Reallast

M.E. kann die Wohnungsreallast nicht eingetragen werden. Als Wohnungsreallast kann zwar die Verpflichtung eingetragen werden, einem Wohnungsberechtigtenbei Zerstörung des Gebäudes eine gleichwertige Wohnung zu gewähren, wobei dies allerdings nur allgemein - nicht an bestimmten Gebäuden oder Gebäudeteilen-geschehen kann, Schöner /Stöber, Handbuch der Rechtspraxis Grundbuchrecht, 14.Auflage, Rd.-Nr. 1236. Ferner kann eine einmalige Verpflichtung, z.B. die Errichtung eines Gebäudes auf einem bestimmtem Grundstück, nicht zum Inhalt einer Reallast gemacht werden,Schöner/Stöber, Handbuch der Rechtspraxis Grundbuchrecht, 14. Auflage, Rd.-Nr.1301.
Die vertraglich festgelegte Leistungspflicht des Eigentümers, dem Wohnungsberechtigten auf dem Anwesen eine gleichwertige Wohnung zu gewähren beinhaltet daher zunächst die einmalige Wiederaufbauverpflichtung des Gebäudes auf dem bestimmten Grundstück und zum anderen die Gewährung der Wohnung an einem bestimmten nämlich dem wiedererrichtetem Gebäude. Beides ist dinglich nicht als Reallast absicherbar.

Vielleicht hilft Dir die Formulierung hier ?:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…280#post1177280

„Aufschiebend bedingte Reallast auf monatliche Zahlungen in der Höhe der Miete einer mit dem Wohnungsrecht Abt. II Nr…. vergleichbaren Wohnung in der Umgebung für…. Bezug….. Eingetragen am….

Allerdings ergibt sich das gleiche Problem, nämlich dass nicht definiert ist, was unter „näherer Umgebung“ verstanden werden soll, s. hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…386#post1177386

Im Baurecht sind für den Begriff der „nähere Umgebung“ zunächst, aber nicht nur, die unmittelbaren Nachbargrundstücke von Bedeutung (Mitschang/Reidt inBattis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 14. Auflage 2019 RN 21 unter Zitat BVerwG Urt. v. 18. 10. 1974 – IV C 77/73, NJW 1975, 460). Die räumlichen Grenzen der näheren Umgebung sind dort nach der tatsächlichen städtebaulichen Situation zu bestimmen.

Im Vertrag wird ein Wohnungsrecht für den Übergeber bestellt.
Dieses umfasst nur die Regelung zur tatsächlichen Nutzung.

Für die mit dem WR verbundenen Nebenkosten wird eine Reallast bestellt, diese Kosten soll der Übernehmer tragen.
Soweit so gut.

Dann wird eine Reallast vereinbart, in welcher der Übernehmer sich verpflichtet, die im Rahmen der Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung anfallenden außergewöhnlichen Instandhaltungsmaßnahmen trägt.

Laut Schöner/Stöber Randziffer 1251 kann dies vereinbart werden, auf diese Vereinbarung finden die Vorschriften über die Reallast enstprechende Anwendung. Sie wäre aber nicht selbstständig, sondern als unselbstständige Unterhaltsreallast einzutragen.

Ich verstehe dies so, dass wenn diese Verpflichtung im Rahmen des Wohnungsrechtes vereinbart wurde, dies über die Bezugnahme gedeckt wäre.

Hier ist dies aber kein Bestandteil des WR, sondern wird von vornerein als selbstständige Reallast vereinbart.
Alle drei Rechte sollen als Leibgeding zusammengefasst eingetragen werden.
Ich tendiere dazu, diese Reallast dann als eigenständiges Recht zu sehen und entsprechend einzutragen. Und nicht verlangen, dies im Rahmen des WR zu vereinbaren.

Übersehe ich etwas?

Jemand eine Idee?

Zitat von baffy

Ich tendiere dazu, diese Reallast dann als eigenständiges Recht zu sehen und entsprechend einzutragen. Und nicht verlangen, dies im Rahmen des WR zu vereinbaren.

Übersehe ich etwas?

Ja, denn das Altenteil ist kein eigenständiges dingliches Recht, sondern lediglich die Zusammenfassung mehrerer eintragungsfähiger Einzelrechte, die zwar miteinander verknüpft sind, aber ebenfalls untereinander unterschiedliche Ränge haben können (Demharter, GBO 32.Auflage § 49 Rn. 4,10). Wenn also explizit eine weitere Reallast bewilligt wird, die ihrem Inhalt nach nicht eintragungsfähig ist, kann sie auch nicht Bestandteil des einzutragenden Altenteils sein.

Ich hätte aber hier gegen die Eintragung einer weiteren Reallast wegen Instandhaltungskosten eher keine Bauchschmerzen, vgl. OLG Köln, 2 Wx 51/91

"Dagegen stellt die Freistellung von Kosten, die in der Person des Wohnungsberechtigten entstehen, eine positive Leistung dar, die durch eine Reallast gesichert werden kann. Voraussetzung für die Eintragungsfähigkeit ist es jedoch, daß aus der Eintragung bzw der in Bezug genommenen Bewilligung hinreichend bestimmbar ist, welche genauen Leistungen durch den Eigentümer übernommen werden sollen. Dazu genügt es nicht, daß "alle" Nebenkosten übernommen werden."

Ich bin der Meinung, dass die Reallast für die Instandhaltungskosten eintragungsfähig ist.

Meine Frage ist, ist diese Reallast nur als unselbstständige Unterhaltsreallast bei dem Wohnungsrecht zu vereinbaren (Dann wäre das Wohnungsrecht auch so zu bewilligen) oder

kann diese Reallast auch als eigenständige Reallast bewilligt und eingetragen werden.

Im Fall des OLG Brandenburg (Beschl. v. 27.5.2021, 5 W 70/21) hat das Grundbuchamt verlangt, die Unterhaltungspflicht als eigenständiges Recht zu bestellen. Was möglich wäre. Vorliegend kommt das Notariat dem schon angänglich nach. Wie man`s auch macht ...  OLG Brandenbur

Wenn sie als eigenständiges Recht bewilligt wurde, so sieht es ja auch in Deinem Fall aus, ist das Altenteil so einzutragen. Falls Du einmal einen anderen Fall hast, bei dem das am Wohnungsrecht "kleben" sollte, stellst Du Dir Frage erneut und wirst sie wohl mit Deiner zitieren Fundstelle in Schöner/Stöber nun auch beantworten können :).

Zitat von 45

Wie man`s auch macht ...  OLG Brandenbur