Austausch der Grundschuldbestellungsurkunde nach Eintragung im Grundbuch

  • Im Grundbuch wurde am 16.03.2020 eine Grundschuld ohne Brief eingetragen.

    Zwei Wochen danach legt der Notar eine weitere Grundschuldbestellungsurkunde mit neuer UR und aktuellem Datum vor.

    In einem Anschreiben erklärt er, dass die nun vorgelegte Grundschuldbestellungsurkunde inhaltsgleich mit der früheren Urkunde sei und diese ersetzten soll. Grund hierfür sei, dass bei die früher erstellten Urkunde vor seinem Vertreter erstellt worden sei und dieser zum Zeitpunkt der Errichtung nicht zu seinem Vertreter bestellt gewesen war. Er bittet um "Berichtigung des Grundbuchs".

    Offensichtlich geht er davon aus, das im Grundbuch eine Art Berichtigungsvermerk mit Angabe der neuen UR und des neuen Datums erfolgen soll.

    1) Ist die eingetragene Grundschuld überhaupt entstanden? Ist hier evtl. ein Widerspruch/Amtswiderspruch einzutragen?

    2) Oder kann tatsächlich ein Vermerk wie gewünscht eingetragen werden? Wenn ja, wie müsste dieser lauten?

  • Ich versuch mich mal:

    Frage 1 würde ich verneinen. Die Beteiligten sind erschienen und haben erklärt. Die Erklärung ist aber nicht vor der zuständigen Stelle (Notar oder ausgewiesener Notarvertreter) erfolgt. Damit liegt in meinen Augen keine Form der Beurkundung vor, so dass das Recht nicht entstanden ist. Das setzt aber voraus, dass die Erklärung tatsächlich vor "dem falschen" abgegeben wurde. Da müsste noch weiter vorgetragen werden (ggf. liegt hier auch eine Amtspflichtverletzung des vertretenden Anwalts und auch des vertretenen Notars vor, welche evtl. noch durch das LG als aufsichtführende Stelle gesondert zu überprüfen wären).
    Für einen Amtswiderspruch sehe ich hier keinen Raum, da das Grundbuchamt keinen Fehler gemacht und keine Vorschriften verletzt hat. Wenn der Vertreter als Notarvertreter auftritt und das Dienstsiegel des vertretenen Notars nutzt, ist durch uns als Grundbuchamt nichts weiter zu prüfen.

    Frage 2:
    Ich würde keinen irgendwie gearteten berichtigenden Vermerk machen. Bei der Kürze der Zeit seit Eintragung gehe ich zunächst davon aus, dass keine Zwischeneintragungen erfolgt sind.
    Ich würde das Recht löschen und die Grundschuld neu nur auf Grund der neuen Bewilligung eintragen.
    Ob ich das Recht allerdings v.A.w. löschen würde, oder ob ich noch weitere Erklärungen der Beteiligten fordern würde, weiß ich noch nicht.
    Könnte man die Erklärung des vertretenen Notars siegeln lassen damit die Unrichtigkeit formgerecht nachgewiesen ist? Dann könnte v.A.w. gelöscht werden und die neue Grundschuld auf Antrag eingetragen werden., ggf. auch mit Rang nach weiteren Rechten.

    Das alles aber nur vom Gefühl her und ohne nachgelesen zu haben...

  • Sehe ich anders.

    Die Grundschuld entsteht mit Einigung und Eintragung (§ 873 BGB). Eine besondere Form der Einigung ist für die Bestellung einer dinglichen Belastung - anders als für die Auflassung in § 925 BGB besonders geregelt - materiellrechtlich nicht erforderlich. Die notarielle Form ist nur verfahrensrechtlich nach der GBO vorgesehen.
    Ferner kann die Einigung der Eintragung auch zeitlich nachfolgen.

    Die Grundschuld ist daher m.E. entstanden.

    Ergibt sich aus der nun vorlegten Urkunde denn, dass diese bestellte Grundschuld an die Stelle der anderen treten soll?
    Das Notaranschreiben würde mir dafür nicht reichen. Ich hätte schon gern eine Art Berichtigungsbewilligung der Eigentümer, aus der hervorgeht, dass die mit der späteren UR bestellte Grundschuld wegen eines Formmangels an die Stelle der mit der früheren UR bestellten treten soll.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Sehe ich anders.

    Die Grundschuld entsteht mit Einigung und Eintragung (§ 873 BGB). Eine besondere Form der Einigung ist für die Bestellung einer dinglichen Belastung - anders als für die Auflassung in § 925 BGB besonders geregelt - materiellrechtlich nicht erforderlich. Die notarielle Form ist nur verfahrensrechtlich nach der GBO vorgesehen.
    Ferner kann die Einigung der Eintragung auch zeitlich nachfolgen.

    Die Grundschuld ist daher m.E. entstanden.

    Aus diesen Gründen ist m. E. eine Löschung und Neueintragung erforderlich.

  • Nur äußerst vorsorglich werfe ich in den Raum, dass, falls es sich um eine Finanzierungsgrundschuld handeln sollte, auch die Vollmacht problematisch sein könnte. Die lautet ja in der Regel "vor dem Notar oder seinem Vertreter im Amt".
    Wie gesagt, nur vorsichtshalber.

    Komplizierte Probleme heißen komplizierte Probleme, weil es keine einfachen Lösungen für sie gibt, sonst hießen sie einfache Probleme.

    - Frank Nägele, KStA v. 25.3.17 -

  • Nach der Eintragung der Grundschuld wurde das Eigentum umgeschrieben und die Erwerbsvormerkung gelöscht. Zu diesem Zeitpunkt lag der Antrag auf "Berichtigung der Grundschuld" beim Grundbuchamt schon vor. Ich hatte mir seinerzeit Gedanken gemacht und habe das Eigentum umgeschrieben und die Vormerkung gelöscht, da ich der Meinung war und bin, dass dies aus grundbuchrechtlicher Sicht unbedenklich war, da zwei verschiedene Rechte (das Recht Eigentum und das Recht Grundschuld) betroffen waren und sind. Seht ihr das auch so oder hätte ich den Antrag auf Eintragung der Eigentumsänderung und Löschung der Erwerbsvormerkung nicht vollziehen dürfen.

    Im Übrigen liegt ihr mit euren Vermutungen teilweise richtig. Es handelt sich um eine sofort vollstreckbare Finanzierungsgrundschuld. In der ersten Grundschuldbestellungsurkunde habe die Erwerber in Ausübung der Vollmacht gehandelt.

    Die jetzige Grundschuldbestellungsurkunde wurde damit von den jetzigen Eigentümern und vor der amtierenden Notarin erstellt. In der neuen Urkunde wird erläutert, dass die Grundschuld bereits eingetragen ist und "...die Berichtigung des Bewilligungsdatums im Grundbuch bewilligt und beantragt." Die Berichtigung der UR-Nr. ist m.E. konkludent mit bewilligt und beantragt.

    Was ist eurer Meinung nach zu tun?

  • Also, es wurde eine nach § 800 ZPO vollstreckbare Grundschuld eingetragen und eine solche wurde auch - letztlich formgerecht - bewilligt. Passt also soweit.

    Es liegt auch eine Berichtigungsbewilligung vor. Nur frage ich mich gerade, ob die Bewilligung der Eigentümer hier ausreicht? Ist nicht (vielleicht) auch die Gläubigerin von der Berichtigung betroffen? Dann bräuchte man auch ihre formgerechte Bewilligung bzw. Zustimmung.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Also, es wurde eine nach § 800 ZPO vollstreckbare Grundschuld eingetragen und eine solche wurde auch - letztlich formgerecht - bewilligt. Passt also soweit.

    Es liegt auch eine Berichtigungsbewilligung vor. Nur frage ich mich gerade, ob die Bewilligung der Eigentümer hier ausreicht? Ist nicht (vielleicht) auch die Gläubigerin von der Berichtigung betroffen? Dann bräuchte man auch ihre formgerechte Bewilligung bzw. Zustimmung.

    Die Gläubigerin ist insoweit von der Berichtigung betroffen, dass der Zinsbeginn der Zinsen nach der neuen Urkunde genau einen Monat später ist. Eventuell wurde bei der Erstellung der neuen Urkunde hieran einfach nicht gedacht.

    Ich würde die Zustimmung der Gläubigerin in grundbuchtauglicher Form verlangen und nach deren Eingang in der Veränderungsspalte wie folgt berichtigen: "Bewilligungsdatum in … und UR-Nr. in … berichtigt. Bezug: Bewilligung vom ...neue Urkunde...". In Spalte 4 würde ich die Daten entsprechend röten.

    Was meint Ihr?

  • "...die Berichtigung des Bewilligungsdatums im Grundbuch bewilligt und beantragt."

    Schon merkwürdig. Wenn der Notar offenbar von der Entstehung der Grundschuld überzeugt ist, dann weil die dingliche Einigung und die Bewilligung zur Wirksamkeit keiner Form bedürfen und auch die Bezugnahme (§ 874 BGB) keine formbedürftige Erklärung voraussetzt. Gerade das Datum der Bewilligung ist dann doch richtig. Die nachträgliche und erstmals wirksame Unterwerfung hätte er zur Eintragung beantragen müßen. Und die Änderung des Zinsbeginns. Falls letzteres kein Versehen ist. Und eigentlich würde es sich gehören, dass die Grundschuld neu bestellt wird.

  • "...die Berichtigung des Bewilligungsdatums im Grundbuch bewilligt und beantragt."

    Schon merkwürdig. Wenn der Notar offenbar von der Entstehung der Grundschuld überzeugt ist, dann weil die dingliche Einigung und die Bewilligung zur Wirksamkeit keiner Form bedürfen und auch die Bezugnahme (§ 874 BGB) keine formbedürftige Erklärung voraussetzt. Gerade das Datum der Bewilligung ist dann doch richtig. Die nachträgliche und erstmals wirksame Unterwerfung hätte er zur Eintragung beantragen müßen. Und die Änderung des Zinsbeginns. Falls letzteres kein Versehen ist. Und eigentlich würde es sich gehören, dass die Grundschuld neu bestellt wird.

    Die Vollmacht zur Bestellung von Grundpfandrechten ist tatsächlich so ausgestaltet, dass sie nur vor dem Notar oder dessen Stellvertreter ausgeübt werden kann. Beides war nach Mitteilung des Notars ja gerade nicht der Fall.

    Würdet ihr eher dazu tendieren, die Berichtigung abzulehnen und dem Notar anheimzustellen die Löschung der Grundschuld und deren Neueintragung zu beantragen? Müsste die Grundschuld dann nochmals neu bestellt werden oder kann die mit der zweiten Urkunde bestellte Grundschuld auf dieser Grundlage dann eingetragen werden?

  • Ich kenne nur einen Fall, in dem die für den Beurkundungstag fehlende Vertreterbestellung vor Eintragung aufgefallen ist und eine Neubeurkundung des Rechtsgeschäftes erfolgte.

    Nach § 44 Absatz 2 BNotO sind Amtshandlungen des Vertreters nicht deshalb unwirksam, weil die Voraussetzungen für die Bestellung nicht vorlagen oder weggefallen sind (hierzu BeckOK BNotO/Frisch Rn. 9). Dagegen sind vor Bestellung vorgenommene Amtshandlungen des vermeintlichen Vertreters unwirksam, BeckOK BNotO/Frisch Rn. 2 / BeckOGK/Bord BeurkG § 9 Rn. 16.1.

    Hier wurde die Urkunde des vermeintlichen Vertreters quasi "eingestampft". Ich habe dabei wie 45 Zweifel, dass die Bewilligung bei der erfolgten Eintragung einfach ausgetauscht werden kann.

  • Ich kenne nur einen Fall, in dem die für den Beurkundungstag fehlende Vertreterbestellung vor Eintragung aufgefallen ist und eine Neubeurkundung des Rechtsgeschäftes erfolgte.

    Nach § 44 Absatz 2 BNotO sind Amtshandlungen des Vertreters nicht deshalb unwirksam, weil die Voraussetzungen für die Bestellung nicht vorlagen oder weggefallen sind (hierzu BeckOK BNotO/Frisch Rn. 9). Dagegen sind vor Bestellung vorgenommene Amtshandlungen des vermeintlichen Vertreters unwirksam, BeckOK BNotO/Frisch Rn. 2 / BeckOGK/Bord BeurkG § 9 Rn. 16.1.

    Hier wurde die Urkunde des vermeintlichen Vertreters quasi "eingestampft". Ich habe dabei wie 45 Zweifel, dass die Bewilligung bei der erfolgten Eintragung einfach ausgetauscht werden kann.

    Muss ich mich überhaupt mit der Frage beschäftigen, ob die Grundschuld wirksam entstanden ist? Das Grundbuchamt hat ja bei der Eintragung der Grundschuld alles richtig gemacht. Alles andere ist eigentlich Sache der Beteiligten und des beurkundenden Notars.

    Hier wurde das Problem von den Beteiligten und dem Notar erkannt und es wird nun versucht, dies durch den "Austausch der Urkunde" zu lösen.

    Aufgrund eurer Ausführungen komme ich ebenfalls zu der Auffassung, dass dies nicht eintragungsfähig ist.

    Ich würde das dem Notar so formlos mitteilen und eine Rücknahme des Antrags anheimstellen. Wird der Antrag innerhalb einer gesetzten Frist nicht zurückgenommen, werde ich ihn zurückweisen. Die bereits eingetragene Grundschuld bleibt dann so wie sie ist und es nichts weiter zu veranlassen.

    Liege ich hiermit richtig?

  • Liege ich hiermit richtig?

    Würde ich auch so machen. Im Rahmen der Anhörung vor der Zurückweisung würde ich neben der Eintragungsfähigkeit des beantragten Austausches auch alle sonstigen rechtlichen Erwägungen mitteilen. Zum Beispiel auch die fehlende Vollmacht.

  • Liege ich hiermit richtig?

    Würde ich auch so machen. Im Rahmen der Anhörung vor der Zurückweisung würde ich neben der Eintragungsfähigkeit des beantragten Austausches auch alle sonstigen rechtlichen Erwägungen mitteilen. Zum Beispiel auch die fehlende Vollmacht.

    Ist das formlos und ohne Nachrichten an die Beteiligten OK oder würdest du das mit einer Aufklärungsverfügung und Nachricht an die Beteiligten (wenn ja, auch an den Grundschuldgläubiger?) machen?

    Ich liege doch richtig, dass ich bzgl. der bereits eingetragenen Grundschuld nichts veranlassen kann bzw. muss?

  • Nur ein einfaches Schreiben an den Notar als Antragsteller, mit dem ihm Gelegenheit gegeben wird, seinen Fehler einzusehen. Die Zurückweisung wäre dann natürlich förmlich zu erlassen. Amtswiderspruch würde ich auch keinen eintragen, weil der Antragsmangel seinerzeit für das Grundbuchamt nicht erkennbar war. Würde meines Erachtens ja auch nur die Vollstreckungsunterwerfung betreffen, wo ein gutgläubiger Erwerb ohnehin nicht möglich sein wird.

  • Nur ein einfaches Schreiben an den Notar als Antragsteller, mit dem ihm Gelegenheit gegeben wird, seinen Fehler einzusehen. Die Zurückweisung wäre dann natürlich förmlich zu erlassen. Amtswiderspruch würde ich auch keinen eintragen, weil der Antragsmangel seinerzeit für das Grundbuchamt nicht erkennbar war. Würde meines Erachtens ja auch nur die Vollstreckungsunterwerfung betreffen, wo ein gutgläubiger Erwerb ohnehin nicht möglich sein wird.

    Vielen Dank. Du hast mir sehr weitergeholfen.

    Was mir noch nicht ganz klar ist: Wieso soll ich dem Notar meine rechtlichen Ansichten mitteilen? Eigentlich ist es doch seine Aufgabe, die Rechtslage zu bewerten und die ggf. erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Ich habe ja alles richtig gemacht und ein Amtswiderspruch oder die amtswegige Löschung der Grundschuld ist nicht möglich.

    Was würdest du dem Notar denn genau mitteilen?

  • Es ist seine Aufgabe, die Rechtslage zu bewerten und den Fehler zu beheben, aber irgendwann kommt er mit dem Ergebnis dieser Überlegungen dann ja doch wieder zum Grundbuchamt. Würde mitteilen, dass und warum ich vom Entstehen der Grundschuld ausgehen würde, wenn nicht das Problem mit der unzureichenden Vollmacht bestünde (s. omawetterwax). Letzteres hatte ich in meinem letzten Beitrag schon wieder vergessen. Dass und warum die Unterwerfung unwirksam ist. Dass ein Austausch der in Bezug genommenen Erklärung nicht möglich und auch nicht veranlasst ist.

  • Es ist seine Aufgabe, die Rechtslage zu bewerten und den Fehler zu beheben, aber irgendwann kommt er mit dem Ergebnis dieser Überlegungen dann ja doch wieder zum Grundbuchamt. Würde mitteilen, dass und warum ich vom Entstehen der Grundschuld ausgehen würde, wenn nicht das Problem mit der unzureichenden Vollmacht bestünde (s. omawetterwax). Letzteres hatte ich in meinem letzten Beitrag schon wieder vergessen. Dass und warum die Unterwerfung unwirksam ist. Dass ein Austausch der in Bezug genommenen Erklärung nicht möglich und auch nicht veranlasst ist.

    Sorry, ich hoffe ich nerve dich nicht mit meinen Nachfragen aber ich hatte solch einen Fall noch nie und möchte alles richtig machen.

    Die Erklärungen in der nun vorgelegte Grundschuldbstellungsurkunde wurden ja von den Erwerbern abgegeben, die zwischenzeitlich auch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Die neue Grundschuldbestellungsurkunde wurde vor dem amtierenden Notar abgegeben und enthält auch die Unterwerfung nach § 800 ZPO. Die frühere Urkunde ist in der neuen Urkunde erwähnt.

    Eigentlich ist doch damit der Mangel der fehlenden Vollmacht aus der ersten Urkunde (da vor dem nicht zum Vertreter bestellten Notarvertreter abgegeben) und der Formmangel bzgl. § 800 ZPO aus der ersten Urkunde (da bei der ersten Urkunde eben keine Urkunde sondern nur eine formlose Erklärung vorliegt) geheilt.

    M.E. ist die Grundschuld somit wirksam entstanden und gerade deshalb ist die nun beantragte "Berichtigung" nicht eintragungsfähig.

    Aber soll ich dem Notar das echt so mitteilen und damit quasi den "amtlichen Segen" erteilen, dass die Grundschuld entstanden ist?

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