Belastungsvollmacht/Rangrücktritt - "erforderliche und zweckdienliche Erklärungen"

  • Käufer ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit 8 Gesellschaftern.
    Der Verkäufer erteilt Belastungsvollmacht. Die AV ist bereits eingetragen.

    Im Rahmen der Belastungsvollmacht erteilen die GbR bzw. die 7 Mitgesellschafter jeweils dem Mitgesellschafter Nr. 8 Hans Meier "unter Befreiung von ... § 181 BGB Vollmacht, alle zur Durchführung der vorstehenden Vereinbarung erforderlichen und zweckdienlichen Erklärungen einschließlich der dinglichen Zwangsvollstreckung für sie abzugeben, unter der Voraussetzung, das Hans Meier in der betreffenden Grundschuldurkunde dem Gläubiger ggü. die alleinige persönliche Schuldhaft übernimmt".

    Ist Hans Meier damit auch bevollmächtigt, den Rangrücktritt der AV hinter die Grundschuld zu bewilligen?

  • Die Belastungsvollmacht wurde "dem Käufer", also der Gesellschaft erteilt. Diese GbR und die Gesellschafter erteilen dann die Vollmacht an Hans Meier (s.o.).

    Bei der "vorstehenden Vereinbarung" ist der Abschnitt "Mitwirkung bei der Finanzierung" gemeint, der die Verpflichtung des Verkäufers zur Mitwirkung, die Zweckbestimmung von GPRs (Sicherung Kaufpreis) und die Belastungsvollmacht erfasst.

  • Die Belastungsvollmacht wurde "dem Käufer", also der Gesellschaft erteilt. Diese GbR und die Gesellschafter erteilen dann die Vollmacht an Hans Meier (s.o.).

    Bei der "vorstehenden Vereinbarung" ist der Abschnitt "Mitwirkung bei der Finanzierung" gemeint, der die Verpflichtung des Verkäufers zur Mitwirkung, die Zweckbestimmung von GPRs (Sicherung Kaufpreis) und die Belastungsvollmacht erfasst.

    Amateurhaft gemacht. Wie will man in der Form des § 29 GBO nachweisen, wer die Gesellschaft vertritt?
    Belastungsvollmachten für GbRs sind dieser und "allen im Rubrum der Urkunde als deren Gesellschafter bezeichneten Personen" zu erteilen, nur so kommt man um die Problematik herum, dass man nicht nachweisen kann, wer denn nun in Wahrheit gerade tatsächlich Gesellschafter ist.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Warum ist die (weitere) Vollmacht, die die GbR im Kaufvertrag dem Gesellschafter Hans Meier erteilt hat, nicht ausreichend zur Grundschuldbestellung?

    Wie ist Dir denn in der Form des § 29 GBO nachgewiesen, dass die GbR existiert, wer Mitglied der GbR ist, und wer diese vertritt?

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

  • Ich halte bekanntlich nach wie vor eine explizite Gründung der GbR in der Kaufvertragsurkunde für erforderlich, weil ich die hinlänglich bekannte Rechtsprechung des BGH für eine der größten Fehlleistungen des V. Zivilsenats halte.

    In diesem Kontext hatte ich in Rpfleger 2010, 169, 184 das Folgende ausgeführt:

    Wenn die Erwerber-GbR im Vormerkungsstadium auf eigene Rechnung Grundpfandrechte zur Finanzierung des Kaufpreises bestellt und dabei aufgrund einer im Kaufvertrag erteilten Vollmacht fü den Veräußerer handelt, hilft die explizite Gründung der GbR im Kaufvertrag nur, wenn die Bestellung des Grundpfandrechts unmittelbar im Anschluss an den Kaufvertrag in der gleichen Notarsitzung (üblicherweise eine URNr. später) erfolgt. Erfolgt das Vertreterhandeln der GbR für den Eigentümer dagegen zeitlich nachgelagert (und sei es nur wenige Tage später), muss die GbR in ihrer Eigenschaft als Vollmachtnehmerin bereits wieder formgerecht nachweisen, wie sich die Vertretungsverhältnisse der GbR im Zeitpunkt ihres Vollmachthandelns darstellen. [141] Da dieser Nachweis nicht geführt werden kann, bleibt nur übrig, dass der Veräußerer in diesen Fällen selbst an der Grundpfandrechtsbestellung mitwirkt oder die Bestellung nachgenehmigt. Für den Rangrücktritt bezüglich der Vormerkung der GbR gilt dagegen die Vermutung des § 899a S. 1 BGB.
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    141 Es ist daher in solchen Fällen zu empfehlen, dass der Veräußerer die Finanzierungsvollmacht nicht an die erwerbende GbR, sondern an die Gesellschafter (oder einen von ihnen) persönlich erteilt.

    Wenn man nach dem BGH verfährt, lassen sich die vorstehenden Aussagen aber wohl entsprechend übertragen. Wer die bloße Behauptung über die Verhältnisse der Gesellschaft im Kaufvertrag für ausreichend hält, kann sie wohl auch noch eine einzige URNr. später für ausreichend halten, weil in der Zwischenzeit in der Regel niemand den Raum verlassen hat. Nach der „reinen“ Lehre ist es allerdings nicht ausreichend, weil der BGH eben nur für das Verfahren § 20 GBO eine Ausnahme „erfunden“ hat. Dass ich anders argumentiert habe, liegt daran, dass ich nur eine explizite Gründung der GbR in der Kaufvertrags- und Auflassungsurkunde für ausreichend halte und sich am - nachgewiesenen! - Gesellschafterbestand nichts geändert haben kann, wenn zwischenzeitlich niemand den Raum verlassen hat.

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