Hallo,
es soll folgendes Wohnungsrecht eingetragen werden: ein lebenslängliches Wohnungsrecht nach § 1093 BGB am gesamten Gebäude. Das Wohnungsrecht umfasst die Mitbenutzung der Freiflächen des Grundstücks neben dem Eigentümer.
Das ist ja so auch in § 1093 Abs. 3 BGB geregelt. Jedoch ist da von der Nutzung eines Teils des Gebäudes die Rede und nicht des gesamten Gebäudes.
Meiner Meinung nach ist das so nicht eintragungsfähig.
Wie seht ihr das?
Wie hier ausgeführt,
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post798914
kann sich ein Wohnungsrecht auch auf das gesamte Gebäude beziehen (LG Freiburg, BWNotZ 1974, 85; OLG Zweibrücken, FGPrax 1998, 84 = Rpfleger 1998, 282 = BayObLGZ 1999, 248/250 = NJW-RR 1999, 1691 = Rpfleger 1999, 525; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Auflage 2008 RN 1258 m.w.N. in Fußn. 83).
Daher muss auch das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB nicht auf einzelne Räumlichkeiten beschränkt sein (Milzer, BWNotZ 7/2005, 136 mwN in Fußnote 5
http://www.notare-wuerttemberg.de/downloads/bwnotz-7-2005.pdf
Das ist mir klar.
Ich habe mit dem Zusatz: "Das Wohnungsrecht umfasst die Mitbenutzung der Freiflächen des Grundstücks neben dem Eigentümer." meine Probleme. Die Mitbenutzung der Freiflächen soll neben dem Eigentümer erfolgen und nicht unter Ausschluss des Eigentümers erfolgen. Kann ich das als Inhalt der Dienstbarkeit eintragen?
Ich denke schon. Zwar kann der Eigentümer von der Mitbenutzung der außerhalb des Gebäudes liegenden Anlagen und Einrichtungen ausgeschlossen und der Wohnungsberechtigte zur alleinigen Nutzung ermächtigt werden (s. das Gutachten im DNotI-Report DNotI-Report 2/2012, 10, 11 mwN
https://www.dnoti.de/fileadmin/user…2-light-pdf.pdf
Dieser Ausschluss ist aber nicht zwingend.
Die Befugnis zur Mitbenutzung der außerhalb des Gebäudes liegenden Anlagen und Einrichtungen muss sich für den Wohnungsberechtigten auch nicht nach § 1093 Absatz 3 BGB richten, sondern kann sich bereits aus § 1093 Absatz 1 BGB ergeben, nämlich dann, wenn dies zum Wohnen wesensmäßig dazugehört.
Dazu führt das BayObLG im Beschluss vom 17.01.1985, BReg 2 Z 132/84, aus:
„Hauptbefugnis des Berechtigten und Hauptinhalt des Wohnungsrechts ist die Nutzung des Gebäudes oder eines Teils davon als Wohnung (BayObLG Rpfleger 1976, 14; OLG Frankfurt OLGZ 83, 31; Palandt Anm. 1b bb, Staudinger Rn. 9, je zu § 1093). Doch heißt dies nicht, dass die Nutzungsbefugnis schlechthin auf das Gebäude oder auf Gebäudeteile und auf Anlagen oder Einrichtungen innerhalb des Gebäudes beschränkt wäre. Der Begriff des Wohnens als Hauptinhalt des Wohnungsrechts umfasst auch die Nutzung von Anlagen und Einrichtungen außerhalb des Gebäudes, wenn dies zum Wohnen wesensmäßig "dazugehört" (vgl. Palandt Anm. 4d, Soergel Rn. 9, je zu § 1093; a.A. wohl MünchKomm § 1093 Rn. 5). Das Wohnungsrecht des § 1093 BGB erstreckt sich jedenfalls auf die Grundstücksteile, auf deren Gebrauch der Berechtigte angewiesen ist, um das Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung nutzen zu können.“
Und angesichts des Umstands, dass der Nutzung des Wohnungsberechtigten das ganze Gebäude unterliegen soll, würde ich davon ausgehen wollen, dass die Freiflächen des Grundstücks wesensmäßig dazu gehören (s. a. Grziwotz in Erman BGB, Kommentar, 15. Auflage 2017, § 1093 RN 15 „…und nicht ohnehin Wohnungsrecht am ganzen Gebäude besteht“….)
Hallo,
ich bitte um Meinungen zu folgendem Fall:
Es wird ein Grundstück an den Sohn übergeben, auf dem sich ein Einfamilienhaus befindet. Ein Wohnungsrecht wird vorbehalten mit folgender Bewilligung:
"Der künftige Eigentümer bewilligt seinem Vater ein Wohnungsrecht gemäß § 1093 BGB, bestehend in dem Recht:
a) das gesamte Hausanwesen allein unter Ausschluss des Eigentümers zum Wohnen zu benutzen,
b) alle Kellerräume und den Garten mitzubenutzen"
Besteht hier nicht ein Widerspruch zwischen der ausschließlichen Nutzung des gesamten Hausanwesens durch den Wohnungsberechtigten und der (bloßen) Mitbenutzung der Kellerräume? Diese dürften sich doch in einem Einfamilienhaus unter den eigentlichen Wohnräumen befinden.
Meint die Formulierung "Hausanwesen ... zum Wohnen" vielleicht nur die Räume, in denen sich der Wohnungsberechtigte länger aufhält?
Haltet ihr das Wohnungsrecht für eintragungsfähig?
(Einheimische Notare gestalten die Bewilligungen der Wohnungsrechte bei Einfamilienhäusern ohne Sonderregelungen für bestimmte Räume.)
Ich vermute, es geht lediglich um die Abgrenzung/Verdeutlichung von Wohn- und Nutzflächen. Kellerräume und der Garten können streng genommen nicht "zum Wohnen" genutzt werden.
Hinsichtlich des Gartens kann ich die gesonderte Erwähnung auch nachvollziehen, diesen soll der Neueigentümer eben mitnutzen können.Das machen die hiesigen Notare bei der Bestellung von Wohnungsrechten an Einfamilienhäusern auch auch, dass z. B. die Mitbenutzung von Garten und Hoffläche festgelegt wird.
Bezüglich der ausschließlichen Nutzung durch den Wohnungsberechtigten steht beim Einfamilienhaus meist nur da "sämtliche Räume des auf dem übergebenen Grundstück befindlichen Wohngebäude" o. ä.
In diesen Fällen soll offenbar der Neueigentümer überhaupt kein im Grundbuch gesichertes Recht auf (beliebiges) Betreten des Gebäudes haben (nur zu Besuchszwecken). Das ergibt bei einem Einfamilienhaus m. E. durchaus Sinn. Weshalb das hier (hinsichtlich der Kellerräume) anders sein soll, ist mir unklar. In der Nähe es betreffenden Grundstücks wohnt der Sohn jedenfalls nicht.
Was ich eben in keinem Kommentar gefunden habe, ist eine Definition, wie man "zum Wohnen" bei einem Wohnungsrecht verstehen muss. Da sich doch Lebensmittelvorräte, Gefriertruhen usw. meist im Keller befinden, wird dieser durch den Bewohner/Wohnungsberechtigten sicher häufig aufgesucht.
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