Quotenmäßige Änderung der Miteigentumsanteile

Zitat von Küstengold

.. Ich habe nun schon gelesen, dass solche Ermächtigungen nicht für eine Einigung nach § 4 WEG gelten können (diese brauche ich ja)....

Für den Fall, dass der Erwerber bereits als Eigentümer eingetragen ist, sehe ich das auch so. Die Änderung der Miteigentumsanteile betrifft die sachenrechtlichen Grundlagen. Mit einer Änderung der Miteigentumsanteile wird in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingegriffen (BayObLG, Beschluss vom 12.08.1999, 2Z BR 80/99). Eine Ermächtigung oder ein Vorbehalt zur Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft kann nicht als Vereinbarung in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden (Falkner im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.03.2020, § 10 WEG RNern. 117, 118). Wenn das sachenrechtliche Grundverhältnis berührt wird, ist nicht das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betroffen, über das nach § 5 Absatz 4 WEG allein Vereinbarungen möglich sind. Der BGH führt dazu im Urteil vom 12.046 2013, V ZR 103/12, aus:
„Mit einer Vereinbarung wird das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer inhaltlich ausgestaltet. Eine vertragliche Regelung der sachenrechtlichen Zuordnung ist davon zu unterscheiden (vgl. § 5 III, IV WEG; näher Senat, NJW 2003, 2165 [2166] = NZM 2003, 480). Sie kann nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein (vgl. Senat, NJW-RR 2012, 1036 = NZM 2012, 613 Rdnr. 8; NJW 2003, 2165 [2166] = NZM 2003, 480; vgl. auch BT-Dr 16/887, S. 19 = NZM 2006, 401 [411 l. Sp.]), und zwar auch dann nicht, wenn die Vereinbarung nur eine schuldrechtliche Verpflichtung zur Mitwirkung an der Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft begründet (Senat, NJW 2003, 2165 [2166] = NZM 2003, 480)“.

Wenn sich die von der Quotenkorrektur berührten Wohnungseigentumsrechte in den Händen unterschiedlicher Personen befinden, dann setzt dies eine hierauf gerichtete Einigung der Eigentümer voraus (Müller im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.03.2020, § 2 WEG RN 404 mwN)

Falls es nicht zusätzlich im Kaufvertrag mit dem Erwerber eine Vollmacht zur Änderung der Miteigentumsanteile gibt (s. dazu das Gutachten des DNotI vom 24.08.2012, Gutachten/Abruf-Nr:
114351
https://www.dnoti.de/gutachten/deta…e3db9fc5df7982f
dann kann der Bauträger für den bereits als Wohnungseigentümer eingetragenen Erwerber die nach § § 4 WEG erforderliche Auflassung der MEA nicht erklären.

Auf eine noch nicht abgegebene Auflassungserklärung kann auch keine Zwischenverfügung gerichtet sein (OLG Braunschweig 1. Zivilsenat, Beschluss vom 16.04.2019, 1 W 59/17 mwN
http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/portal…true#focuspoint

Möglicherweise wurde die Einigung aber auch namens des als Eigentümer eingetragenen Erwerbers erklärt, so dass es -mangels wirksamer Vollmacht- lediglich der Genehmigung des Erwerbers bedarf. Das kommt dann auf die genaue Formulierung an.

Ansonsten genügt es für die Quotenänderung, dass feststeht, in welchem Umfang sich der Miteigentumsanteil jedes einzelnen Wohnungseigentumsrechts verkleinert oder vergrößert und dass der Umfang der Verkleinerung insgesamt dem der Vergrößerung entspricht, s. dazu den hier
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…807#post1173807
genannten Beschluss des BayObLG vom 16.04.1993, 2Z BR 34/93

Ich würde nach der Version 1 verfahren und im Übrigen im BV alles unter Nr. 2 vortragen.

Also in den Blättern 1-4:
BV Nr. 2,

2 Rest von 1 …../100 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an……(wie bisher)

Spalten 5,6:
1,2 1/100 Miteigentumsanteil ohne Sondereigentum nach Blatt 5 übertragen. Rest unter Nr. 2 vorgetragen am…..

Spalten 4,5:
Abt. II Nr. 1:
1 An dem nach Blatt 5 übertragenen 1/100 Miteigentumsanteil gelöscht am….

Abt. II Nr. 2:
2 Mit dem 1/100 Miteigentumsanteil nach Blatt 5 übertragen am….

Spalten 5,6:
Abt III Nr. 1:
1 Mit dem 1/100 Miteigentumsanteil nach Blatt 5 übertragen am….

Blatt 5

BV 2

2 1 …../100 (= der neue) Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an……(wie bisher).

Spalten 5,6:
1,2 : Je 1/100 Miteigentumsanteil ohne Sondereigentum aus den Grundbüchern Blätter 1 bis 4 hierher übertragen, mit dem unter BV Nr. 1 gebuchten Miteigentumsanteil nebst zugehörigem Sondereigentum verbunden und unter BV Nr. 2 neu vorgetragen am……

Abt. I zu Nr. 1
Spalten 3, 4: Die je 1/100 Miteigentumsanteile ohne Eigentumswechsel eingetragen am……

Spalten 4,5:
Abt. II Nr. 1:
Die Vormerkung lastet auch auf den aus den Grundbüchern Blätter 1 bis 4 übertragenen 4/100 Miteigentumsanteilen. Das Belastungsobjekt ist jetzt im Bestandsverzeichnis unter Nr. 2 vorgetragen. Bezug: Bewilligung vom ………….(neue). Eingetragen am…….

Abt. II Nr. 2:
2 Das Recht lastet auch auf den aus den Grundbüchern Blätter 1 bis 4 übertragenen 4/100 Miteigentumsanteilen. Belastet ist das Grundstück insgesamt. Eingetragen am…….

Spalten 5,6:
Abt III Nr. 1:
1 Das Recht lastet auch auf den aus den Grundbüchern Blätter 1 bis 4 übertragenen 4/100 Miteigentumsanteilen. Das Belastungsobjekt ist jetzt im Bestandsverzeichnis unter Nr. 2 vorgetragen. Eingetragen am…….


Ob für die auf dem Grundstück lastende Dienstbarkeit und die alle Einheiten belastende Grundschuld ein Rückseitenvermerk erforderlich ist, erscheint zwar fraglich. Ohne Vermerk (in den Blättern 1-4) könnte aber von der lastenfreien Abschreibung nach § 46 II GBO ausgegangen werden.

Vielen Dank für deine Eintragungsbeispiele Prinz!

Meine Frage diesbzgl. wäre noch:

Sollten bei Änderung der Miteigentumsanteile die Spalten 1-3 immer nochmal komplett neu vorgetragen werden? Oder würde ein Eintrag in Spalten 5 und 6 nebst Änderung des Miteigentumsanteils in Spalte 3 genügen?

In meinem Fall würde ich die Spalten 1-3 komplett neu vortragen, da sich auch Änderungen bzgl. der Sondernutzungsrechte und Aufteilung der einzelnen Räume ergeben haben.

Ich würde folgendermaßen eintragen:

Spalte 1: 2

Spalte 3: 479,35/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück....verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss, Nr. 1 des Aufteilungsplanes, des Kellerraums Ziff. 1, der Garage im Keller Ziff. 1 sowie der freistehenden Doppelgarage Ziff. 1. Das Miteigentum ist durch die mit den anderen Miteigentumsanteilen verbundenen Sondereigentumsrechte beschränkt. Die Miteigentumsanteile sind eingetragen in den Blättern 340 und 341.

Die Zustimmung zur Veräußerung und den Passus zur Verwalterbestellung würde ich nicht nochmal mit reinnehmen, da die lfd. Nr. 1 mit den entsprechenden Rötungen bestehen bleibt. Im ursprgl. Eintrag lfd. Nr. 1 würde ich die nicht mehr vorhandenen bzw. geänderten Räume sowie den Satz "Es bestehen Sondernutzungsrechte." röten.

Weiterhin würde ich in Spalte 5 und 6 wie folgt eintragen:

Spalte 5: 1,2

Spalte 6: 109,99/1000 Miteigentumsanteil übertragen nach Blatt 341. Der hier eingetragene Miteigentumsanteil beträgt jetzt 479,35/1000 und ist unter Nr. 2 vorgetragen. Es bestehen keine Sondernutzungsrechte mehr. Gemäß Bewilligung vom 30.07.2020...eingetragen am...

Im Grundbuch, in welchem Miteigentumsanteile dazu kommen, würde ich genauso verfahren und in Spalte 6 wie folgt eintragen:

109,99/1000 Miteigentumsanteil hierher übertragen von Blatt 340. Der hier eingetragene Miteigentumsanteil beträgt jetzt 520,65/1000 und ist unter Nr. 2 des BV vorgetragen. Es bestehen keine Sondernutzungsrechte mehr. Gemäß Bewilligung vom 30.07.2020....

In Abt. I trage ich nur in dem übernehmenden GB ein:

109,99/1000 Miteigentumsanteil aufgelassen am 30.07.2020 und im Übrigen aufgrund bisheriger Eigentumseintragung eingetragen am ^==Datum==.Ist das so möglich? Ich habe leider keine Eintragungsbeispiele gefunden.

Im Hinblick auf die Vorgaben für das Datenbankgrundbuch in §§ 71a, 69 Absatz 2 GBV (s. dazu Zeiser im BeckOK GBO, Hrsg. Hügel, Stand: 01.06.2020, Sonderbereich GBV, Anhang „Das Datenbankgrundbuch“, RN 75; Püls in Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht - Kommentar, 8. Aufl. 2019, § 71a GBV RN 4) würde ich bei allen Einheiten den jetzt aktuellen Beschrieb (einschließlich der Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG und der Bezugnahme auf alle Bewilligungen) im BV neu vortragen. Wie Zeiser in RN 84 ausführt, haben die Vorbereitungen auf das Datenbankgrundbuch den Zweck, Arbeit in die Gegenwart zu verlagern, damit sie in der Zukunft bei der Umstellung nicht mehr durchgeführt werden muss oder aber wesentlich vereinfacht durchgeführt werden kann. Die Grundbuchämter sind gehalten, die aktuellen Grundbuchbestände für eine möglichst problemlose Migration vorzubereiten (Jung, Rpfleger 2020, 425 ff). Das sehe ich eigentlich nur mit dem Neuvortrag im BV als gewährleistet an. In Deinem Beispielsfall 1 fehlt im Übrigen die Spalte 2, in der auf 1 zu verweisen wäre.

Vielen Dank Prinz!
Mit deinen Ausführungen zum Datenbankgrundbuch hast du Recht!

Würdest du dann die Ursprungseintragung im BV komplett röten?

Ja.

Noch zwei blöde Nachfragen:

1. Ich nehme ja Bezug auf die ursprüngliche Bewilligung und vermerke auch das ursprüngliche Eintragungsdatum im BV. Wie trage ich dann die neue Bewilligung (Änderung der Teilungserklärung) ein?
"Aufgrund Bewilligung vom 12.10.1998 eingetragen am 25.10.1998 und aufgrund Bewilligung vom 20.09.2020 mit Änderungen neu vorgetragen am 22.10.2020" ?

2. Trage ich den Wegfall der Sondernutzungsrechte nochmal ausdrücklich in Spalte 6 mit ein oder ist der Wegfall allein dadurch ersichtlich, dass sie im neuen Eintragungstext in Spalte 3 nicht mehr auftauchen?

Vielen lieben Dank für eure Hilfe!!!!

Kannst Du so machen. Den Wegfall der Sondernutzungsrechte musst Du nicht ausdrücklich erwähnen. Ich würde ihn aber in Spalte 3 wie folgt mit erwähnen:

„Gemäß Bewilligung vom 12.10.1998 (Notar….., UR.Nr,…..) eingetragen am 25.10.1998. Mit der Inhaltsänderung gemäß Bewilligung vom 20.09.2020 ( Notar….., UR.Nr,…..) unter Aufhebung der Sondernutzungsrechte neu vorgetragen am 22.10.2020"

Das hört sich super an!

Vielen Dank nochmal!

In dem Grundbuch, aus dem Miteigentumsanteile abgeschrieben werden, wird die Übertragung der Miteigentumsanteile in Spalte 6 und nicht in Spalte 8 eingetragen?

Und nun noch zwei allerletzte Fragen:

Welche Kosten entstehen für die Eintragung der Änderung der Teilungserklärung? Handelt es sich um eine Veränderung eines Rechts und/oder um die Eintragung einer Eigentumsänderung?
In diesem Zusammenhang ist mir aufgefallen, dass in der Urkunde zwar die Auflassung nebst Bewilligung und Antrag auf Eintragung der Eigentumsänderung enthalten ist, im Anschreiben des Notars jedoch nur "die Änderung der Aufteilung..." beantragt wurde. Würdet ihr den Antrag auf Eintragung der Eigentumsänderung nachfordern?

Du hattest ursprünglich lediglich gefragt, ob bei Änderung der Miteigentumsanteile die Spalten 1-3 immer nochmal komplett neu vorgetragen werden sollen.

Im vorangegangenen Fall von Liza 2020 gab es keinen Eigentumswechsel. Auch war keine etwaige Mithaftentlassung oder Nachverpfändung erforderlich. Offenbar ist Dein Fall nicht identisch. Dann müsstest Du ihn aber schon näher schildern. Ohnehin ist nicht ersichtlich, wer an der Aufhebung der Sondernutzungsrechte mitwirkt. Das alles aber ist für die Kostenfrage entscheidend.

Nur soviel (ansonsten verabschiede ich mich mal aus diesem Thread):

Wird mit der Änderung der Miteigentumsanteile ein Eigentumswechsel vollzogen, ist statt der Gebühr der Nr. 14160 Nr. 5 KV zum GNotKG eine solche nach Nr. 14110 Nr. 1 des KV zum GNotKG zu erheben (siehe Wilsch, „Veränderungen von Wohnungseigentum und Grundbuchgebühren nach dem GNotKG (Teil 1)“, ZfIR 2014, 457 ff., 458/459).
https://www.juris.de/perma?d=jzs-ZFIR-2014-13-0457-1-A-01
Hinzu kommen Gebühren für die Eintragung etwaiger Mithaftentlassungen.

Wird das Sondernutzungsrecht aufgehoben, kommt es auf den materiellen Hintergrund an (s. Wilsch, „Veränderungen von Wohnungseigentum und Grundbuchgebühren nach dem GNotKG (Teil 2)“, ZfIR 2014, 513ff, 515/516)
https://www.juris.de/perma?d=jzs-ZFIR-2014-14-0513-1-A-02
Der kann dahin gehen, dass lediglich die dingliche Wirkung im Grundbuch gelöscht werden soll, wofür die Erklärung des Sondernutzungsrechtsberechtigten und die Zustimmung der dinglich Berechtigten an diesem Wohnungseigentum ausreichen oder dahin, dass die dem Sondernutzungsrecht zugrunde liegende Vereinbarung aufgehoben werden soll, was nur unter Mitwirkung aller Wohnungseigentümer geschehen kann.

Es gibt eine Verschiebung der Miteigentumsanteile von einem Wohnungseigentümer auf den anderen und für diesen Teil findet dann ein Eigentumswechsel statt.

Beide Wohnungseigentümer wirkten mit und die Gläubiger im Miteigentumsanteile abgebenden Grundbuch haben den Änderungen gemäß der Änderung der Teilungserklärung zugestimmt. Also kämen wohl auch noch Kosten für die Mithaftentlassung hinzu.

Zunächst wird Änderung der Teilungserklärung hinsichtlich SNR sowie Eintragung Grundschulden an 2 Einheiten (Verkauf) vorgelegt. Hierzu fehlte noch Zustimmung.
Vor Vollzugsreife wird wieder Änderung hinsichtlich MEA und der SNR vorgelegt. Hier wurde auch erklärt, dass kauf- und Grundschuldgegenstand der aus der ursprünglichen und neuen Änderung ergeben Vertragsgegenstand ist. Keine Bewilligung und Antrag
Die eingetragenen Belastungen sollen erstreckt werden. Hier erfolgt Bewilligung und Antrag
Eingetragen sind Dienstbarkeiten am gesamten Wohnungseigentum und eine Erwerbsvormerkung. Grundschulden am verlierenden WEG.
Bei den Dienstbarkeiten müsste ja nichts eingetragen werden, da diese bereits schon darauf Lasten. Die Vormerkung lastet dann auch auf den hinzu kommenden MEA. Was ist aber mit den Grundschulden. Diese stehen ja noch nicht drin. Müsste hier nicht Bewilligung und Antrag geändert werden, dass diese erst nach Vollzug aller Änderungen am neuen Objekt eingetragen werden sollen?
Bin etwas ratlos. Danke schon mal für eure Meinung

Zitat von grundbuch105

.... Was ist aber mit den Grundschulden. Diese stehen ja noch nicht drin. ....

Entweder Du veranlasst den Notar zur geänderten Antragstellung oder Du benötigst für die Eintragung der Änderung der MEA und der SNR die Zustimmung der nicht an allen Einheiten lastenden dinglich Berechtigten. Wo also liegt das Problem ?