Hallo zusammen,
ich bin in grundbuchrechtlicher Hinsicht etwas "eingerostet" und mich beschäftigt folgender Fall (aus Sicht der erwerbenden Kommune):
Es soll eine Teilfläche aus einem Flurstück erworben werden, es handelt sich ausweislich des Grundbuchs um einen Hof nach HöfeO. Der ehemalige Eigentümer hat den Hof durch Hofübergabevertrag an eine von drei Töchtern übertragen. Der Hofübergabevertrag liegt mir leider bislang nur auszugsweise vor. Darin wurde vereinbart, dass der Hof an die genannte Tochter übertragen wird und den Eltern jeweils ein Altenteilrecht, löschbar bei Todesnachweis, sowie jeweils eine bedingte Rückauflassungs- bzw. Eigentumsvormerkung für den Landwirt senior und seine Ehefrau eingeräumt wird. Dies wurde seinerzeit im Grundbuch auch so eingetragen. Der Landwirt senior ist mittlerweile verstorben. Nun will die Stadt die genannte Teilfläche lastenfrei von der Tochter erwerben.
Die Rückübertragungsansprüche sind in dem Hofübergabevertrag (auszugsweise) wie folgt geregelt:
1. Der Übernehmer verpflichtet sich, zu Lebzeiten der Eheleute über den ihm übertragenen Hof nicht ohne Zustimmung des Übergebers oder seiner Ehefrau oder des Letztlebenden von ihnen zu verfügen, d.h. zu veräußern.
2. Für den Fall des Verstoßes gegen 1. ist der Übernehmer verpflichtet, auf seine Kosten den Hof an den Übergeber (oder seine Ehefrau) zurück zu übertragen, sofern diese Rückübertragung verlangt wird.
3. Der Rück- bzw. Übertragungsanspruch soll durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung gesichert werden (…)
Folgende Fragen stelle ich mir nun bezüglich der Vertragsgestaltung bzw. der Vertragsdurchführung:
1. Durch den Hofstatus unterliegt die Eigentümerin keiner Verfügungsbeschränkung, sie trifft in schuldrechtlicher Hinsicht allenfalls der Anspruch auf Nachabfindung der weichenden Erben. Die 20-Jahres-Frist nach Übergabe dürfte jedoch bereits abgelaufen sein. Daher ist zur Veräußerung die Zustimmung der Witwe des Landwirts erforderlich aber auch ausreichend, um den Rückübertragungsanspruch nicht entstehen zu lassen.
So richtig bzw. vollständig?
2. das Altenteil bzw. die Reallast nach § 49 GBO ist durch Todesnachweis des Landwirts löschbar, hinsichtlich der Witwe wäre diesbezüglich die Bewilligung erforderlich. Letzteres gilt auch hinsichtlich der Auflassungsvormerkung zugunsten der Witwe des Landwirts.
3. Problematisch sehe ich nun die Löschung der Rückauflassungsvormerkung für den Landwirt selber an. Die Jahresfrist gemäß § 23 Abs. 1 S. 1 GBO ist bereits abgelaufen. Brauche ich die Bewilligung der Rechtsnachfolger? Aufgrund des Abschlusses des Hofübergabevertrages wurde kein Hoffolgezeugnis oder ein Erbschein nach dem Landwirt beantragt. Wie würde das Grundbuchamt so einen Fall beurteilen?
Für etwas Aufklärung und Hilfe wäre ich sehr dankbar!