Inhalt Wohnungsrecht

  • Ich benötige eure Hilfe/ Meinungen.
    Mir liegt ein Antrag auf Eintragung eines Wohnungsrechts vor. Als dinglicher Inhalt wurde u.a. vereinbart, dass wenn das Wohnungsrecht nicht ausgeübt wird bzw. erlischt, Geldersatzansprüche aus jedem Rechtsgrund ausgeschlossen sind. Dies gilt nicht sofern der Eigentümer den Wegzug schuldhaft herbeigeführt hat.

    Meiner Meinung nach, kann dies nur schuldrechtlich vereinbart werden und nicht zum dinglichen Inhalt gemacht werden.

    Nun schreibt der Notar, dass in § 14-16 AGBGB BW eine Ersatzrentenregelung für Altenteilsverträge enthalten sind, die dinglicher Inhalt des gesicherten Rechts wäre. Aus diesem Grund müsste es auch möglich sein, dass der Ausschluss der Zahlung dieser Geldersatzansprüche ebenfalls dinglicher Inhalt ist.

    Es handelt sich um einen Übergabevertrag (Eltern/kinder) mit Wohnungsrecht und Rückerwerbsvormerkung. Passt dies zu AGBGB BW? Ich dachte es geht nur bei Leibgeding.

    Um Meinungen und Entscheidungen wäre ich dankbar.

  • Wie Kazele im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.02.2020, § 1093 BGB RN 80 ausführt, steht es den Parteien frei zu vereinbaren, dass unter bestimmten Voraussetzungen Geldansprüche an die Stelle des Wohnungsrechts treten sollen. Genauso gut müssen sie bestimmen können, dass bei bestimmten Voraussetzungen kein Geldersatzanspruch besteht. Unterlassen sie eine derartige Vereinbarung, laufen sie Gefahr, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung davon ausgegangen wird, dass ein Geldersatzanspruch besteht (OLG Koblenz, Beschluss vom 06.01.2004, 5 W 826/03; BGH, Urteil vom 19.01.2007 - V ZR 163/06; OLG Celle, Beschluss vom 15.10.2007, 4 W 195/07; OLG Brandenburg, Urteil vom 19.12.2013, 5 U 32/11). Auch bei bloßer Einräumung eines Wohnungsrechts können sich nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage oder einer demgegenüber vorrangigen ergänzenden Vertragsauslegung bei einer Heimunterbringung anstelle des Wohnungsrechts Geldersatzansprüche nach der Rspr ergeben (s. die Nachweise bei Reymann im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, Updatestand: 08.11.2017, § 1093 RN 55). Daher sollten regelmäßig entsprechende ausdrückliche und abschließende Regelungen in die Vereinbarung aufgenommen werden (BeckOGK/Kazele, RN 88). Auch bei einer sogenannten Wegzugsklausel lässt sich vereinbaren, dass die Leistungsverpflichtungen im Falle des Wegzugs des Berechtigten ruhen oder erlöschen (Reul in Reul/Heckschen/Wienberg, Insolvenzrecht in der Gestaltungspraxis, 2. Auflage 2018, § 2. Vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten mit Rücksicht auf eine potentielle Insolvenz, RN 257). Derartige Vereinbarungen unterfallen mE dem Begleitschuldverhältnis und können in diesem Rahmen auch „verdinglicht“ werden (s. etwa Weber im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, § 1018 RNern 134 ff. (RN 136: „Ähnlich wie bei dem Inhalt eines Erbbaurechts nach § 2 ErbbauRG wirkt es nicht nur zwischen den ursprünglichen Vertragsteilen, sondern auch für und gegen den jeweiligen Eigentümer der betroffenen Grundstücke, und zwar kraft Gesetzes ohne Schuldübernahme und ohne Abtretung“) und diesen Thread:
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1045517

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Hallo zusammen!

    Ich häng mich hier mal dran. Beantragt ist ein ganz normales Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB an einem Teil des Hauses. Neben den üblichen Regelungen zur Kostentragung enthält es auch die Regelung, dass der Eigentümer, wenn die Wohnung durch Umbau oder Zerstörung unbewohnbar wird, eine angemessene andere Wohnung beschaffen muss.

    Kann ich das so eintragen?

    LG Lisa2020

  • Die Beschaffung einer angemessenen anderen Wohnung hat mit einer Wiederaufbauverpflichtung für den Fall der Zerstörung des bereits bestehenden Wohnraums nichts zu tun. Selbst im letzteren Fall ist streitig, ob dies im Rahmen des Wohnungsrechts vereinbart werden kann (bejahend LG Heilbronn, BWNotZ 1975, 124, Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Auflage 2020, RN 1272; verneinend LG Braunschweig, RNotZ 2002, 177; OLG Hamm, Beschluss vom 15. August 2013 – I-15 W 105/12, Böttcher, NJW 2015, 840, 841; Grziwotz in Erman, BGB, 16. Aufl. 2020, § 1093 RN 6; Ludyga in: jurisPK-BGB, 9. Aufl., Stand: 01.07.2020, § 1093 BGB RN 22; Reymann im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2017, Updatestand 08.11.2017, § 1093 RN 63 mwN). Der Eigentümer kann sich lediglich schuldrechtlich verpflichten, das Gebäude wiederaufzubauen und ein neues Wohnungsrecht zu bestellen, wobei zur Sicherung dieser Verpflichtung eine Vormerkung eingetragen werden kann oder eine dingliche Sicherung durch Reallast möglich ist (Schöner/Stöber, aaO, (Fußnoten 2045, 2047); Böttcher, aaO; Milzer, „Varianten von dinglichen Wohnrechten“ BWNotZ 7/2005, 136/137; Mohr im Münchener Kommentar zum BGB, 8. Auflage 2020, § 1093 RN 22 mwN).

    Bei der Verpflichtung zur Beschaffung einer „angemessenen“ anderen Wohnung kann hingegen nicht davon ausgegangen werden, dass sich das Wohnungsrecht nach der Zerstörung und dem Wiederaufbau des Gebäudes an dem neuen Gebäude fortsetzt (siehe dazu Kazele im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.11.2020, § 1093 RN 108). Eine solche Verpflichtung des Eigentümers kann daher nur durch Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Berechtigten auf Wiedereinräumung eines Wohnungsrechts oder durch zusätzliche Reallast abgesichert werden.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Prinz hat es mal wieder sehr ausführlich begründet und mit Fundstellen belegt.
    Ich kenne es aber auch nur so, dass der Anspruch auf Beschaffung anderen vergleichbaren Wohnraums nur durch Reallast (Wohnungsgewährungsreallast) gesichert wird/werden kann. Eine Dienstbarkeit ist wegen der Unbestimmtheit der Wohnräume insoweit nicht möglich.

  • Ich hänge meine Frage hier mal an:

    Alleineigentümer A bestellt ein Wohnungsrecht (§ 1093) zugunsten der Lebensgefährtin B am gesamten Wohnhaus mit der Einschränkung: "Solange A lebt, hat B neben diesem nur en Mitbenutzungsrecht an den Räumlichkeiten. Mit dem Tode des A wandelt sich das Mitbenutzungsrecht in ein ausschließliches Wohnungsrecht zugunsten von B".

    Der Notar meint die Absicherung der o. a. Regelungen durch ein einheitliches Wohnungsrechts - auflösend und aufschiebend bedingt - wäre zulässig.

    Zutreffend?

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!