Verkehrswert unbebaute Grundstücke

Bei unbebauten oder landwirtshaftlich genutzten Grundstücken habe ich keine Probleme, den Verkehrswert auf Grund der von den Kommunen mitgeteilten Bodenrichtwerte festzusetzen.

Schließlich gibt es ja auch noch Goo*** Earth mit Luftbildern, bzw. bei uns die Portale der jeweiligen Kreisbehörden, wo man aktuelle Satellitenaufnahmen bzw. Luftaufnahmen einsehen kann für die Feststellung, ob eine Bebauung vorliegt.

Nach § 74a Abs. 5 ZVG ist der Verkehrswert nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen festzusetzen, heißt aber, wenn eigene Erkenntnisse vorliegen, auch selbst eine Festsetzung vorgenommen werden kann.

Ich würde Antragsgegner und die weiteren Beteiligten anhören und nur bei Zustimmung aller ohne Gutachten festsetzen.

Bodenrichteertanfrage an die zuständige Stelle.
Gleichzeitig Anfrage an den Antragsteller der Teilungsversteigerung, ob sich auf dem Grundstück Aufbauten befinden.

Würde ich gar nicht machen. Denn der Bodenrichtwert ist bei landwirtschaftlichen Flächen allein nicht ausschlaggebend. Es sind auch auch doch die Ackerzahlen zu berücksichtigen. Da kann selbst auf einer Fläche Unterschiede geben. Also Bodenrichtwert mal Größe ist eben nicht richtig. Und selbst bei Luftaufnahmen sehe ich nicht, ob nicht evtl. eine Leitung über das Grundstück läuft ö.ä. Könnte ja durch eine Baulast oder so gesichert sein. Dazu kommt, dass ich hier landwirtschaftliche Flächen habe, die archäologische Flächendenkmale sind oder Habitate. Also in letzter Zeit habe ich viel komisches bei landwirtschaftlichen Flächen gesehen und wenn der Antragsteller die Kosten für die Auseinandersetzung zunächst nicht vorschießen will, dann muss er andere Wege, die ihm evtl. einfallen, beschreiten. Da gibt es bei mir gar keine Diskussion. Ich bestelle einen Sachverständigen.

Zitat von Annett

Würde ich gar nicht machen. Denn der Bodenrichtwert ist bei landwirtschaftlichen Flächen allein nicht ausschlaggebend. Es sind auch auch doch die Ackerzahlen zu berücksichtigen. Da kann selbst auf einer Fläche Unterschiede geben. Also Bodenrichtwert mal Größe ist eben nicht richtig. Und selbst bei Luftaufnahmen sehe ich nicht, ob nicht evtl. eine Leitung über das Grundstück läuft ö.ä. Könnte ja durch eine Baulast oder so gesichert sein. Dazu kommt, dass ich hier landwirtschaftliche Flächen habe, die archäologische Flächendenkmale sind oder Habitate. Also in letzter Zeit habe ich viel komisches bei landwirtschaftlichen Flächen gesehen und wenn der Antragsteller die Kosten für die Auseinandersetzung zunächst nicht vorschießen will, dann muss er andere Wege, die ihm evtl. einfallen, beschreiten. Da gibt es bei mir gar keine Diskussion. Ich bestelle einen Sachverständigen.

Ich sehe das genauso und bestelle in derartigen Konstellationen einen Sachverständigen.

Den Verkehrswert ermittelt das Gericht von Amts wegen.
Ob das Gericht hierfür einen Sachverständigen heranzieht, obliegt allein seiner Entscheidung und steht nicht in der Disposition der Beteiligten.

Hinsichtlich landwirtschaftlicher Flächen ist, wie ja bereits gesagt, der Bodenrichtwert nicht zwingend geeignet, manchmal auch gar nicht vorhanden.
Hier ist vielmehr die Qualität des Bodens und die möglichen Nutzungen maßgeblich.
Dies aus dem Büro heraus zu beurteilen, erscheint mir schwierig.

Wem die Kosten des Verfahrens zu hoch sind, der mag überlegen, ob er seinen Antrag zurücknimmt.....

Zitat von WinterM

Wem die Kosten des Verfahrens zu hoch sind, der mag überlegen, ob er seinen Antrag zurücknimmt.....

Und das ist bei der Sache der Knackpunkt. Ich meine, so einfach kann es sich das Gericht nicht machen.

Wenn ein Grundstück z.B. nur 1.000,00 EUR wert ist, wofür der Gläubiger Anhaltspunkte liefert, dann würde das Beauftragen eines Sachverständigen für 2.000,00 EUR dazu führen, dass das Grundstück unversteigerbar wird.

Aufgabe des Gerichts ist es aber doch nicht, die berechtigten Ansprüche des Gläubigers zu vereiteln.

Es ist Aufgabe des Gerichts, den zutreffenden Wert zu ermitteln, um bei einer Entscheidung über den Zuschlag valide feststellen zu können, ob eine Versagung nach § 85a ZVG oder § 74a ZVG in Betracht kommt.
Kann das Gericht dies ohne Sachverständigenbeweis, kann es dies tun.
Auf vom Gl. gelieferte Anhaltspunkte lässt sich ein Wertfestsetzungsbeschluss schlecht stützen.

Benötigt das Gericht sachverständige Beratung, hat es einen entsprechenden Sachverständigen zu beauftragen.
Der Wert des Grundstücks spielt rechtlich gesehen hierfür keine Rolle.

Mit der gleichen Begründung könnte ein nachrangiger Grundschuldgläubiger bei bebauten Grundstücken argumentieren, um die Verwertbarkeit neben den bestehenbleibenden Rechten nicht zu verschlechtern...

Der Gerichtsvollzieher würde in solchen Fällen nach § 803 Abs. 2 ZPO verfahren, also letztlich eine Verwertung direkt ablehnen. Im ZVG gibt es keine vergleichbare Vorschrift.

Zitat von Annett

Würde ich gar nicht machen. Denn der Bodenrichtwert ist bei landwirtschaftlichen Flächen allein nicht ausschlaggebend. Es sind auch auch doch die Ackerzahlen zu berücksichtigen. Da kann selbst auf einer Fläche Unterschiede geben. Also Bodenrichtwert mal Größe ist eben nicht richtig. Und selbst bei Luftaufnahmen sehe ich nicht, ob nicht evtl. eine Leitung über das Grundstück läuft ö.ä. Könnte ja durch eine Baulast oder so gesichert sein. Dazu kommt, dass ich hier landwirtschaftliche Flächen habe, die archäologische Flächendenkmale sind oder Habitate. Also in letzter Zeit habe ich viel komisches bei landwirtschaftlichen Flächen gesehen und wenn der Antragsteller die Kosten für die Auseinandersetzung zunächst nicht vorschießen will, dann muss er andere Wege, die ihm evtl. einfallen, beschreiten. Da gibt es bei mir gar keine Diskussion. Ich bestelle einen Sachverständigen.

Zitat von JoansDong

Zitat von Annett

Würde ich gar nicht machen. Denn der Bodenrichtwert ist bei landwirtschaftlichen Flächen allein nicht ausschlaggebend. Es sind auch auch doch die Ackerzahlen zu berücksichtigen. Da kann selbst auf einer Fläche Unterschiede geben. Also Bodenrichtwert mal Größe ist eben nicht richtig. Und selbst bei Luftaufnahmen sehe ich nicht, ob nicht evtl. eine Leitung über das Grundstück läuft ö.ä. Könnte ja durch eine Baulast oder so gesichert sein. Dazu kommt, dass ich hier landwirtschaftliche Flächen habe, die archäologische Flächendenkmale sind oder Habitate. Also in letzter Zeit habe ich viel komisches bei landwirtschaftlichen Flächen gesehen und wenn der Antragsteller die Kosten für die Auseinandersetzung zunächst nicht vorschießen will, dann muss er andere Wege, die ihm evtl. einfallen, beschreiten. Da gibt es bei mir gar keine Diskussion. Ich bestelle einen Sachverständigen.

Ich sehe das genauso und bestelle in derartigen Konstellationen einen Sachverständigen.

Ohne jeden Anhaltspunkt für irgendwas? Wir haben auch schon viele Äcker ua versteigert. Da gab es nie (!) Probleme. Und Baulasten fragen wir eh nach jeder Anordnung ab.
Wenn die Parteien, die ja in aller Regel Kenntnis der Umstände haben, der Meinung sind, dass diese Wertermittlung nicht stimmt, können sie ja entsprechend vortragen. Mindestens einer sagt dann schon, dass sich der andere nur billig das Bauerwartungsland abgreifen will.

naja, ich meine dass die gerichtliche Wertfestsetzungsentscheidung unabhängig von den Wünschen und Vorstellungen der Parteien stattfindet. Die Parteien können sich auch nicht einvernehmlich auf einen Wert einigen.

Und unabhängig davon, ob das Probleme gibt oder zu Uneinigkeiten kommt, möchte ich dass der festgesetzte Wert möglichst nahe an dem tatsächlichen Wert liegt.

Ganz ehrlich gesagt finde ich es sehr schwierig einen Wert präzise einzuschätzen.
Keine Ahnung, wie die Bodenqualität ist, keine Ahnung, ob es sich mal um Bauland handeln wird, keine Ahnung, ob das mal irgendwann ein Truppenübungsgelände war.

Und dass sich schon einer melden wird, wenn was nicht passt.. naja, vielleicht.
Aber vielleicht ist die andere Partei auch doof, alt, minderjährig oder vertraut einfach darauf, dass das Gericht genau nach dem Wert schauen wird, oder whatever.

Und ich halte es für nicht mehr vertretbar, ohne jeden Anhaltspunkt ein teures Gutachten in Auftrag zu geben, das uU mehr kostet, als das Grundstück wert ist.

Ich schaue genau nach dem Wert...eben nur in Abhängigkeit der konkreten, mir bekannten Umstände.

Deine Auffassung und Vorgehensweise hat (wie gewohnt) einiges für sich, auch wenn ich sie letztlich nicht ganz mitgehen mag!

Aber ich meine, man kann das auch unterschiedlich sehen und zu verschiedenen Ergebnissen gelangen.
Letztlich muss jeder für sich entscheiden, wann er wie vorgeht und es gibt (finde ich) brauchbare Argumente für die unterschiedlichen Handhabungen.

Zitat von Araya

Ohne jeden Anhaltspunkt für irgendwas? Wir haben auch schon viele Äcker ua versteigert. Da gab es nie (!) Probleme.

Was ich auch schon gemacht habe:
Gutachter beauftragt, aber mit der Bitte, die Kosten so gering wie möglich zu halten. Ist ein Mittelweg zwischen teurem und gar keinem Gutachten - gut, man könnte auch sagen "fauler Kompromiss", aber aus meiner Sicht durchaus statthaft, um sich selbst abzusichern und die Kosten im vernünftigen Rahmen zu halten.

Zitat von Annett

Würde ich gar nicht machen. Denn der Bodenrichtwert ist bei landwirtschaftlichen Flächen allein nicht ausschlaggebend. Es sind auch auch doch die Ackerzahlen zu berücksichtigen. ....

Kann jetzt nur für das hiesige Bundesland bzw. unsere Gegend sprechen, wo man für sämtliche landwirtschaftlich genutzten/nutzbaren Flurstücke einen Bodenrichtwert online abrufen kann.
Den Erläuterungen des entsprechenden Amtes dazu ist zu entnehmen, dass bei Abweichungen [FONT=&amp]der tatsächlichen Ackerzahl gegenüber dem Durchschnittswert Zu- oder Abschläge für die Ermittlung des Bodenrichtwertes gemacht wurden.

Aus meiner Sicht sind daher die entsprechenden Bodenrichtwerte für die Wertfestsetzung bei unbebauten (landwirtschaftlichen) Grundstücken verwendbar. Dementsprechend werden diese auch bei Kaufverträgen akzeptiert, die einer gerichtlichen Genehmigung bedürfen. [/FONT]