was als Grundlage der Festsetzung vorliegt, den eingangs genannten Voraussetzungen entspricht, kann es verwendet werden.

Zitat von 15.Meridian

Ansonsten wie Bang-Johansen: § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG sieht nur "nötigenfalls" die Anhörung eines "Sachverständigen" vor. Damit bleibt Raum für rechtspflegerisches Ermessen, sowohl ob es ein öbuv sein muss als auch, ob ausnahmsweise mal andere Erkenntnisse der Wertfestsetzung zugrunde gelegt werden dürfen. Bei einem mutmaßlichen Grundstückswert von 500 EUR würde ich ggf. anders vorgehen als bei einem mutmaßlichen Wert von 50 Mio.

In der Theorie habt ihr unzweifelhaft recht.
Unbebaute Ackerflächen mal außen vor: In der Praxis sollte doch immer ein "richtiges" Gutachten eines "richtigen" Sachverständigen eingeholt werden. Mal unterstellt, es handelt es sich in vorliegendem Fall um ein bebautes Grundstück mit einem Wert von > 50.000 EUR: Würde euch ernsthaft eine "08/15 Marktwertermittlung" einer "Firma für Immobilienbewertung" ausreichen?

Der BGH sagt (V ZB 86/16)
Im Ausgangspunkt ist das Vollstreckungsgericht allerdings verpflichtet, alle den Grundstückswert beeinflussenden Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art sorgfältig zu ermitteln. Denn die Wertermittlung und -festsetzung gemäß § 74a Abs. 5 Satz 1 ZVG soll einer Verschleuderung des beschlagnahmten Grundstücks entgegenwirken (vgl. §§ 74a, 85a Abs. 1 ZVG) und den Bietinteressenten eine Orientierungshilfe für ihre Entscheidung geben; sie muss daher auf eine sachgerechte Bewertung des Grundstücks ausgerichtet sein (vgl. Senat, Beschluss vom 18. Mai 2006 - V ZB 142/05, NZM 2006, 678 Rn. 9 mwN).

und (V ZB 142/05)
Das Vollstreckungsgericht ist deshalb verpflichtet, alle den Grundstückswert beeinflussenden Umstände tatsächlicher und rechtlicher Art sorgfältig zu ermitteln und bei der Wertfestsetzung zu berücksichtigen (vgl. Stöber, ZVG, 18. Aufl., § 74a Anm. 7.5.).
Da eine richtige und vollständige Wertfestsetzung maßgeblich dazu beiträgt, dass die Versteigerung zu einem angemessenen Verwertungserlös führt, müssen die dafür notwendigen - gemäß § 109 Abs. 1 ZVG zu Lasten des Versteigerungserlöses gehenden - Kosten aufgebracht werden, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind (vgl. Storz, Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, 9. Aufl., Anm. C 2.1.2, S. 384).

Wie soll dies durch eine "08/15 Marktwertermittlung" einer "Firma für Immobilienbewertung" gewährleistet sein?

Zitat von hiro

In der Praxis sollte doch immer ein "richtiges" Gutachten eines "richtigen" Sachverständigen eingeholt werden.

Auch wenn man natürlich nach längerer Tätigkeit in dieser Abteilung seine Sachverständigen hat und nicht wild in der Gegend herumbeauftragt:

Wann ist ein Sachverständiger "richtig", wann ist es dessen Gutachten?

Daher:

Zitat

Mal unterstellt, es handelt es sich in vorliegendem Fall um ein bebautes Grundstück mit einem Wert von > 50.000 EUR: Würde euch ernsthaft eine "08/15 Marktwertermittlung" einer "Firma für Immobilienbewertung" ausreichen?

Ja, wenn sie den Anforderungen der ImmoWertV genügt und im Verfahren verwendet werden kann.