Auflassungsvormerkung vor Bildung Wohnungseigentum

  • Hallo zusammen

    der Notar beantrag die Eintragung der AV zunächst am Gesamtgrundstück.

    Als Kaufgegenstand wird die noch zu bildende WEG-Einheit (genau mit MEA etc. beschrieben).
    Die AV soll am Gesamtgrundstück eingetragen werden:
    Es wird bewilligt und beantragt, eine Vormerkung zur Sicherung [...] an dem Kaufgegenstand, zunächst jedoch am Gesamtgrundstück in das GB einzutragen.

    1. Kann ich eine AV am Gesamtgrundstück eintragen, obwohl sich der Kaufgegenstand auf die WEG bezieht und demnach der Inhalt der Bewilligung mit dem Kaufgegenstand nicht übereinstimmen?
    2. Wenn ja, trage ich dann wie üblich meine AV ein oder eine AV "an der noch zu bildenden WEG-Einheit [...]?

    Vielen Dank an alle im Voraus :) !!!

  • Wenn das zukünftige Wohnungseigentum schon hinreichend bestimmbar ist (Inhalt/Aufteilungsplan), kann eine Vormerkung eingetragen werden, siehe zB MüKoBGB/Kohler BGB § 883 Rn. 41. Dass sich die zu bildende Einheit auch im Eintragungstext wiederfinden muss (also keine "normale" Vormerkung genügt), ergibt sich dabei von selbst.

  • Hallo zusammen

    der Notar beantrag die Eintragung der AV zunächst am Gesamtgrundstück.

    Als Kaufgegenstand wird die noch zu bildende WEG-Einheit (genau mit MEA etc. beschrieben).
    Die AV soll am Gesamtgrundstück eingetragen werden:
    Es wird bewilligt und beantragt, eine Vormerkung zur Sicherung [...] an dem Kaufgegenstand, zunächst jedoch am Gesamtgrundstück in das GB einzutragen.

    1. Kann ich eine AV am Gesamtgrundstück eintragen, obwohl sich der Kaufgegenstand auf die WEG bezieht und demnach der Inhalt der Bewilligung mit dem Kaufgegenstand nicht übereinstimmen?
    2. Wenn ja, trage ich dann wie üblich meine AV ein oder eine AV "an der noch zu bildenden WEG-Einheit [...]?

    Vielen Dank an alle im Voraus :) !!!

    Zulässig: MüKoBGB/Kohler BGB § 883 Rn. 41
    Ich würde wie folgt eintragen:
    Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung eines noch zu bildenden 212/1.000 Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnenheit für xy. Bezug: Bewilligung...

    Möglicherweise kann man den Aufteilungsplan noch genauer bezeichnen (bspw. Aufteilungsplan der Baurechtsbehörde xy vom.., Az.:...), ist m. E. aber als Inhalt des Anspruchs über die Bezugnahme gedeckt.

  • Super, ich danke euch allen :)
    Würde man auch dort schon die ebenfalls im KV benannten SNR mit eintragen?

    [...]

    mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnenheit für xy nebst den SNR NR. 1 an der Terrasse und dem Stellplatz Nr.1.

    Liebste Grüße

  • Sonderfall zu diesem Thema:

    Eigentümer schließt Tauschvertrag mit Bauträger. Der reißt altes Gebäude ab, errichtet dann neues Gebäude/WEG. Bauträger erhält Grundstück, Eigentümer erhält eine Eigentumswohnung in der Anlage.

    Es wird ein Eingabeplan, aber kein Aufteilungsplan wie in Schöner RNr. 2943 gesagt, vorgelegt. Eigentümer hat das Wahlrecht zwischen zwei künftigen Wohnungen.

    Bereits jetzt soll eine AV für den Anspruch des Eigentümers gegen den Bauträger auf Übereignung des Wohnungseigentums eingetragen werden (und eine für den Bauträger auf Erwerb des Grundstücks).

    Momentan noch (nicht sicherbarer) Anspruch des Eigentümers gegen sich selbst???

  • Muss ich mir selbst eine vorläufige Antwort geben: Nach Schöner GBO RNr. 1493 muss grundsätzlich der Schuldner des gesicherten Anspruchs zum Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung Eigentümer sein (Identitätsgebot).

    Und OLG Stuttgart, Beschl. v. 18. 6. 2018 – 8 W 158/18 (DNotZ 2018, 925, beck-online) hab ich noch gefunden, wo auch eine a.A. (RNr. 34 im Münchner Kommentar zu § 883 BGB) zitiert wird:

    "Die Eintragung einer Vormerkung setzt voraus, dass der Schuldner des zu sichernden Anspruchs als Inhaber des von der Vormerkung betroffenen Rechts im Grundbuch eingetragen ist (Identitätsgebot). Schuldner und Gläubiger dürfen außerdem nicht zusammenfallen, da anderenfalls kein zugrunde liegender Anspruch bestehen kann. Der Anspruch des Eigentümers auf Bestellung einer Dienstbarkeit zugunsten von ihm später zu benennender Dritter ist daher nicht vormerkungs- fähig, solange er noch selbst im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Auch ein Erwerbsanspruch des zukünftigen Schuldners/Eigentümers vermag die Vorverlagerung des Vormerkungsschutzes selbst dann nicht zu rechtfertigen, wenn eine sachen- und grundbuchrechtlich durch Erwerbsvormerkung gesicherte Erwerbsaussicht besteht."

  • Laut einem mir vorgelegten Vertrag sei bereits aufgrund einer anderen (genau bezeichneten) Urkunde eine Teilung nach § 8 WEG an einer noch zu vermessenden Teilfläche von XY qm erfolgt. Ein dabei gebildeter xx/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an [...] wurde nun verkauft, der Anspruch soll jetzt gesichert werden. Ich habe nun einen Antrag auf Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs. Die Urkunde mit der angeblichen Teilung nach § 8 WEG liegt mir nicht vor, sie wurde auch nicht als Anlage zu dem Vertrag genommen.

    Da eine Teilung nach § 8 WEG durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt erfolgt, ist eine Teilung tatsächlich entgegen der Erklärung in dem Vertrag nicht erfolgt. Diese fehlerhafte Darstellung in der Urkunde ist meines Erachtens unschädlich.

    Wegen der noch nicht vermessenden Teilfläche (die bislang nicht genau mit einem Lageplan o.ä. in dem Vertrag gekennzeichnet ist) und auch mit Blick darauf, dass das Gebäude noch gar nicht errichtet ist, würde ich nun jedoch zumindest die Urkunde in begl. Abschrift anfordern wollen, aufgrund derer die Teilung nach § 8 WEG erfolgen soll (so auch Schöner/Stöber, 15. Aufl. Rn. 2943).
    Seht ihr hier auch eine derartige Notwendigkeit?

    Laut Schöner/Stöber wäre auch der Anspruch auf Bildung von Sondereigentum in der Vormerkung zu bezeichnen. Dieser Anspruch wurde aber in dem mir vorliegenden Vertrag in der Bewilligung nicht erwähnt, weil der Notar ja fehlerhaft dargestellt hat, dass eine Teilung nach § 8 WEG bereits erfolgt sei. Würdet ihr hier auf eine Änderung der Bewilligung oder gar des Vertrags hinwirken, oder einfach eine Eintragung vornehmen wie in Beitrag 4?

  • Du hast also weder die Lage der Teilfläche in der Form des § 29 vorliegen, noch die (beabsichtigte) WEG-Teilung als Anlage? Ich würde eine AV nur eintragen, wenn mir beides vorliegt.

  • Du hast also weder die Lage der Teilfläche in der Form des § 29 vorliegen, noch die (beabsichtigte) WEG-Teilung als Anlage? Ich würde eine AV nur eintragen, wenn mir beides vorliegt.

    Nein, weder wurde eine Anlage beigefügt, aus der sich die Teilfläche ergibt, noch befindet sich die Teilungserklärung in der Anlage. Ganz im Gegenteil:
    Auf die Beifügung der Teilungserklärung als Anlage wurde von den Vertragschließenden in dem Vertrag ausdrücklich verzichtet.
    Ich würde dann jetzt die Teilungserklärung in der Form des § 29 GBO (als begl. Abschrift oder Ausfertigung) nachfordern und diese zur Akte nehmen. Daraus wird sich dann wohl auch die zu vermessende Teilfläche ergeben.

    Was sagst du/was sagt ihr dann zu der weitere Frage, ob die Vertragsurkunde zu ändern wäre und ob auch der Anspruch auf Bildung von Sondereigentum in der Vormerkung zu berücksichtigen ist (wie von Schöner/Stöber vorgesehen)?

  • ....Auf die Beifügung der Teilungserklärung als Anlage wurde von den Vertragschließenden in dem Vertrag ausdrücklich verzichtet....


    Wenn nach § 13 a Absatz 2 BeurkG auf die Beifügung verzichtet wurde, dann bedeutet das ja, dass auf die Teilungserklärung verwiesen worden ist, sie also mitbeurkundet wurde. Und wenn sich aus dieser Urkunde (Zitat) „eine Teilung nach § 8 WEG an einer noch zu vermessenden Teilfläche von XY qm“ ergibt, dann ist dort auch die Teilfläche dargestellt. Wie hier ausgeführt
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1042912
    und sich aus der Kommentierung von Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16 Auflage RN 2941 mwN in Fußnote 1151 ergibt, kann beim ungeteilten Grundstück der Anspruch auf Übereignung von Wohnungseigentum schon vor Vollzug der Teilungserklärung durch Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch des ungeteilten Grundstücks gesichert werden. Wenn Wohnungseigentum verkauft wird, bevor die Teilungserklärung vollzogen ist, muss sich aus den dem notariellen Vertrag beigefügten Plänen und Baubeschreibungen der Umfang des Sonder- und Gemeinschaftseigentums nach Lage, Größe und Aufgliederung ergeben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.05.2006, 23 U 170/04, unter Zitat: BGH NJW 1986, 845; Schöner/Stöber, RN 2943). Das ist aber bei der Verweisung auf die Urkunde, mit der die Teilungserklärung errichtet wurde, der Fall. Also ist zur Prüfung der Frage, welche Teilfläche von der Begründung des Wohnungseigentums die -durch Verweisung- in Bezug genommene Urkunde anzufordern. Verkauft wurde (Zitat) „Ein dabei gebildeter xx/1000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an [...].“

    Falls Du nicht den bei Schöner/Stöber in RN 2944 vorgeschlagenen Text (unter Berücksichtigung der Teilfläche) verwendest, könnte mE der Eintragungstext wie folgt lauten:
    „Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Verschaffung eines …./1000 Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an [...] (= vermutlich der Wohnung Nr...) an dem zu bildenden Teilgrundstück in der Größe von XY (Anmerkung: die Abkürzung qm ist nicht mehr zu verwenden).
    Bezug: Bewilligung vom………(Notar…./UR.Nr……)
    Eingetragen am…..“

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Ja, die Urkunde mit der Teilungserklärung nach 8 WEG findet in dem Kaufvertrag Erwähnung.

    Ich danke euch für eure schnelle Rückmeldung, ihr seit klasse. Ich fordere jetzt die Urkunde mit der Teilungserklärung an und trage ein wie Prinz vorgeschlagen hat:)

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