Form ausländische Urkunde

  • Hallo,
    ich habe eine Frage zu einer Vertretungsbescheinigung eines deutschen Notars nach § 21 Abs 3 BNotO.

    Grundsätzlich darf der deutsche Notar aufgrund Einsicht in eine ausländische Urkunde die Vertretungsmacht bescheinigen, wenn die ausländische Urkunde in der richtigen Form also öffentl. oder öffentl. beglaubigte Urkunde nebst Legalisation oder Apostille vorlag. Nach Satz 3 ist in der Bescheinigung anzugeben, in welcher Form und an welchem Tag die Vollmachtsurkunde dem Notar vorgelegen hat.

    In der mir eingereichten Notarbescheinigung steht: "Der Bevollmächtigte Herr ... handelt aufgrund grundbuchmäßiger Vollmacht vom 14.01.2020 des Notars .... aus London. Der Notar bescheinigt gemäß § 21 Abs. 3 BNotO aufgrund der ihm am heutigen Tage im Original vorgelegten vorgenannten grundbuchmäßigen Vollmacht, dass Herr ... aufgrund wirksamer rechtsgeschäftlicher Bevollmächtigung zur Vertretung der .... am heutigen Tag allein berechtigt ist."

    Mir fehlt hier die Angabe in welcher Form die Vollmacht vorgelegen hat. Es steht dort nicht, dass es sich um eine Urkunde handelt. Keine Urkunds-Nr. Es ist auch nicht angegeben, ob eine Legalisation oder Apostille vorgelegen hat. Und auch nicht deren Wortlaut. Das habe ich dem Notar bereits mitgeteilt.

    Der Notar ist nun der Meinung, das die Angabe grundbuchmäßige Form der Vollmacht, die ihm im Original vorgelegen hat, ausreichend ist, um abzudecken, dass die Form korrekt ist und auch eine Apostille dabei ist, sofern nötig.

    Ich denke aber, dass ich als Grundbuchamt zu prüfen habe, ob die Form der Vollmacht grundbuchmäßig korrekt ist. Hier würde der Notar allein diese Prüfung vornehmen und ich soll nichts mehr prüfen und glauben was er schreibt?

    Ich wüsste gern mal Eure Meinungen und Erfahrungen zu diesem Thema.

    Danke und beste Grüße

  • Die Formulierung "grundbuchmäßig" ist sicherlich nicht ideal.

    Aber der Notar ist gem. § 21 Abs. III BNotO berechtigt, Vertretungsbefugnisse zu bescheinigen. Der Notar ist also Kraft Amts dazu befugt. Diese Bescheinigung ist dann auch durch das Grundbuchamt zu akzeptieren. Die Vorschrift dient ja gerade eben dazu, dass nicht ständig alles dem Gericht vorgelegt werden muss.

    Ergänzend sei dazu noch auf § 34 GBO hingewiesen.

    Unabhängig von der verbesserungswürdigen Formulierung hat der Notar ja zum Ausdruck gebracht, dass es sich bei seiner Bescheinigung um eine solche nach § 21 Abs. 3 BNotO handelt.

  • Früher war ich bei Vertretungsbescheinigungen lockerer, dann hatten wir den Fall, dass ein Notar bewusst schwammige Formulierungen gewählt hat, wenn eben doch nicht alles passt mit dem Vertretungsnachweis. Seitdem klingeln da bei mir alle Alarmglocken.

    Im § 21 BNotO steht, der Notar muss die Form angeben. "Grundbuchmäßig" ist sehr ungenau. Beurkundet? Beglaubigt? Mit Apostille oder ohne? Es gibt bei uns auch einen Notar, der davon ausgeht, dass man Apostillen nur in absoluten Ausnahmefällen erforderlich ist. Ob die mitgeteilte Form ausreicht, ist bei einer Bescheinigung gemäß § 21 III BNotO Prüfungspflicht des Grundbuchamts (BeckOK GBO § 34 Rn. 20). Um das prüfen zu können, muss das GBA aber wissen, in was für einer Form die Vollmacht vorlag.

    Wenn der Vertretene eine juristische Person ist, brauchst du gemäß BGH v. 22.9.2016 (V ZB 177/15) außerdem noch einen Nachweis, dass diejenigen, die die Vollmacht erteilen, die juristische Person vertreten durften.

  • Vielen Dank schon mal für eure (unterschiedlichen) Meinungen. Das ist genau das Problem, dass das natürlich jeder anders sehen kann. Der Notar hat mir (natürlich) bereits mitgeteilt, dass andere Grundbuchämter die Vertretungsbescheinigung akzeptiert haben... Aber das kann mir egal sein … Meine Kollegin und ich sind auch eher streng im Vorschriften anwenden. Die Prüfung, dass oder ob die Form der Vollmacht grundbuchmäßig ist, nimmt das Grundbuchamt selbst vor. Die Erleichterung, welche mit § 21 Abs 3 greift, zielt ja darauf ab, dass die Vollmacht nicht mehr dem GBA vorgelegt werden muss, was gerade bei Vollmachtsketten sinnvoll ist. Aber dann muss der Wortlaut der notariellen Vertretungsbescheinigung doch wenigstens alle erforderlichen Infos enthalten, damit das GBA trotzdem die Vertretung prüfen kann.

    Es handelt sich um einen Hamburger Notar. Vielleicht hat jemand aus dem Norden noch eine Meinung?

  • Zu den Hamburger Notaren kann ich nichts sagen. Da es sicher solche und solche gibt, wird eine allgemeine Aussage auch gar nicht möglich sein.

    Das DNotI hat aber am 02.06.2020 darauf hingewiesen, dass im Zuge der Maßnahmen gegen die Verbreitung des Corona-Virus das Foreign & Commonwealth Office in London nur eingeschränkten Zugang zur Erteilung von Apostillen bietet; siehe:
    https://www.dnoti.de/informationen/…en-koenigreich/

    Das könnte Dir Anlass geben, daran zu zweifeln, dass die Vollmachtsurkunde mit einer Apostille versehen ist.

    Ohnehin ist die Notarbescheinigung nicht ausreichend.

    Wie hier ausgeführt
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1034992
    sind durch Bescheinigung des Notars nach § 34 GBO, § 21 Abs 3 BNotO lediglich Inhalt und Form der erteilten Vollmacht nachweisbar, nicht hingegen die gesetzliche Vertretung und organschaftliche Vertretungsrechte des Vollmachtgebers, die nach § 32 GBO und § 21 Abs. 1 BNotO nachzuweisen sind (s. Otto im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, jetzt Stand: 01.06.2020, § 34 RN 3). Auch sollen nach § § 12 Satz 1 BeurkG, der daneben fort gilt (Heinemann, FGPrax 2013, 139/141) vorgelegte Vollmachten und Ausweise über die Berechtigung eines gesetzlichen Vertreters der Niederschrift in Urschrift oder in beglaubigter Abschrift beigefügt werden. An diesen Ausweisen fehlt es. Mithin ist jetzt noch zusätzlich die Berechtigung des gesetzlichen Vertreters zur Erteilung der Vollmacht nachzuweisen.

    Der BGH führt dazu in Rz.6 des Beschlusses vom 22.09.2016, V ZB 177/15
    http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…851&pos=0&anz=1
    aus:
    „Zwar kann nach § 34 GBO dem Grundbuchamt eine durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht durch eine notarielle Bescheinigung nach § 21 Abs. 3 BNotO nachgewiesen werden. Die von der Ast. vorgelegten Notarbescheinigungen sind jedoch nicht ausreichend, weil sie nicht alle Teile der Legitimationskette umfassen. Da die Ast. eine GmbH ist, muss die T. erteilte Vollmacht auf einen organschaftlichen Vertreter der Gesellschaft zurückgehen. Der Nachweis von dessen Vertretungsberechtigung fehlt jedoch“

    Das ist dürfte auch vorliegend der Fall sein.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)


  • Hier würde der Notar allein diese Prüfung vornehmen und ich soll nichts mehr prüfen und glauben was er schreibt?

    Die Verlagerung der Prüfung vom Grundbuchamt auf den Notar ist ja zunächst mal Sinn und Zweck der Bescheinigung. Soweit die Bescheinigung formal den Anforderungen genügt, wird das Grundbuchamt höchstens sehr begrenzt weitere Nachweise verlangen können. Dies bedeutet auch, dass die Verantwortung für die Bescheinigung beim Notar liegt. Mir hat mal ein hiesiger (Hamburger) Notar gesagt, dass gerade bei ausländischen Urkunden die Haftungsgefahr im Verhältnis zur Gebühr nicht unproblematisch ist.

    Der Begriff "grundbuchmäßig" ist mir in einer solchen -ohnehin nicht sehr häufigen- Bescheinigung glaube ich noch nicht untergekommen.

    Dem Sachverhalt kann ich nicht zwingend entnehmen, dass es sich um Vollmacht einer juristischen Person handelt. Die Entscheidung des BGH zu den Vollmachtsketten wird aber in der Tat nicht immer bei den Bescheinigungen berücksichtigt (dies gilt aber vielleicht auch für Grundbuchämter). Ich habe dies schon mehrfach beanstandet (früher vielleicht auch schon mal nicht) .

    Nach Heinze in Münchener Vertragshandbuch, Bürgerliches Recht II, Herrler, VIII Abschnitt 8. Rn. 1a kann der Notar bei einer ausländischen Notarurkunde grundsätzlich nur bei Vorliegen einer Apostille eine Bescheinigung ausstellen (hierzu auch BeckOK BNotO/Sander BNotO § 21 Rn. 62). Damit ist nicht zwingend gesagt, dass das Vorhandensein einer Apostille auch anzugeben ist in der Bescheinigung.

  • Danke Prinz und Kai,
    die weitere Vollmachtskette habe ich korrekt nachgewiesen. Ich störe mich eben nur daran, ob ich akzeptieren muss, dass der Notar die Vollmacht für grundbuchmäßig hält, gerade in Bezug auf die Apostille (ob die da ist, hat er nicht gesagt)

    Ich finde auch nichts weiter in den Kommentaren oder Rechtsprechung, was genau in der Notar in der Bescheinigung formulieren muss. Es heißt ja bei mir : "die grundbuchmäßige Vollmacht des Notars … " er schreibt nicht Vollmachtsurkunde. Aber er schreibt "des Notars …." Diese hat ihm im Original vorgelegen... Dann wird es sich wohl um eine öffentl. beglaubigte Urkunde handeln (nach ausländischem Recht). Aber als GBA rate ich ja auch nicht, was gemeint sein könnte. Ich brauche Fakten und klar Aussagen.

    Das die Prüfungspflicht diesbzgl. auf den Notar verlagert wurde, habe ich in der Beck Online Datenbank auch gefunden.

    Aber im BeckOK GBO Hügel zu § 34 Rn 20-22 heißt es: "Nicht der Notar, sondern das Grundbuchamt befindet über die ausreichende Form der Vollmacht (vgl. dazu OLG Bremen DNotZ 2014, DNOTZ Jahr 2014 Seite 636 = ZfIR 2014, ZFIR Jahr 2014 Seite 564 mablAnm Zimmer). Die Vermutung der Richtigkeit der Bescheinigung gilt insofern nur für die durch den Notar mitgeteilte Form. Fehlt diese Mitteilung, wird das Grundbuchamt zunächst zu einer Ergänzung der Bescheinigung auffordern, hilfsweise andere Beweismittel verlangen."

    Wobei die Entscheidung des OLG Bremen zu meinem Problem nicht passt.

    Ich bin verwirrt :gruebel: Ich werde es wohl doch akzeptieren … ?

  • Hallo,
    ich habe auch mal eine Frage zur Form von ausländischen Urkunden:

    Wie handhabt ihr das, wenn bei einer Unterschriftsbeglaubigung (zB aus Luxemburg) die Seiten der Urkunde nur mittels Öse (ohne weitere Verbindung) miteinander verbunden sind?
    Bewilligung etc. auf Seite 1. Auf Seite 2 ist die Unterschriftbeglaubigung nebst Beglaubigungsvermerk und Siegel des ausländischen Notar, auf der Rückseite von Blatt 2 klebt die Apostille.

    Darf ich auf der Grundlage, weil für die Eintragung das deutsche Recht gilt, die Verbindung verlangen oder nicht? Vermutlich gibt es in Luxemburg keine derartige Regelung, wie im deutschen Beurkundungsgesetz, aber so handelt es sich doch nur um eine Sammlung loser Blätter oder nicht? Man könnte jederzeit etwas entnehmen oder beifügen.

  • Zumindest in Liechtenstein ist das urkundliche Verbinden, wie wir es kennen, nicht vorgesehen. In Luxemburg wird das vermutlich ähnlich sein.

    "Just 'cos you got the power, that don't mean you got the right!" ((c) by Mr. Kilmister, passt zum Job)

    "Killed by Death" (ebenfalls (c) by Lemmy, passt eigentlich immer)

  • Wer soll denn eine andere Form erbringen als das Land, in dem die Urkunde erstellt wurde? Und dort haben sie ja alles getan.

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