Veräußerung Immobilie - Dementer hat hieran Wohnungsrecht und RückAV

Sachverhalt:
A ist Eigentümer einer Immobilie. Diese hatte er erlangt vom (nunmehr, aber nicht bei Übertragung) dementen Vater B.
B hat sich Wohnungsrecht und Rückauflassungsvormerkung vorbehalten.
B wohnt im Heim. Das Wohnungsrecht berechtigt nicht zur Vermietung. B hat einen hohen Pflegegrad und ist unselbstständig. Eine Rückkehr ist nach medizinischer Aktenlage ausgeschlossen.
A hat privatschriftliche Vollmacht für B, aber eben erstens leider keine notarielle und zweitens ohne Befugnis zu Schenkungen.

A hat Käufer X (X ist ein fremder Dritter, der Kaufpreis wurde wie unter fremden Dritten ausgehandelt).

Beabsichtigte Gestaltung:
A verkauft an X (Markt ist gut, X soll nicht abspringen). Das Geld kommt auf Notaranderkonto, bis Rechte für B gelöscht werden.

Beabsichtigtes Vorgehen Betreuung:

Es wird angeregt, eine Betreuung einzurichten.
Als Betreuer wird angeregt Bruder C. Dieser ist Bruder von A und Sohn von C. 1795 BGB liegt nicht vor. Ein Interessenkonflikt kann nicht pauschal unterstellt werden, weil nichts dafür ersichtlich ist, dass der Bruder C die Interessen seines Bruders eher wahrnehmen würde als die seines Vaters.

Es wird die Löschung von Wohnungsrecht/RückAV bewilligt. Dies wird nur gegen Entgelt genehmigt. Wohnungsrechtslöschung erfolgt gegen Kapitalisierung Anlage § 14 BewG auf Grundlage orstüblicher Kaltmiete.
Löschung RückAV unklar: vielleicht 5 Prozent des Kaufpreises? Die RückAV sichert übliche Rückforderungsrechte bei Veräußerung (Insolvenz, Verfügung ohne Zustimmung, Vorversterben Erwerber).

Meine Fragen:
Spricht hier etwas gegen die Bestellung von C zum Betreuer?
Ich denke, ein Wertgutachten für die Immobilie an sich ist nicht angezeigt, da ja nicht über die Immobilie verfügt wird bzw. nicht die Verfügung über die Immobilie gerichtlich zu genehmigen ist. Anders könnte dies sein wegen der Vormerkung. Aber ich meine, ein zeitnaher Kaufpreis, der am Markt erzielt wurde, kann ja nicht einfach ignoriert werden - jedenfalls müsste ein eventueller Gutachter hierzu wohl Stellung nehmen.
Bräuchte ich für die Nettokaltwohnungsmiete ein hierauf gerichtetes Gutachten oder kann man sich am Mietspiegel orientieren?
Wieviel würdet Ihr für die Vormerkung ansetzen?

Danke für alle Hinweise/Anregungen
Gruß
Andydomingo

Ich habe diesen perfiden Gedanken auch schon gehabt. Aber es gibt hier zum Glück einen weiteren Ausweg: Ein weiterer Bruder erteilt mit privatschriftlicher Vorsorgevollmacht die Zustimmung zur Veräußerung und Aufhebung des Wohnungsrechts gegen ein dem Verkehrswert dieser Rechte entsprechendes Entgelt.
Der weitere Bruder verstößt nicht gegen § 1795 BGB und handelt auch nicht unentgeltlich (Vollmacht beruht auf BMJ-Muster, was an § 1804 BGB anknüpft).

Wenn ich eine solche Zustimmung habe, ist wohl der Aufgabenkreis des Betreuers begrenzt auf die Erfüllung der (durch den Bevollmächtigten wirksam begründeten) Verbindlichkeit?
Kontrollüberlegung: Auf der Grundlage dieser Zustimmung könnte die Betreute auf Erfüllung verklagt werden. Missbrauch der Vertretungsmacht etc. nicht ersichtlich, weil nur die Veräußerung der Immobilie im Interesse der Betreuten: Dann bekommt sie für WoR/RüFoRe wenigstens Kohle, während bei Nichtveräußerung Wohnungsrecht nicht genutzt werden kann und Rückforderung ohne Rückforderungsfall auch nichts bringt.

Hierzu eine Einschätzung?
Danke und Gruß
Andydomingo

Interessant, wie die Fakten des Einzelfalls ignoriert werden.
Die Situation der Betreuten stellt sich wie folgt dar:

Beide Kinder und Ehemann pflegen sie aufopferungsvoll.
Ohne Veräußerung: Null Euro fließen an die Betreute (noch einmal in langsam: Wohnungsrecht liefert keinen Ertrag; RückAV hat isoliert auch keinen Wert). Haus verfällt, bis zu ihrem Tod keine Verbesserung.
Mit Veräußerung: Sie bekommt die für sie derzeit wertlosen Rechte ersetzt in Geld, welches sie konkret verwenden kann.
Bei einer Vorsorgevollmacht hat der Bevollmächtigte nach den Weisungen und ohne Weisungen in deren Interesse handeln. Woher willst Du denn wissen, ob der Auftrag "gegenteilig" lautet?
Kontrollüberlegung: Hier ist ja schon geäußert worden, dass der Betreuer, der ja auch im Interesse der Betreuten zu handeln hat, die Veräußerung bei entsprechender Schilderung genehmigen würde. Dieselbe Interessenabwägung hat ja wohl auch der Bevollmächtigte zu treffen.
Wo soll der Schaden liegen? Hätte der Bevollmächtigte nicht zugestimmt, so wäre es nicht zum Kaufvertrag gekommen. Dann hätte die Betreute noch ihre nutzlosen Rechte an Stelle des Geldes.

Warum nicht der ganze Kaufpreis an B gehen soll? Weil die Veräußerung schlicht und einfach unterbliebe, wenn sie ihre Rechte nicht löscht. Der Eigentümer verschenkt doch nicht sein Eigentum!

Ich würde einem Betreuungsgericht, welches anlasslos eine Kontrollbetreuung anordnen würde, weil das Betreuungsgericht gern "Macht" ausübt, mit Entschlossenheit und ggf. Dienstaufsichtsbeschwerden entgegen treten. Vermutlich glaubst Du wirklich, Du würdest hier zum "Schutz" der Betreuten handeln. Viel Spaß, wenn die Angehörigen dann aufhören, sich zu kümmern - das wäre dann ganz hervorragend im Interesse der Betreuten.

Aber angesichts der hier vorherrschenden Mentalität (noch einmal: sie ist nicht objektiv rechtlich geboten - wenn der Betreuer einem Verkauf zustimmen würde, kann es mit denselben Kriterien wohl auch ein Bevollmächtigter) wird man wohl zum sicheren Weg raten müssen und eine Betreuerbestellung abwarten müssen.

Das ist aber nicht richtig gedacht. Du tust so, als wäre sie Eigentümerin. Es ist zB im Rahmen von 2325 BGB anerkannt, dass das Rückforderungsrecht nur mit 10 Prozent des Wertes zu bewerten ist - je nach Eintrittswahrscheinlichkeit.
§ 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB bzgl. Grundstück eindeutig nicht, weil die Vorschrift nicht gilt bei Veräußerung von fremden Rechten.
Das Recht, was der Dementen zusteht, ist einer Grundstücksveräußerung zuzustimmen - nicht selbst zu veräußern. Die richtige Bewertung im Rahmen von 2325 BGB zeigt schlicht und einfach, dass das Recht nicht 100 Prozent wert ist, sondern ca. 10 Prozent.
Wieso sollte der schriftlich Bevollmächtigte nicht einer Veräußerung zu Bewertungen zustimmen, die von der Rechtsprechung anerkannt worden sind?
Ich würde eher sagen, ein Betreuer, der einer Veräußerung nicht zustimmt, wird gefragt werden können, warum er den real möglichen Vermögensvorteil nicht verwirklicht, während er an wertlosen, nicht verkehrsfähigen Buchrechten festhält, die keine wirtschaftliche Verwertung ermöglichen.
Deine Einschätzung ist lebensfremd. Gier kommt in solchen Fällen natürlich in Betracht; aber hier ist dies nicht gegeben, alle Angehörigen sind sich einig, dass es zum Besten der Mutter geht. Es gibt keinen Streit und keine Meinungsverschiedenheiten.

Aber da diese lebensfremde Mentalität hier verbreitet ist und Betreuungsgerichte offenbar auch gern zeigen, wo der Hammer hängt (wie kommt eine nicht zerstrittene Familie dazu, zu meinen, was dem Interesse der Mutter dient, wo dies doch ein nach RVG abkassierender Rechtsanwalt ohne erkennbare Leistung viel besser kann), gehe ich das Risiko nicht. Ich mache dem Betreuungsgericht aber klar, dass eine Nichtzustimmung zu einer Verschlechterung der Lage der Betreuten führt. Da ich mein Betreuungsgericht zum Glück kenne, bin ich insoweit optimistisch.

Danke für den Hinweis bzgl. Wohnungsrecht. Das Problem ist dann das Rückforderungsrecht, gesichert durch Vormerkung.

Und ja, der Eigentümer muss sich daran festhalten lassen, dass die Mutter nicht ohne ihre Zustimmung veräußert. Die Frage ist, gegen wie viel Entgelt diese Zustimmung erteilt werden kann bzw. ab welchem Entgelt die Zustimmung im Interesse der Mutter liegt. Ich habe hier objektive Kriterien aus § 2325 BGB zitiert, die zumindest einen methodisch zulässigen Anhaltspunkt liefern. Ich frage mich ernsthaft, wie man hier auf 100 Prozent kommt...

Es löst es ja nicht aus, wenn mit der privatschriftlichen Verfügung zugestimmt wird.
Vollzugsfähige Löschungsunterlagen liegen nicht vor (§ 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Der Hintergrund ist, dass die günstige Verkaufsgelegenheit genutzt werden soll, da die Betreuungsabteilung hier chronisch überlastet ist.

Also: Materiell-rechtlich ist die Lösung einwandfrei, da der Bevollmächtigte gegen Entgelt die Veräußerungszustimmung erklären kann. Denkbar wäre folgendes: Drittbestimmungsrecht gemäß § 317 BGB bzgl. Entgelt. Der Dritte hat das Entgelt so zu bestimmen, dass keine Unentgeltlichkeit gemäß § 1804 BGB vorliegt.

Da aber bei manchen Betreuungsgerichten, wie ich hier lese, die Mentalität vorherrscht, man müsse Macht ausüben und ohne Anhaltspunkte für Missbrauch (und ohne Rücksicht auf die wirklichen familiären Verhältnisse der Betreuten) Kontrollbetreuer bestellt werden, ist diese Lösung für die Praxis verworfen. Und nein, vollzugsreife Löschungsunterlagen würden nicht vorliegen (siehe oben), und eine "vorzeitige Gebrauchsüberlassung" löst auch nach dem hier maßgeblichen Vertrag keine Rückforderung aus.

Das Ganze wird daher vorher dem Betreuungsgericht vorgelegt; mal schauen, welcher Prozentsatz vom Kaufpreis eingefordert wird.